2009年房地產(chǎn)測(cè)評(píng)報(bào)告

　　據(jù)了解到，該報(bào)告是以2008年滬深上市的103家和大陸在港上市的28家，合計(jì)共131家房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象。　

　　近半數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)盈利乏力　

　　2008年受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，半數(shù)以上的滬深上市公司出現(xiàn)凈利潤(rùn)下降或由盈利轉(zhuǎn)為虧損，損害了企業(yè)未來的發(fā)展能力。測(cè)評(píng)中心根據(jù)上市公司的盈利特征將其劃分為四種類型：突破型、平穩(wěn)型、乏力型和可疑型。其中，僅有4.85%的上市公司實(shí)現(xiàn)盈利突破，平穩(wěn)型企業(yè)約占整個(gè)上市公司數(shù)目的1/4，盈利乏力型的企業(yè)超過半數(shù)，同時(shí)，盈利可疑型企業(yè)比2007年有所上升，達(dá)到15.53%。　

　　測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，盈利突破型企業(yè)的凈利潤(rùn)均值達(dá)到21.55億元、凈資產(chǎn)收益率均值高達(dá)16.11%，與之形成鮮明對(duì)照的是盈利可疑型企業(yè)上述兩個(gè)指標(biāo)為-0.48億元和-19.96%，處于被淘汰的邊緣�！�

　　2009年滬深房地產(chǎn)上市公司盈利能力居前的萬科、保利和萬通的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在2008年的逆市中得到充分體現(xiàn)。其中，萬科2008年共實(shí)現(xiàn)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元；保利2008年共實(shí)現(xiàn)銷售面積258.49萬平方米，銷售金額205.11億元；萬通2008年的凈利潤(rùn)較2007年增長(zhǎng)220%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到25%�！�

　　行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力整體健康　

　　關(guān)于房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力，測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，房地產(chǎn)上市公司的整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力比通常預(yù)計(jì)的要好一些，屬于強(qiáng)和中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)占總數(shù)的73.78%，行業(yè)整體處于較為健康的狀態(tài)�！�

　　結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的行業(yè)特征，考察滬深房地產(chǎn)上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力10強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率季度變化數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率水平基本處于正常狀況，相當(dāng)一部分10強(qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)小幅下降趨勢(shì)。尤其是金融街從2007年的近70%，下降到2009年第一季度不到50%，抵抗市場(chǎng)銷售量、成交價(jià)格波動(dòng)的能力顯著增強(qiáng)。流動(dòng)比率和速動(dòng)比率也扭轉(zhuǎn)了2008年年中的趨勢(shì)，至2009年第一季度出現(xiàn)大幅攀升的現(xiàn)象，有效地提高了企業(yè)的短期償債能力。　

　　但測(cè)評(píng)結(jié)果特別指出，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均值的比較分析，處于低和無抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)狀況堪憂，如果2009年市場(chǎng)調(diào)整進(jìn)一步下行，那么這類企業(yè)將無法有效地維持生存。此外，中抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)的企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將持續(xù)下滑，有可能進(jìn)入到更低的層次�！�

　　據(jù)解到，低抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)和無抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值分別達(dá)到74.91%和71.43%，再考慮到其資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分流動(dòng)性較低的存貨，那么這兩類企業(yè)的命運(yùn)完全寄托在2009年市場(chǎng)銷售量持續(xù)增長(zhǎng)上。2009年第一季度季報(bào)也說明，這兩類企業(yè)尤其是無抗風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)企業(yè)麻煩依舊，抗風(fēng)險(xiǎn)能力并沒有隨著市場(chǎng)成交量放大顯著改善，只是壓力稍有減輕，資產(chǎn)負(fù)債率稍稍下降，每股現(xiàn)金存量?jī)H略有增加。　

　　近九成上市公司成長(zhǎng)乏力　

　　房地產(chǎn)上市公司成長(zhǎng)能力方面，測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，受累于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，房地產(chǎn)上市公司的成長(zhǎng)動(dòng)力受到明顯抑制，83.50%的企業(yè)落入低成長(zhǎng)性類別，如果加上無成長(zhǎng)性類別的企業(yè)，則近九成企業(yè)成長(zhǎng)乏力。低成長(zhǎng)性企業(yè)的銷售收入增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均值分別為-0.87%、-10.34%和16.57%，相對(duì)于高成長(zhǎng)性企業(yè)來講，基本處于維持狀態(tài)。　

　　報(bào)告指出，2009年第一季度房地產(chǎn)上市公司資金鏈壓力開始緩解，一方面，市場(chǎng)回暖、成交量放大、銷售陡增為開發(fā)商提供了大筆回籠資金的良機(jī)；另一方面，由于融資政策放寬、土地出讓金交付允許延后、資本市場(chǎng)回暖、創(chuàng)新型金融工具松綁，房地產(chǎn)上市公司融資渠道有所拓寬。從政府到銀行，都不同程度地對(duì)優(yōu)秀上市房企的融資提供了便利，充沛的現(xiàn)金為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回暖提供了一定的基礎(chǔ)�！�

　　報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)受金融危機(jī)重創(chuàng)，世界銀行和國(guó)際貨幣基金組織近期均預(yù)計(jì)2009年全球經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，加之突如其來的全球性甲型H1N1流感病毒疫情，增加了全球經(jīng)濟(jì)的不確定性。在消費(fèi)收縮、宏觀經(jīng)濟(jì)尚未企穩(wěn)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展也充滿了諸多的不確定性。