房地產行業(yè)向低碳方向發(fā)展

    內容提示：城市規(guī)模擴大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩(wěn)步上升，來中國的房地產發(fā)展，綠色、節(jié)能定是中國發(fā)展的重點
    近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑能耗迅速增長，已大大超過了能源增長的速度，能源約束矛盾已嚴重制約了經濟 建設和人民生活水平的進一步提高。預計到2020年，近3億農村地區(qū)的人口將遷移到城鎮(zhèn)居住，城市規(guī)模擴大化，住宅建筑面積總量必然呈增加趨勢，建筑能源消耗必然穩(wěn)步上升。在這種情況下，推動建筑節(jié)能市場化尤為必要。
    1綠色節(jié)能建筑概述 
    綠色建筑，又稱生態(tài)建筑、可持續(xù)建筑，其核心含義是指從循環(huán)經濟的視角出發(fā)，在建筑全生命周期（建造、使用和拆除）中實現資源消耗“減量化”原則，最大限度地減少不可再生的能源、土地、水和材料，同時產生最小的直接環(huán)境負荷（即溫室氣體排放、空氣污染、污水、固體廢物及對周邊的影響），并給人類提供健康和 舒適的環(huán)境質量及服務效果。
    建筑節(jié)能，內含是指“提高建筑中的能源利用率”。當今社會面臨的能源供需矛盾以及如何提高能源利用效率等問題，為綠色節(jié)能建筑產業(yè)的發(fā)展提供了機遇。
    2政府角度
    建筑節(jié)能領域存在典型的外部經濟現象，屬于市場機制部分失靈的領域�；�于此，應當充分發(fā)揮政府在政策引導和監(jiān)督協調方面的公共管理職能以推進建筑節(jié)能市場化進程。
    2.1針對開發(fā)商制定節(jié)能政策
    包括限制性政策和激勵性政策。限制性政策主要是節(jié)能法規(guī)以及與節(jié)能相關的各項設計標準。在建筑節(jié)能市場形成的初期，人們節(jié)能意識不高，節(jié)能技術不成熟，節(jié) 能評價標準和方式還不夠完善，只有通過法律手段來明確開發(fā)商在建筑節(jié)能方面應承擔的社會責任，通過法制化手段將隱性的節(jié)能空間激發(fā)成顯性的市場，進而通過 市場手段促使建筑能源的合理使用。
    建筑節(jié)能是市場機制部分失靈的領域，建議政府在市場形成期，在財政、稅收方面給予一定的激勵政策。比如對達到節(jié)能能效標準的建筑減免固定資產投資方向調節(jié) 稅，對高能耗建筑所有者，征收能源超量消費稅等。這將在很大程度上幫助企業(yè)渡過市場開拓期的難關，最終在政府政策的引導和企業(yè)的運作下，形成穩(wěn)定的節(jié)能服 務市場。

    2.2 針對消費者的節(jié)能宣傳與激勵政策
    用戶是節(jié)能建筑的最終消費者和受益者，建筑節(jié)能市場的成熟，更依賴于用戶使用節(jié)能建筑的主動性，讓更多的用戶購買并使用節(jié)能建筑是市場形成最根本的工作。 所以，政府要加強能源危機意識的宣傳，加強綠色節(jié)能生活理念的宣傳。

    另外，政府可以通過對使用節(jié)能建筑及產品的用戶進行補貼。例如，可在采暖費或電費的價格上實行優(yōu)惠措施， 使用戶因使用節(jié)能建筑或節(jié)能產品在經濟上得以體現。此外，可考慮通過嚴格的稅收政策來提高用戶使用非節(jié)能建筑及產品的邊際私人成本，從另一個方面來刺激、 提高用戶使用節(jié)能建筑的積極性和主動性，為建筑節(jié)能市場不斷注入成長的動力。

    2.3 促進建筑節(jié)能產品規(guī)�；�，降低節(jié)能成本
    房地產開發(fā)注重產品的規(guī)模效應和成熟度，就我國目前來說，外圍護結構的保溫隔熱、節(jié)能燈具、節(jié)水器具、中水、地熱及太陽能熱水等技術的相關產品都已經有一 定的規(guī)模和產業(yè)，其價格已能為大眾和房地產開發(fā)企業(yè)所接受。
    政府應加大在節(jié)能技術與相關產品開發(fā)上的資金扶持力度，促使建筑節(jié)能技術或產品的規(guī)�；�、產業(yè)化，通過規(guī)模經濟效應降低生產成本，降低用戶使用節(jié)能建筑的 私人邊際成本。
    3房地產開發(fā)商角度
    3.1適應國家宏觀政策的需要
    國務院批準的國家發(fā)改委起草的《國家中長期科技發(fā)展規(guī)劃綱要》和《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》中，明確了“十一五”期間建筑節(jié)能和綠色建筑的發(fā)展目標、主要任 務�！毒V要》明確，建筑節(jié)能和綠色建筑是城市發(fā)展與城鎮(zhèn)化領域重點內容之一。建設部就此加強了推廣綠色節(jié)能建筑的政策與技術法規(guī)工作，確立了標準體系框 架，包括系列強制性標準規(guī)范、國家對綠色建筑的扶持政策和激勵措施等。作為房地產企業(yè)，應不失時機的把握國家對我國建筑業(yè)的這種宏觀政策走向，積極開拓市 場，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
    3.2適應市場需求變化的需要
    2005年10月28日舉行的“資源價格改革研討會”上，國家發(fā)改委主任馬凱指出，目前我國資源性產品的價格構成不合理，許多資源性產品生產過程中資源破 壞和環(huán)境污染的治理成本沒有體現在價格中，現行價格只反映了資源開發(fā)成本。因此，水、煤、電、油、氣、土地等資源性產品價格都面臨上漲壓力。住房資源能源 消費占居民日常消費開支的比例將大幅加大，將迫使購房者更加重視房屋的后期使用費，此外，我國未來住房能源消費計量收費制度將更加合理，典型的例子就是我 國北方城鎮(zhèn)供暖收費體制改革：按分戶熱計量收費，通過供熱熱源整合，提高能源綜合利用效率�？傊�，未來樓盤開發(fā)的住房使用費將成為購房者考慮的一個重要因 素。
    3.3企業(yè)業(yè)務延伸的需要
    房地產企業(yè)要做強、做大，就要從單一的房地產銷售延伸到房地產銷售、租賃與資產經營管理并舉，創(chuàng)造企業(yè)可持續(xù)性穩(wěn)定發(fā)展的條件。因此，房地產企業(yè)的主要業(yè) 務環(huán)節(jié)也將轉變?yōu)榉康禺a資產全生命周期（從規(guī)劃設計、施工、運行）的管理。房地產租賃管理也將成為開發(fā)企業(yè)的新增價值鏈環(huán)節(jié)，未來建筑全生命周期的資源、 能源消耗費用也將成為房地產開發(fā)企業(yè)自身的一大支出，這恰恰與綠色節(jié)能建筑所關注的核心存在共同點，即節(jié)能建筑可以使房地產企業(yè)大大降低后期的物業(yè)管理成 本，提高市場競爭力。
    3.4節(jié)能產品品牌營銷需要
    建筑節(jié)能可以引導房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提高物業(yè)新賣點。目前我國尚未細分房地產市場，由于建筑節(jié)能市場尚未成熟， 缺乏產業(yè)精英的介入，還沒有形成具有號召力的品牌，這對開發(fā)商來說是一個良好的營造品牌的契機，從而把握企業(yè)長遠發(fā)展的資源和凝聚力。
    4業(yè)主角度
    4.1良好居住性能
    達到光氣候分區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準， 必然是空氣對流，通風良好的住宅。在室內熱環(huán)境方面，節(jié)能建筑屋頂保溫能力約為非節(jié)能建筑的1.4~2.5倍，外墻的保溫能力約為一般非節(jié)能建筑的 2.0~3.2倍，窗戶約為1.2~1.7倍，顯著改善室內熱環(huán)境，能夠形成室內“冬暖夏涼”微循環(huán)熱環(huán)境，大大提高居住舒適度。同時，外墻外保溫體系 (XPS板或EPS板)具有防潮、防外墻滲漏和避免熱橋結露的良好性能。
    4.2 經濟可行性
    符合節(jié)能要求的采暖居住建筑，大大降低供熱和制冷能耗。據測算,冬季室內溫度保持在18℃左右時，節(jié)能建筑的采暖能耗僅為傳統(tǒng)建筑的50%左右。伴隨住宅 能源消費計量收費體制的改革，新建的節(jié)能建筑都按分室、分時間段進行溫度調節(jié)，既保證了舒適度，又節(jié)省了費用。
    節(jié)能建筑的節(jié)能附加成本的回收期一般為5~8年，與建筑物使用周期50~100年相比，其經濟上是可行的。隨著國家相關優(yōu)惠政策( 如稅收等) 陸續(xù)出臺，開發(fā)綠色建筑的初投資將進一步減少，無疑會使廣大購房者直接受益。
    5結束語
    目前，我國經濟增長方式正處于由粗放型向集約型轉軌時期，溫家寶總理在政府工作報告中明確指出要大力發(fā)展“節(jié)能省地型住宅”，這為緩解能源資源短缺、最大 限度地保護環(huán)境、建設節(jié)約型社會提出了明確要求。我國房地產市場主體選擇節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保的綠色建筑已成住宅產業(yè)發(fā)展的必由之路。
    主編點評：如今的樓市，就像一部戲，高潮時熱情滿懷，低落時猶豫不前。近日來，我國政府連連新政的出臺，極大地遏制了炒房者的熱情，各地樓市價格驟降，成 交量也“一落千丈”。在此情形下，房地產開發(fā)商要如何再次立足，又以一個新的什么亮點來激發(fā)消費的購房熱情呢？綠色建筑的發(fā)展或許可以讓房地產認真思考 下，在未來中國的發(fā)展中，綠色、節(jié)能定是中國發(fā)展的重點，要如何在此種情形下把房地產市場重新做起來，恐怕建筑綠色住宅、智能住宅值得各位房地產的思考。