4月份上海住宅藍籌指數(shù)研究分析

    內(nèi)容提示：因為房貸新政的因素，樓市成交量迅速回落。近期區(qū)域內(nèi)以往極其活躍的投資客已難覓蹤影了，觀望市場已成各方主流心態(tài)，進而促使此次“五一”成交明顯低于預(yù)期，炒作多時的世博契機并沒有出現(xiàn)。

    二手住宅藍籌價格指數(shù)

　　4月二手藍籌住宅成交價格指數(shù)為158，成交價格為26161元/平米，繼續(xù)保持升勢。典型藍籌樓盤一年時間單價上漲超過1萬元不在少數(shù)。

　　藍籌板塊方面，環(huán)比2010年3月售價升幅前三甲分別是閘北（+13%）、閔行（+5.2%）和虹口(+5.19%)。同比2009年 4月售價升幅前三甲分別為徐匯（+55%）、黃浦和普陀（+49%）。

　　4月，全市二手房成交總套數(shù)為21832套，環(huán)比3月大幅提升了了24.6 %，成交面積為185.1萬平，環(huán)比提高了25.7 %�？偝山唤痤~達到310億元，環(huán)比回升了30.41 %。

　　從4月與3月各類環(huán)比數(shù)據(jù)分析，4月的成交金額、成交面積和成交宗數(shù)三項數(shù)據(jù)環(huán)比3月有了較大幅度回暖。10年4月21日房貸新政執(zhí)行后部分美聯(lián)門店成交宗數(shù)環(huán)比3月下跌了5成左右。由于房貸政策要求購買第二套或以上的住宅首付增加，造成買方違約現(xiàn)象突出。而政策風(fēng)險由于在合同中沒有明確約定，造成一些買家損失定金。在成交普遍回暖的4月，閔行區(qū)域占該月總成交分額的23%,位列各區(qū)之首。

　　二手住宅藍籌租金指數(shù)

　　4月住宅藍籌租金指數(shù)為101.8，租金為49元/平米•月。受“世博會”和政策影響，更多的買家轉(zhuǎn)買為租，租賃市場有望迎來新機遇。4月藍籌租金指數(shù)上升至一年以來的高位。預(yù)計受政策影響5月買賣雙方將進入僵持狀態(tài)，藍籌租金會獲得繼續(xù)上升的動力。根據(jù)4月美聯(lián)門店成交宗數(shù)顯示，浦東和虹口區(qū)是本月租賃熱點。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)（上海）的成交部分區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，上城(長寧)本月租金為98平米•月，環(huán)比3月上漲了1%；海琪園（黃浦）本月租金為53平米• 月，環(huán)比3月上漲了8%；國際麗都（靜安）本月租金為90平米•月，環(huán)比3月上漲了4%；眾眾家園（閔行）本月租金為39平米•月，環(huán)比3月上漲了3%；聯(lián)洋年華（浦東）本月租金為46平米•月，環(huán)比3月上漲了2%；瑞紅新城（虹口）本月租金為50平米•月，環(huán)比3月上漲了4%；萊詩�。ㄐ靺R）本月租金為 69平米•月，環(huán)比3月上漲了5.67%；嘉麗明珠城（閘北）本月租金為42平米•月，環(huán)比3月上漲了2%。

　　二手住宅藍籌投資回報率

　　2010年4月美聯(lián)物業(yè)（上海）住宅藍籌投資回報率為2.21%。較3月的投資回報率2.32%，小幅下跌。年內(nèi)預(yù)計由于租金上漲，而樓價上漲幅度減少，租賃投資回報率有望企穩(wěn)。其中，長寧區(qū)的藍籌樣本租金回報率為3.6%，居全市首位；虹口、黃浦、靜安、閔行、浦東、普陀、閘北的藍籌樣本租金回報率大約在1.98%-2.96%，徐匯為1.6%-1.9%。

　　上海二手住宅家庭負擔(dān)比

　　上海4月二手住宅家庭負擔(dān)比為55.88%，意為對于年收入接近14萬元人民幣的上海普通家庭而言，購買一套均價在26161元的60平米二手住宅，2010年4月的抵押貸款月還款額占家庭月收入的55%。

　　從上可以看出，抵押貸款月還款額占家庭收入的比重較3月出現(xiàn)了提升的跡象，新政的調(diào)控效果近階段還沒有具體體現(xiàn)出來，說明上海現(xiàn)時房價對購房家庭而言實際壓力還是很大的

　　因為房貸新政的因素，樓市成交量迅速回落。近期區(qū)域內(nèi)以往極其活躍的投資客已難覓蹤影了，觀望市場已成各方主流心態(tài)，進而促使此次“五一”成交明顯低于預(yù)期，炒作多時的世博契機并沒有出現(xiàn)。預(yù)計未來政策影響的效應(yīng)將持續(xù)多月，直到下一個傳統(tǒng)成交周期再開始緩慢復(fù)蘇。

    目前部分投資客較多的中心高價區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)了售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，而一些以剛性需求為主的區(qū)域則沒有太多該類情況出現(xiàn)，該現(xiàn)象的出現(xiàn)充分說明了房貸政策對市場的顯著影響，同時其也表達了市場各方目前暫避房貸政策“鋒芒”的心態(tài)，短期內(nèi)選擇租賃觀望成了一種“折中”方法。而從今年起樓市租賃的價格一直尾隨著房價悄然增漲，并且依靠世博概念及大量外來租客的涌入等因素保持良好的向上趨勢。