2011年中國上市房企發(fā)展趨勢分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：處于宏觀調(diào)控風口浪尖的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，七成已發(fā)布半年報的上市房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)負債上升，郁積已久的資金鏈危機一觸即發(fā)。開發(fā)商半年報業(yè)績則顯示，大型房企業(yè)依然斬獲頗豐，中小型開發(fā)商業(yè)績增長壓力大增，開始步步退守。

    政策調(diào)控帶來的壓力導(dǎo)致行業(yè)洗牌態(tài)勢加劇，實力有限的中小房企似乎并沒有太多騰挪空間，萬科和中海地產(chǎn)等手持巨額資金的房企巨頭伺機出擊。

    2011-2015年中國房地產(chǎn)金融市場供需預(yù)測及未來發(fā)展趨勢報告

    萬科總裁郁亮在接受采訪時表示，目前行業(yè)經(jīng)營壓力和競爭性更大，數(shù)量最多的中小開發(fā)商在壓力面前的策略就是“冬眠”。

    中海地產(chǎn)副主席兼行政總裁郝建民則表示，由于調(diào)控政策持續(xù)生效，相當一部分同行業(yè)的公司資金吃緊，目前已有中小開發(fā)商向中海地產(chǎn)拋出繡球，尋求并購合作。 
 
    五成房企凈利潤下降

    根據(jù)Wind資訊，截至8月11日，滬深兩市共有23家房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)發(fā)布2011年半年報，其中有16家房企總負債同比出現(xiàn)上升，所占比例為70%。

    在上述房企中，濱江集團上半年實現(xiàn)凈利潤1.5億元，同比減少40.16%，其資產(chǎn)負債率高達81%，位居23家房企之首。

    資產(chǎn)負債率升至70%至80%之間的房企則包括萊茵置業(yè)、榮盛發(fā)展、鳳凰股份、嘉凱城、廣宇集團、綠景控股，資產(chǎn)負債率在60%至70%的包括北京城建、深振業(yè)、招商地產(chǎn)、深物業(yè)、華麗家族，銀基發(fā)展、渝開發(fā)、陸家嘴、臥龍地產(chǎn)等在50%至60%之間。

    行業(yè)龍頭萬科的總資產(chǎn)負債率，由去年同期的70%上升至2011年上半年期末的78%，凈負債率則由2010年末的17.5%上升至20.8%。

    萬科董秘譚華杰表示，總資產(chǎn)負債率有所提高主要由于已售未結(jié)規(guī)模的提高，如果把預(yù)收賬款扣除掉，各項負債占總資產(chǎn)的比例僅為36.8%，處于行業(yè)中低水平。

    房地產(chǎn)調(diào)控加壓導(dǎo)致開發(fā)商的利潤增長更加難言樂觀。截至8月11日，滬深兩市共有47家房企發(fā)布了業(yè)績預(yù)告，其中有23家凈利潤出現(xiàn)下降，所占比例接近五成。

    上半年預(yù)計虧損額最大的是津濱發(fā)展，凈利潤同比下降幅度高達384.19%，虧損金額在8000萬元到1億元。津濱發(fā)展公告稱，出現(xiàn)如此巨大的虧損是因為受目前房產(chǎn)項目開工及竣工時間的影響，導(dǎo)致全年可竣工結(jié)算項目較少。

    萬澤股份凈利潤則下降284%，高新發(fā)展下降220%，香江控股、泛海建設(shè)、中茵股份、陽光股份凈利潤下降幅度在100%至200%之間不等。

    行業(yè)分化加劇

    受制于限貸、限購等多重政策影響，主要城市成交量明顯下降的同時，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率也普遍下降，存貨量明顯上升。

    根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，上半年包括萬科、招商地產(chǎn)、北京城建、濱江集團、深物業(yè)、榮盛發(fā)展、萊茵置業(yè)等在內(nèi)的多數(shù)開發(fā)商，其存貨周轉(zhuǎn)率比去年同期均有所下降，其中萬科的存貨周轉(zhuǎn)率由去年上半年的0.1次降至0.07次。

    房企總體存貨也因此快速增加，截至2011年6月30日，上述23家房企的存貨量達到3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長了46.30%，環(huán)比2011年一季度的2843.42億元也增長了11.75%。

    在經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額方面，23家房企中有14家較上年期末出現(xiàn)下降，下降開發(fā)商的比例高達61%，包括萊茵置業(yè)、嘉凱城、深振業(yè)、廣宇集團和濱江集團等。

    但與行業(yè)整體走勢不同的是，大型開發(fā)商依然業(yè)績增長強勁，相比中小型開發(fā)商的頹勢堪稱大相徑庭。

    萬科上半年實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米和銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額占全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。持有現(xiàn)金約407.8億元，相比一季度末提高9.7%。

    房企盈利巨頭中海地產(chǎn)，上半年銷售金額同比增長85.9%至428億元人民幣，凈利潤則同比上升35%至58億元；招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為80.9億元和14.69億元，同比分別增長15.90%和39.84%。

    總體上來看，無論是資產(chǎn)負債率，還是經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，以及銷售規(guī)模和凈利潤增長等方面，大型房企的表現(xiàn)遠遠超越中小開發(fā)商。

    以存貨為例，招商地產(chǎn)與萬科2011年中期的存貨數(shù)據(jù)為444.70億元和1713.66億元，僅這兩家房企的存貨就占據(jù)了23家總和的67.92%。

    由于房地產(chǎn)和其他的行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)除了現(xiàn)金基本上就是存貨，真正的庫存是現(xiàn)房庫存。截至6月末，萬科各類存貨中現(xiàn)房存貨比例僅為2.8%，不足一個月的銷量，而去年同期萬科的這一指標為4.8%。

    郁亮認為，上半年房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營壓力和競爭性比以前更大，但從上半年不同開發(fā)商的表現(xiàn)來看，做主流住宅的開發(fā)商做得更好，沒有說高端做得更好一些。

    合作并購劇增

    強者恒強的趨勢正在加速行業(yè)洗牌。郝建民在8月9日的業(yè)績發(fā)布會上表示，目前已有中小開發(fā)商向中海尋求并購合作，若有好的發(fā)展機會，中海地產(chǎn)不會拒絕。

    郁亮在8月9日的業(yè)績發(fā)布會上也表示，在行業(yè)政策發(fā)生轉(zhuǎn)變的時候，手里有錢是一件幸福的事情，萬科將密切關(guān)注未來可能出現(xiàn)的各種機會。

    但郁亮同時表示：“房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量最多的還是小開發(fā)商，小開發(fā)商在壓力面前策略非常簡單，那就是‘冬眠’。停止買地、減少開工、開工了先放一放都可以，最后一步才是把公司、項目賣了。所以大量的企業(yè)倒閉和并購潮不一定會出現(xiàn)。”

    調(diào)控政策仍無放松跡象，相反，國家外匯局日前下發(fā)《關(guān)于核定境內(nèi)銀行2011年度融資性對外擔保余額指標有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，暫不受理境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對外擔保的申請。 

    這意味著繼銀行貸款、上市融資、房地產(chǎn)信托三扇大門相繼收緊并逐漸關(guān)閉之后，房企的融資通道再次被收緊。 

    郁亮表示，萬科愿意嘗試包括海外融資在內(nèi)的所有渠道，但目前沒有具體計劃。“外部融資渠道在不斷收緊，萬科主要靠合作，大量的、廣泛的合作，國內(nèi)國外、民營國企都有合作，用廣泛的合作獲得我們自身的增長空間和發(fā)展空間。” 

    北京中原地產(chǎn)公布的統(tǒng)計顯示，今年前7個月：房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計為62宗，涉及總金額達到了175.39億元，這一數(shù)字超過了去年全年的165.25億元的并購總規(guī)模，預(yù)計房地產(chǎn)業(yè)全年并購交易總金額將超過400億元。 

    半年報顯示，2011年上半年，萬科收購了7家公司，合計支付收購對價2469萬元，總體并購數(shù)量比去年有所下降。實際上，萬科從去年開始與其他開發(fā)商合作開發(fā)的力度越來越大，單獨開發(fā)的比例逐步減少。 

    譚華杰表示，合作可以實現(xiàn)強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補；可以使萬科操作更大規(guī)模的項目，擴大品牌知名度；可以使公司的經(jīng)營范圍拓展到更多的細分市場，減少個別市場的不確定性，控制風險；此外，很多項目完全由萬科操盤并使用萬科的品牌，萬科可以收取一定的管理費用，有利于提高公司的凈資產(chǎn)收益率。