2011年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場總體處于不景氣區(qū)間，上半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)表現(xiàn)為景氣下降，該景氣循環(huán)將在3季度前后達(dá)到谷底，年底有可能出現(xiàn)景氣回升。預(yù)計(jì)2011年房價(jià)漲幅總體低于2010年的水平。

    經(jīng)歷2008年全球金融危機(jī)后，各國經(jīng)濟(jì)都進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)周期的復(fù)蘇軌道。從中長期來看，在我國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升、城鎮(zhèn)化穩(wěn)妥推進(jìn)的背景下，我國房地產(chǎn)市場在未來一段時(shí)間內(nèi)將處于周期的上行區(qū)間。但這并不意味著短期的房地產(chǎn)市場只漲不跌。房地產(chǎn)所固有的建造周期較長的特征決定了市場中供給往往會滯后于需求的變化，從而使市場在向均衡狀態(tài)趨近過程中表現(xiàn)出短期波動(dòng)。此外，與多數(shù)行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)備受調(diào)控政策關(guān)注，這使得政策環(huán)境這一外生沖擊成為引起房地產(chǎn)市場短期波動(dòng)的重要因素。

    2011-2015年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)調(diào)研及未來發(fā)展趨勢報(bào)告

    從現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的角度，房地產(chǎn)市場的短期波動(dòng)更為市場參與者所關(guān)注，在研究中通常用景氣循環(huán)對其進(jìn)行描述。為了更好地把握房地產(chǎn)市場的短期變化態(tài)勢，本研究基于房地產(chǎn)景氣循環(huán)理論，通過構(gòu)建房地產(chǎn)景氣指數(shù)，對2011年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣進(jìn)行分析預(yù)測。

　　一、我國房地產(chǎn)景氣指數(shù)的構(gòu)建

    已有文獻(xiàn)對房地產(chǎn)市場景氣評價(jià)的研究思路大體可分為兩種：一是通過對景氣指標(biāo)變化趨勢的預(yù)測對房地產(chǎn)市場的未來走勢進(jìn)行分析；二是選擇景氣評價(jià)基準(zhǔn)指標(biāo)，通過確定先行指標(biāo)對房地產(chǎn)市場的未來走勢進(jìn)行分析。由于第1種思路受預(yù)測方法的影響較大而且預(yù)測中難以將政策因素的變化考慮在內(nèi)，此外，我國房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)間序列較短，尚未經(jīng)歷多輪明顯的景氣循環(huán)的特征，從而增加了預(yù)測的難度和準(zhǔn)確性。因此，本研究認(rèn)為第2種思路更適合進(jìn)行房地產(chǎn)市場景氣評價(jià)。

    參照美國國家經(jīng)濟(jì)研究局（NBER）對經(jīng)濟(jì)景氣分析的基本思路，本研究采用擴(kuò)散指數(shù)與合成指數(shù)相結(jié)合的方法對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣進(jìn)行分析。其中，擴(kuò)散指數(shù)用于判斷經(jīng)濟(jì)活動(dòng)處于景氣或不景氣狀態(tài)，如果與上一期相比，當(dāng)期的多數(shù)指標(biāo)處于擴(kuò)張狀態(tài)，則表明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)處于景氣狀態(tài)，反之，則為不景氣；合成指數(shù)則用于判斷經(jīng)濟(jì)活動(dòng)處于景氣上升還是下降階段，通過對當(dāng)期各項(xiàng)指標(biāo)的變化進(jìn)行加權(quán)平均而綜合成一個(gè)指數(shù)，如果當(dāng)期的指數(shù)高于上期，則表明經(jīng)濟(jì)活動(dòng)處于景氣上升階段，反之，則為景氣下降階段。

    表1給出了構(gòu)建景氣指數(shù)的指標(biāo)體系。以房屋銷售價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)指標(biāo)，指標(biāo)體系涵蓋了政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、房地產(chǎn)市場供求3個(gè)方面。研究基于2006年1季度-2010 年4季度的季度數(shù)據(jù)，通過時(shí)差相關(guān)性分析和序列圖示分析，進(jìn)行先行、同步和滯后指標(biāo)的識別。其中，政策環(huán)境指標(biāo)用啞元變量進(jìn)行定量化，根據(jù)政策方向?yàn)槭站o還是放寬分別賦值1和1，若兩個(gè)相鄰時(shí)間段內(nèi)無新政策推出，則賦值為0。

    擴(kuò)散指數(shù)與合成指數(shù)的計(jì)算結(jié)果如表2所示。從景氣擴(kuò)散指數(shù)與景氣合成指數(shù)的走勢來看，我國房地產(chǎn)先行指數(shù)、同步指數(shù)與滯后指數(shù)之間的景氣變化時(shí)滯約為1-2個(gè)季度

    綜合擴(kuò)散指數(shù)與合成指數(shù)的計(jì)算結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)，在研究時(shí)間段內(nèi)（2007年1季度2010年4季度），我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣分別在2007年3季度和2010年1季度達(dá)到景氣頂峰（即擴(kuò)散指數(shù)處于景氣區(qū)間，而合成指數(shù)處于從景氣上升向景氣下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)），歷經(jīng)10個(gè)季度完成一個(gè)景氣循環(huán)，其中，在2008年4季度到達(dá)景氣谷底（即擴(kuò)散指數(shù)處于不景氣區(qū)間，而合成指數(shù)處于從景氣下降向景氣上升的轉(zhuǎn)折點(diǎn)）。

    在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策和管理通脹預(yù)期的政策環(huán)境下，2010年2季度以來，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為景氣下降，但總體仍處于景氣區(qū)間。2010年全年房地產(chǎn)建設(shè)投資活動(dòng)處于景氣區(qū)間，但下半年以來建設(shè)投資活動(dòng)景氣回落。

    二、2011年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣分析

    上述構(gòu)建的先行指數(shù)、同步指數(shù)和滯后指數(shù)之間的景氣時(shí)滯關(guān)系，可以為我們進(jìn)行房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣的分析預(yù)測提供參考。 

    從先行指數(shù)的各指標(biāo)來看，我們預(yù)測2011年上半年房地產(chǎn)市場先行指數(shù)仍將處于不景氣區(qū)間，且1季度繼續(xù)表現(xiàn)為景氣下降，下半年可能會出現(xiàn)景氣回升。理由如下：第一，2011年貨幣政策由“適度寬松”向“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)向，宏觀調(diào)控政策把穩(wěn)定價(jià)格總水平放在更加突出的位置。按照多數(shù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的預(yù)測，2011年CPI將在4%左右，且上半年物價(jià)上漲壓力大于下半年，因此，上半年政策環(huán)境收緊的壓力較大。進(jìn)入2011年以來，央行已進(jìn)行一次加息、兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前大中型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到19.5%的歷史高位。因此，1季度先行指標(biāo)中的M2 同比變化和利率變化均將表現(xiàn)為景氣下行。第二，進(jìn)入2011年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，1月26日國務(wù)院出臺“新國八條”，要求各地要確定新建住房價(jià)格控制目標(biāo)并于1季度向社會公布、從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施、5年內(nèi)二手房全額征營業(yè)稅、將二套房首付提至6成等。在1季度各地相繼出臺調(diào)控細(xì)則的過程中，市場觀望的可能性較大，預(yù)計(jì)商品房銷售面積同比變化將表現(xiàn)為景氣下行。 

    根據(jù)先行指數(shù)與同步指數(shù)的關(guān)系，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場總體處于不景氣區(qū)間，上半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)表現(xiàn)為景氣下降，該景氣循環(huán)將在3季度前后達(dá)到谷底，年底有可能出現(xiàn)景氣回升。預(yù)計(jì)2011年房價(jià)漲幅總體低于2010年的水平。 

    根據(jù)同步指數(shù)與滯后指數(shù)的關(guān)系，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)建設(shè)投資活動(dòng)將在2011年上半年進(jìn)入不景氣區(qū)間且表現(xiàn)為景氣下降，于2011 年底企穩(wěn)回升的可能性較大。房地產(chǎn)建設(shè)投資類指標(biāo)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積、土地購置面積的同比變化將低于2010 年水平。