2011年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：十二五規(guī)劃中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)方向、城市化進(jìn)程的客觀發(fā)展規(guī)律及住宅開發(fā)的調(diào)控政策，都促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)正在進(jìn)入行業(yè)性的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)必然是房企發(fā)展的重點(diǎn)。
首開股份作為大型房地產(chǎn)上市企業(yè)，也在不斷研究在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展思路和可能遇到的問(wèn)題。下面提出一些我們思考的相關(guān)問(wèn)題。 

    2011-2015年中國(guó)商鋪地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)與投資方向研究報(bào)告 

    商業(yè)地產(chǎn)要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、兼顧多方效益 

    目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)是被動(dòng)的，是買地或配套中不得不實(shí)施的部分，或者受資金限制，以開發(fā)銷售模式為主，屬于短期性投資行為，因此開發(fā)的多、成功的少。我們?cè)诳紤]擴(kuò)展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)首先是認(rèn)識(shí)上的根本轉(zhuǎn)變。 

    作為國(guó)有大型開發(fā)企業(yè)，首開的理念是責(zé)任地產(chǎn)、和諧共贏，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的責(zé)任更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更多元，我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的思考十分審慎、深遠(yuǎn)。與住宅開發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)要兼顧開發(fā)商、買方、租客、顧客四方利益的實(shí)現(xiàn)，間接承擔(dān)改變地區(qū)面貌、支持地方稅收和就業(yè)的責(zé)任，要從產(chǎn)業(yè)和城市的高度來(lái)認(rèn)識(shí)和管理，要做可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)物業(yè)。 

    轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)準(zhǔn)備 

    由此我們考慮轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)要做好三個(gè)層面的準(zhǔn)備：一是資本層面，商業(yè)地產(chǎn)不是快速周轉(zhuǎn)型的，要在資本上做好長(zhǎng)期打算，與私募、銀行借貸等長(zhǎng)期資本進(jìn)行匹配；二是運(yùn)營(yíng)層面，運(yùn)營(yíng)的質(zhì)量和團(tuán)隊(duì)是商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的核心，要建立特有的運(yùn)營(yíng)模式和品牌；三是退出層面，未雨綢繆，做好資本變現(xiàn)的準(zhǔn)備，發(fā)行股票、再貸款、信托基金等。首開也正在就以上各方面整合國(guó)內(nèi)外優(yōu)勢(shì)資源，設(shè)計(jì)戰(zhàn)略實(shí)施步驟，奠定商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好基礎(chǔ)。 

    住宅開發(fā)的政策調(diào)整并非意味著商業(yè)開發(fā)就是一片藍(lán)海，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域要有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 

    商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)政策支持 

    除企業(yè)自身準(zhǔn)備之外，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的外部政策環(huán)境尚有很多值得調(diào)整的方面。 

    1.科學(xué)規(guī)劃、科學(xué)決策問(wèn)題 

    商業(yè)用地的規(guī)劃指標(biāo)均在配量過(guò)度、缺乏合理性、科學(xué)性問(wèn)題，造成土地取得階段的先天不足。目前商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)主要由地方政府和規(guī)劃部門制定，缺乏商業(yè)專業(yè)部門和機(jī)構(gòu)的評(píng)估意見(jiàn)。同時(shí)地方政府存在急功近利的短視行為，如提高配比、商業(yè)用地與住宅用地搭售、短期回收地價(jià)款等問(wèn)題，造成規(guī)劃功能混亂或不能實(shí)現(xiàn)問(wèn)題。因此商業(yè)規(guī)劃方面需要科學(xué)研定。 

    2.產(chǎn)業(yè)政策配套支持 

    商業(yè)地產(chǎn)廣義而言涵蓋商業(yè)、辦公、酒店、旅游、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老等眾多領(lǐng)域，與除房地產(chǎn)外的其他領(lǐng)域關(guān)聯(lián)度很高，產(chǎn)業(yè)引入的實(shí)現(xiàn)力一定程度上決定著商業(yè)地產(chǎn)的成功與否。目前各級(jí)政府對(duì)于與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)政策支持關(guān)注不足，存在著引入困難、經(jīng)營(yíng)困難。在規(guī)劃方面、土地出讓方面也應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合。
3.稅收應(yīng)導(dǎo)向持有經(jīng)營(yíng) 

    現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的稅收政策在開發(fā)環(huán)節(jié)與住宅沒(méi)有區(qū)別，在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)稅率較高(如北京經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房產(chǎn)稅加營(yíng)業(yè)稅達(dá)到近14%、印花稅長(zhǎng)期租賃合同一次性繳付等問(wèn)題)，經(jīng)營(yíng)成本高，且轉(zhuǎn)嫁到商家，是商業(yè)地產(chǎn)空置率高、散售多的主要原因。要對(duì)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)推出鼓勵(lì)性的稅收政策，降低預(yù)收稅制，鼓勵(lì)發(fā)展商向產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商和城市運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變。 

    4.金融政策放寬與創(chuàng)新 

    商業(yè)地產(chǎn)需要長(zhǎng)期資本投入，在開發(fā)貸款和融資方面應(yīng)與住宅區(qū)別對(duì)待，提供更寬松、多元的金融環(huán)境，如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款、持有大量商業(yè)物業(yè)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)證券化、信托基金等，支持商業(yè)地產(chǎn)盤活企業(yè)資產(chǎn)。 

    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) 

    住宅開發(fā)的政策調(diào)整并非意味著商業(yè)開發(fā)就是一片藍(lán)海，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域要有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。如商業(yè)地產(chǎn)資金過(guò)度流入導(dǎo)致產(chǎn)生泡沫，價(jià)值上揚(yáng)但租賃運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大；過(guò)度信貸問(wèn)題，受經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，利息不斷上漲而房租上漲緩慢，租金不足還息等。