2011年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：一手住宅市場(chǎng)，新房（不含保障房）市場(chǎng)很焦灼，2011年1-9月全市成交4.66萬(wàn)套，同比下降23.4%。二手房市場(chǎng)很低迷，2011年1-9月二手住房成交7.7萬(wàn)套，同比減少42.2%；鑒于此，建議開(kāi)發(fā)企業(yè)“以變應(yīng)萬(wàn)變”，積極尋找合適的發(fā)展策略。建議購(gòu)房者年底選擇恰當(dāng)?shù)奈恢�、產(chǎn)品、價(jià)格入市。

    2011-2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資分析及深度研究咨詢報(bào)告

    自2011年2月份“京十五條”出臺(tái)以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了諸多變化，這些變化與貨幣政策、行業(yè)政策、企業(yè)發(fā)展策略息息相關(guān)。

    宏觀經(jīng)濟(jì)層面

    政策緊縮成效顯現(xiàn)，GDP增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀數(shù)據(jù)開(kāi)始走低，政策預(yù)期恐將轉(zhuǎn)暖，但轉(zhuǎn)暖時(shí)間存在很大的不確定性。

    政策層面

    20112月北京市政府常務(wù)會(huì)議提出，要把這次房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)成北京調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的一個(gè)倒逼機(jī)制，因此，北京市限購(gòu)（禁購(gòu)）政策還將持續(xù)一段時(shí)間，近一年內(nèi)難于松動(dòng)。

    一手住宅市場(chǎng)

    新房（不含保障房）市場(chǎng)很焦灼，2011年1-9月全市成交4.66萬(wàn)套，同比下降23.4%。

    具體來(lái)看，從2011年5月以來(lái)，成交量呈現(xiàn)逐漸下滑的態(tài)勢(shì)，成交價(jià)格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性波動(dòng)。高端別墅市場(chǎng)成交量嚴(yán)重萎縮，但聯(lián)排別墅逆市上揚(yáng)；北京近郊區(qū)新建商品住房市場(chǎng)成交價(jià)格9月份已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)。傳統(tǒng)的二居室主力戶型不再受到推崇，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)而選擇一步到位。由于市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)充裕，成交量出現(xiàn)下滑，主要原因是需求嚴(yán)重縮水，原本貢獻(xiàn)樓市超過(guò)1/3總成交量的外地購(gòu)房需求減少了超過(guò)七成。

    成交價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)跡象，主要原因是新推項(xiàng)目銷售率較低，導(dǎo)致市場(chǎng)待售量逐漸增大，市場(chǎng)呈現(xiàn)略微供過(guò)于求，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。

    2007-2011年各月度北京市新建商品住房成交量、價(jià)變化情況與對(duì)應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)控政策因素對(duì)比后，分析發(fā)現(xiàn)限購(gòu)、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌，貨幣政策基調(diào)及企業(yè)資本實(shí)力影響著成交價(jià)格的起伏。

    二手住宅市場(chǎng)

    二手房市場(chǎng)很低迷，2011年1-9月二手住房成交7.7萬(wàn)套，同比減少42.2%；偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析表示,今年5月以來(lái)，二手房成交量呈現(xiàn)逐漸小幅上漲的態(tài)勢(shì)，9月成交價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)。二手供應(yīng)主體相對(duì)靈活，即小業(yè)主比開(kāi)發(fā)商的策略靈活，在價(jià)格下調(diào)方面也是如此。在宏觀政策調(diào)控力度不變的前提之下，一二手市場(chǎng)成交量出現(xiàn)差異化的結(jié)果，主要因價(jià)格下調(diào)程度不一樣所致。

    租賃市場(chǎng)

    租賃市場(chǎng)很火熱，前三季度成交量同比上漲5.8%。成交量上漲主要受政策影響部分需求或觀望或失去購(gòu)房資格，轉(zhuǎn)購(gòu)為租。隨著年底租賃淡季的到來(lái)，四季度租賃市場(chǎng)將出現(xiàn)一定程度萎縮。

    后市預(yù)測(cè)

    在貨幣政策、信貸政策暫時(shí)難于發(fā)生變化的情況下，基于對(duì)近期市場(chǎng)信心不足，年底開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)暫緩?fù)票P步伐，購(gòu)房者也會(huì)選擇繼續(xù)觀望，因此樓市還將延續(xù)現(xiàn)有低迷之態(tài)勢(shì)，整體成交量難于實(shí)質(zhì)性回漲，但郊區(qū)項(xiàng)目、二手市場(chǎng)存在翹尾的可能，成交價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下調(diào)，但下調(diào)幅度有限。

    鑒于此，建議開(kāi)發(fā)企業(yè)“以變應(yīng)萬(wàn)變”，積極尋找合適的發(fā)展策略。

    有銷售壓力的開(kāi)發(fā)企業(yè)需要主動(dòng)尋找變通方法，目前，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心如何？暫不入市的原因是什么？找到解決交易過(guò)程中的分歧，引導(dǎo)購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)成交，即需要企業(yè)采用各類有效的營(yíng)銷手段，在低迷市場(chǎng)中“以變應(yīng)萬(wàn)變”。

    另外，對(duì)于銷售壓力不太大的企業(yè)，四季度土地供應(yīng)可能會(huì)迎來(lái)集中放量的時(shí)機(jī)，對(duì)于有持續(xù)開(kāi)發(fā)要求的企業(yè)，在資金允許的情況之下，還需要積極考慮土地儲(chǔ)備的問(wèn)題。

    建議購(gòu)房者年底選擇恰當(dāng)?shù)奈恢�、產(chǎn)品、價(jià)格入市。

    建議有購(gòu)房需求的購(gòu)房人要密切關(guān)注心儀樓盤和社區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，一旦房?jī)r(jià)回落到心理價(jià)位要果斷出手，切莫因盲目等待房?jī)r(jià)大跌而錯(cuò)失購(gòu)房良機(jī)。因?yàn)橐环矫妫?011年的樓市不同于08年，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)08年底那樣的暴跌，另一方面，房?jī)r(jià)的跌勢(shì)也不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)。所以，購(gòu)房人在買房時(shí)不要懷著抄底的心態(tài)，應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際需求和資金狀況做出合理安排。