2012年房地產(chǎn)市場趨勢判斷

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：預(yù)計(jì)2012 年房價(jià)總體上穩(wěn)中有降，但各市縣調(diào)整幅度會(huì)有所不同。目前，�？谑蟹績r(jià)已明顯回落，接近2009 年年底平均水平，下行空間有限；三亞市及沿海市縣因特殊旅游資源，房價(jià)具有一定支撐； 其它縣市沒有特殊資源， 生活配套條件尚待完善，房價(jià)存在下跌空間。

    2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)投資分析及深度研究咨詢報(bào)告 

    （一）調(diào)控政策維持從緊取向，市場延續(xù)調(diào)整態(tài)勢。中央經(jīng)濟(jì)工作強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，堅(jiān)持保障房建設(shè)和市場調(diào)控兩手抓，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控的目的是促進(jìn)房價(jià)合理回歸， 預(yù)計(jì)2012 年國家調(diào)控政策仍將維持從緊取向，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 

    （二）房價(jià)整體上穩(wěn)中有降，各市縣市場調(diào)整方式不同。房價(jià)合理回歸隱含兩層含義， 一是市場交易表現(xiàn)為消費(fèi)者真實(shí)住房需求， 二是房價(jià)回歸至消費(fèi)者能夠承受的水平。通過近兩年的調(diào)控，投資投機(jī)性需求受到抑制，庫存積壓增多，房價(jià)受政策和市場雙重壓制下調(diào)，朝居住需求購房者可接受目標(biāo)價(jià)位接近。預(yù)計(jì)2012 年房價(jià)總體上穩(wěn)中有降，但各市縣調(diào)整幅度會(huì)有所不同。目前，�？谑蟹績r(jià)已明顯回落，接近2009 年年底平均水平，下行空間有限；三亞市及沿海市縣因特殊旅游資源，房價(jià)具有一定支撐； 其它縣市沒有特殊資源， 生活配套條件尚待完善，房價(jià)存在下跌空間。 

    （三）真實(shí)性購房需求逐步體現(xiàn)，成交量繼續(xù)下跌。空間有限2011 年，海南省房屋銷售額790.4 億元，銀行個(gè)人住房貸款金額不到銷售額4%， 一次性付款購房的基本特征十分明顯， 反映當(dāng)期海南房地產(chǎn)市場具有真實(shí)需求作為支撐。2012 年，若不出現(xiàn)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)萎縮的空間有限。 

    （四）土地財(cái)政壓力增大，但不會(huì)出現(xiàn)大的償付風(fēng)險(xiǎn)。最近兩年，新開工項(xiàng)目陸續(xù)上市，推動(dòng)庫存量上升和房價(jià)下行，房地產(chǎn)開發(fā)商選擇放緩項(xiàng)目推進(jìn)進(jìn)度，開發(fā)意愿持續(xù)走低。土地出讓收入拉動(dòng)稅收和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的潛力逐漸減弱，土地財(cái)政壓力增大。由于房地產(chǎn)市場逐步回歸常規(guī)發(fā)展，成交量和成交金額小幅波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)地方稅收影響不大。 

    （五）商業(yè)性房地產(chǎn)信貸收緊，保障房成為重點(diǎn)支持領(lǐng)域。2011 年，商業(yè)銀行貸款呈現(xiàn)一定程度的“去地產(chǎn)化”趨勢。2010 年末，有4 家商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占全部貸款比例超過40%；2011 年末，僅2 家商業(yè)銀行超過40%，2011 年，海南省新增住房開發(fā)貸款中，超過65%用于保障房開發(fā)。目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策未出現(xiàn)松動(dòng)跡象。2012年，信貸資源將優(yōu)先保障政策性住房領(lǐng)域建設(shè)。 

    （六）金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房貸管理，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)可控。2011 年，海南省金融機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。一是通過及時(shí)提升利率、首付比等方式有效控制新增房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，海南省房地產(chǎn)貸款占抵押資產(chǎn)比率從平均60%降低至40%左右。二是不斷提高房地產(chǎn)貸款壞賬準(zhǔn)備。截至2011 年11 月末，大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款撥備覆蓋率為200%左右， 高于中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)150%的比例要求， 為存量房地產(chǎn)貸款建立有效的風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施。