中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷新形勢(shì)分析報(bào)告

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：消費(fèi)趨向理性房地產(chǎn)策劃熱使得房地產(chǎn)企業(yè)沉迷于策劃做秀，但這已不會(huì)影響到消費(fèi)者。當(dāng)前的房產(chǎn)消費(fèi)者已越來(lái)越理性化，所考慮的因素也越來(lái)越全面，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、服務(wù)保障系統(tǒng)、社區(qū)文娛環(huán)境等要求越來(lái)越高，決策也越來(lái)越謹(jǐn)慎，追求“物超所值”的價(jià)值而不是斤斤計(jì)較同類型房子的價(jià)格差異。

    2012-2016年中國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)及投資方向研究報(bào)告 

    2010 年以來(lái)， 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的日益趨緊和房地產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，房地產(chǎn)營(yíng)銷面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)。 

    2.1 銀根、土地收緊，宏觀調(diào)控力度不斷加大自2010 年以來(lái)，為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，國(guó)家加大了宏觀調(diào)控力度。國(guó)家有關(guān)部門從房地產(chǎn)的源頭—信貸和土地開始，采取了一系列調(diào)控措施，已經(jīng)取得了初步成效：房地產(chǎn)投資增速過(guò)猛的勢(shì)頭得到有效遏制；銷售增速有所放緩甚至部分一線城市開始下降；貸款規(guī)模得到有效控制，房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整；市場(chǎng)不合理需求退出，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀根、土地收緊有利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展，但短期將面臨較大的壓力。 

    2.2 消費(fèi)趨向理性房地產(chǎn)策劃熱使得房地產(chǎn)企業(yè)沉迷于策劃做秀，但這已不會(huì)影響到消費(fèi)者。當(dāng)前的房產(chǎn)消費(fèi)者已越來(lái)越理性化，所考慮的因素也越來(lái)越全面，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、服務(wù)保障系統(tǒng)、社區(qū)文娛環(huán)境等要求越來(lái)越高，決策也越來(lái)越謹(jǐn)慎，追求“物超所值”的價(jià)值而不是斤斤計(jì)較同類型房子的價(jià)格差異。 

    2.3 房地產(chǎn)價(jià)格下行壓力加大至2011 年底， 商品房市場(chǎng)的庫(kù)存增長(zhǎng)約60％至1.69 億平方米（或170 萬(wàn)套，按100 平方米/套計(jì)算）。然而，至2015 年中國(guó)計(jì)劃將其永久城市人口增加至52％， 這意味著在未來(lái)3 年中將有2800 萬(wàn)人轉(zhuǎn)移到城市。2012 年至2015 年，新增城鎮(zhèn)居民和進(jìn)入勞動(dòng)年齡的現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口每年將達(dá)2300 萬(wàn)至2500 萬(wàn)人，而保障性住房和商品房年總供給約1200 萬(wàn)套至1400 萬(wàn)套，假設(shè)每套房子容納兩個(gè)人，我們預(yù)計(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將首次實(shí)現(xiàn)供需基本平衡。 

    在這樣的背景下，中國(guó)房?jī)r(jià)上升的空間將變得較為有限，甚至在短期內(nèi)存在下滑的可能。在政策方面，如果“限購(gòu)”令結(jié)束，可能會(huì)增加的市場(chǎng)需求，而房產(chǎn)稅政策的執(zhí)行，勢(shì)必推高持有物業(yè)的成本。 

    2.4 住宅空置面積逐年攀升總體來(lái)看，商品房空置率高的主要原因：一是過(guò)高的商品房?jī)r(jià)格，二是偏低的居民收入，三是投機(jī)客囤積居奇。空置率的居高不下與商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)攀升已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)矛盾，空置率達(dá)到一定界限時(shí)，國(guó)家就應(yīng)當(dāng)采取一系列措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給房地產(chǎn)業(yè)甚至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一系列的嚴(yán)重問(wèn)題。 

    2.5 營(yíng)銷成本不斷增加如今房地產(chǎn)企業(yè)的廣告鋪天蓋地，令人目不暇接；房地產(chǎn)公關(guān)和社區(qū)活動(dòng)更是層出不窮，讓人視覺麻木。但營(yíng)銷效果并不盡如人意。有部分房地產(chǎn)企業(yè)更透露將下調(diào)公關(guān)及廣告費(fèi)用。房地產(chǎn)銷售從炒產(chǎn)品形態(tài)、炒概念、再到炒促銷的非良性循環(huán)，每一個(gè)階段都逃脫不了邊際效用遞減規(guī)律的作用。而當(dāng)巨額營(yíng)銷費(fèi)用成為一個(gè)沉重的包袱、不背著走走就難以走得更遠(yuǎn)時(shí)，市場(chǎng)問(wèn)題就會(huì)變得更加嚴(yán)重。