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2012年中國(guó)房?jī)r(jià)增幅變化分析

Tag：房?jī)r(jià)  
    內(nèi)容提示：預(yù)計(jì)2012 年全國(guó)的房?jī)r(jià)不一定會(huì)漲，今年房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)將穩(wěn)中有跌，但不會(huì)大跌。 

    隨著一起起因房?jī)r(jià)下跌、資產(chǎn)縮水、利益受損而來(lái)的“老業(yè)主維權(quán)事件”的發(fā)生，那些潛在的購(gòu)房人變得不知所措：房?jī)r(jià)究竟下跌多少，才該出手？房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)大幅下跌？還是在2012 年平穩(wěn)上漲？ 

    （一）調(diào)控的目標(biāo)是控制高房?jī)r(jià)，重在“穩(wěn)”字 

    調(diào)控房地產(chǎn)的目標(biāo)，是把高房?jī)r(jià)調(diào)整下來(lái)，還是不再讓其繼續(xù)猛漲。這個(gè)目前還不是特別清楚。但是房?jī)r(jià)大幅下跌，在中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格下調(diào)難度非常大。 

    如果中國(guó)資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將會(huì)對(duì)中國(guó)的銀行業(yè)以及中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)造成極大的沖擊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)以及房地產(chǎn)的資金“上家”銀行都是高杠桿、高負(fù)債的行業(yè)。一旦資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)向下的劇烈波動(dòng)，那么房地產(chǎn)、銀行業(yè)，甚至宏觀經(jīng)濟(jì)都要遭遇巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要精準(zhǔn)調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格是非常困難的。 

    已經(jīng)買了房子的人希望房?jī)r(jià)下降的意愿不強(qiáng)，不管一套自住還是多套投資的需求。希望房?jī)r(jià)下降的群體主要是目前正準(zhǔn)備買房和沒有住房的人，這部分人數(shù)比較多，呼聲也比較強(qiáng)烈，這聽起來(lái)像是合理的。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)并非短期內(nèi)下跌越多越好。 

    正準(zhǔn)備買房和買不起房子的人，一般是基層工作者、低收入群體和無(wú)保障群體。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下降，中國(guó)經(jīng)濟(jì)就會(huì)受到很大沖擊，這部分人就容易失業(yè)，由于基本生活保障低，一旦失業(yè)，他們的基本生活就將無(wú)法維系，買房便更成為空想。所以并非房?jī)r(jià)短期內(nèi)下跌越多對(duì)百姓越好。房地產(chǎn)一步下挫是禍，價(jià)格同比穩(wěn)中略降是福。 

    （二）物價(jià)上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)相比不變，實(shí)際下降 

    各大城市房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)下降，但是否繼續(xù)下降或者大幅下降呢？對(duì)于正準(zhǔn)備買房的購(gòu)房者，個(gè)人建議，盡管目前不是買房的最好時(shí)機(jī)，但離最好的買房時(shí)機(jī)可能也相距不遠(yuǎn)了。因?yàn)�，土地價(jià)格在漲，鋼材、水泥等建材價(jià)格在漲，人工成本在漲，人們賴以生存的食品在漲⋯⋯這么多的成本和物價(jià)的上漲，注定了房產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)的空間越來(lái)越窄。何況，一如李稻葵所言，在未來(lái)3-5 年房?jī)r(jià)基本保持穩(wěn)定的情況下，算上通脹等因素，假設(shè)中國(guó)名義GDP 按照每年10%的速度繼續(xù)增長(zhǎng)，平均來(lái)看中國(guó)老百姓的收入將會(huì)以每年10%以上的速度上升，那么三五年之后，相當(dāng)于房?jī)r(jià)降了30%到50%，買不起房的人較之前也會(huì)多一些積蓄來(lái)支付房款了。 

    在物價(jià)上漲的背景下，名義房?jī)r(jià)不漲、實(shí)際房?jī)r(jià)已經(jīng)在下跌，去年以來(lái)名義房?jī)r(jià)僵持的效果已基本等同于實(shí)際房?jī)r(jià)的小跌；如果名義房?jī)r(jià)再大跌，那么，實(shí)際房?jī)r(jià)將近乎“崩盤”了。最新統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)100 個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)2 月份持續(xù)下跌，上海、深圳等十大城市的房?jī)r(jià)則全線滑坡。溫總理在政府報(bào)告中指出，政府的地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了效力，多數(shù)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降。中國(guó)城市不合理的高房?jī)r(jià)開始趨向理性發(fā)展。 

    （三）房?jī)r(jià)如果大幅下挫的假設(shè) 

    對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題我們必須要有清醒認(rèn)識(shí)，在我國(guó)消費(fèi)并未有質(zhì)的飛躍，我國(guó)GDP 仍需投資拉動(dòng)的情況下，如果房地產(chǎn)下挫50%，對(duì)于按揭購(gòu)房者而言，意味著購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)縮水一半，房屋現(xiàn)價(jià)不抵房貸時(shí)，繼續(xù)還貸還是做何選擇？對(duì)于那些勒緊褲腰帶投資房地產(chǎn)的投資小戶，他們的投資失敗會(huì)有什么后果？對(duì)于房地產(chǎn)商和銀行來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)大跌意味著與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)如建材、家電等都將大幅下降，銀行的房地產(chǎn)抵押品很快就會(huì)成為銀行的負(fù)資產(chǎn)，此時(shí)的境況將會(huì)很可怕。其影響不只是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，甚至擴(kuò)及到中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融體系。 
    
    所以，房?jī)r(jià)的大幅下跌，必然讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)不振，對(duì)于保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)不利，房?jī)r(jià)大幅下降，不利國(guó)，不利民，也不實(shí)際。 

    綜上所述，本人預(yù)計(jì)2012 年全國(guó)的房?jī)r(jià)不一定會(huì)漲，今年房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)將穩(wěn)中有跌，但不會(huì)大跌。

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