2012年中國老年地產(chǎn)行業(yè)投資概況

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

一、老年地產(chǎn)行業(yè)投資特性

由于老年地產(chǎn)項目需要無障礙設(shè)計，這導(dǎo)致項目的總體造價比普通住宅項目高五成至一倍。然而投資的回報率與普通房地產(chǎn)項目相比沒有多少優(yōu)勢，回報率一般在26%左右。老年地產(chǎn)和普通地產(chǎn)項目的運營模式大相徑庭，雖然建設(shè)形式雷同，資金保障形式一樣，而兩者的區(qū)別卻很值得探究。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目，例如商品房開發(fā)，以牟取最大項目轉(zhuǎn)讓收益為目的，通過項目出讓獲得盈利。而老年房地產(chǎn)則以創(chuàng)造一個有特色的生活環(huán)境，以轉(zhuǎn)讓為手段，牟取長遠經(jīng)營利益為目的，這是重要的區(qū)別。

其次是銷售對象的差別。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目的銷售對象宣傳面廣，不設(shè)定主要對象，而老年房地產(chǎn)則需要設(shè)定適合于本項目特點的老年群體。

第三是建設(shè)特點的差異。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目多追求自然景觀的品質(zhì)，而老年房地產(chǎn)則在營造環(huán)境的基礎(chǔ)上，還要追求項目安全、生活方便以及功能齊全。需要提供多種生活配套設(shè)施，社區(qū)服務(wù)包括物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)及娛樂服務(wù)等。

第四是企業(yè)的經(jīng)營特色。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目階段性強，而老年地產(chǎn)項目則注重持續(xù)深入的服務(wù)和社區(qū)文化創(chuàng)造。

就老年地產(chǎn)而言，運營模式由租住型、托養(yǎng)型、產(chǎn)權(quán)出讓型組成，開發(fā)商需要通過合理設(shè)計產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，以求達到利益的平衡，合理利用資源并求得開發(fā)資金的保障。“我們對老年地產(chǎn)的配套商業(yè)設(shè)施定位是：對內(nèi)經(jīng)營求平衡即可，主要是通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)樹立項目品牌；對外以效益為主，以保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

二、老年地產(chǎn)具有良好的投資價值

據(jù)統(tǒng)計，目前我國60歲以上的老年人已經(jīng)達到1.34億，占總?cè)丝诘?0%以上；65歲及以上老年人口達到9377萬，占總?cè)丝跀?shù)的比例超過7%。據(jù)預(yù)測，到2020年，我國老年人口將達到2.4億，占總?cè)丝跀?shù)的16%以上；到本世紀中葉，老年人口將超過4億，占總?cè)丝跀?shù)的四分之一。從我國的人口結(jié)構(gòu)來說，逐步進入老齡化的發(fā)展態(tài)勢將是養(yǎng)老地產(chǎn)興起的內(nèi)在動力。從我國老年人的消費水平來看，2010年我國老年人總體消費已達1.4萬億元，其龐大的人口數(shù)量和高水平的消費催生老年地產(chǎn)的蓬勃。

三、老年地產(chǎn)投資環(huán)境利好

1、我國已進入老齡化社會階段

按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時，即為老齡化社會。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，我國進入老齡化社會已是不爭的事實。有調(diào)查顯示，中國約有1000萬名80歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，98%依靠自我養(yǎng)老。預(yù)計到2025年，中國老年人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑦_到13.59%，2030 年達到16.59%，將在2035 年超過人口總數(shù)的五分之一。面對洶涌而來的“銀發(fā)浪潮”，對于房地產(chǎn)商而言，面臨著無限的商機。

圖表內(nèi)容詳見：2012-2016年中國老年地產(chǎn)市場行情態(tài)勢與投資前景預(yù)測研究報告

2、“老年地產(chǎn)市場”潛力巨大

據(jù)國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。北京房地產(chǎn)市場上已經(jīng)出現(xiàn)了東方太陽城和北京太陽城兩個針對老年客戶的樓盤，并且在市場上得到了較好的反響。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。

分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%，這意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。

3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移

受傳統(tǒng)觀念的影響，國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠”的特點，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。

4、“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

自我國七十年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年地產(chǎn)呼聲高漲，呼之欲出。

5、國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)

國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。例如河南、四川重慶等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)建設(shè)用地可劃撥、多項稅費可減免、貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。