2012年我國老年地產(chǎn)開發(fā)困難成因

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    1、消費主體的潛在需求難以激發(fā)成為有效需求 

    我國老年人口雖然從數(shù)量上在十二五時期會逐漸增多，老齡化時代的到來也是趨勢，但我國目前老年地產(chǎn)的消費者還是以老年人中的高收入老年人為主，這些消費者占比不到全部老年人口的10%。 

    另外我國房地產(chǎn)市場中存在老年住宅的需求與供給存在著極大的不平衡,但是這種巨大的需求僅僅是一種潛在需求,潛在需求只有被激發(fā)成有效需求后,才能激活相關(guān)市場的供給。由于開發(fā)過程中的土地成本,各種相關(guān)稅費較高,因此導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場上的商品房價格普遍偏高,已經(jīng)超出大多數(shù)消費者的心理價格承受力。在這樣一個價格體系下,若開發(fā)老年住宅,由于其造價成本高于普通商品房,其價格自然會更高。 

    我國現(xiàn)階段的中老年人都是從艱苦歲月中走來的,他們手中的財富是長期積累而來的,節(jié)儉為他們中大多數(shù)人視為的傳統(tǒng)美德,想從老年人口袋中掏出錢來絕非易事。他們對商品的購買心理遠不同于當代的年輕人,不會出現(xiàn)沖動性的購買,在房地產(chǎn)商品這樣金額巨大的產(chǎn)品面前,他們的購買動機就越發(fā)理性了。從目前我國房地產(chǎn)市場上提供的普通商品房產(chǎn)品來看,多數(shù)往往在面積、設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境和服務(wù)等方面都或多或少有不盡人意之處,而相對各方面要求更高的老年住宅及社區(qū)來說,一旦不能提供高質(zhì)量的居住環(huán)境和可靠的物業(yè)服務(wù)保障,那么對老年購買者來說,即使有巨大的潛在需求,也必定是只有望而卻步了。所以老年人口對老年地產(chǎn)雖然潛在需求很大，但目前難以成為有效需求形成購買力。

    2012-2016年中國老年地產(chǎn)市場行情態(tài)勢與投資前景預(yù)測研究報告

    2、開發(fā)運營成本高、利潤低、風(fēng)險大 

    房地產(chǎn)業(yè)一直都被公認為暴利行業(yè),對開發(fā)商而言,能夠最快地謀取最大利益的市場是他們的興趣所在,因此房地產(chǎn)商一向把目標人群鎖定在事業(yè)有成的中青年,認為這個年齡階段的人群消費能力最強,這也造成了長時間來這部分消費群的市場爭奪尤為激烈,而具有巨大潛在需求的老年住宅市場卻無人問津,甚至一片空白。其主要原因是老年住宅項目投資風(fēng)險高于一般商品房項目的設(shè)計運營,老年住宅密度低、舒適性高,配套設(shè)施完善、還必須具有優(yōu)美的環(huán)境和健全的醫(yī)療服務(wù)等小區(qū)綜合配套設(shè)施,因此其開發(fā)成本要比普通住宅項目的配套費用高出許多。除此而外,一般住宅通過銷售即可實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的最終目的。 

    而消費者在購買老年住宅的過程中,可能更多地關(guān)注后期物業(yè)管理中的一些服務(wù)配套的實現(xiàn)這即意味著開發(fā)商在銷售老年住宅時,必須通過一定時期內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施的運營,達到具有示范效應(yīng)的建設(shè)規(guī)模后,銷售才有可能全面展開,才能實現(xiàn)投資的回報。這些都表明老年住宅開發(fā)所需的資金回收期比一般商品房住宅要長,顯然從開發(fā)商角度來看,老年住宅的開發(fā)將面臨更大的資金風(fēng)險。有專家稱老年公寓的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。 

    3、政府的政策和資金援助不夠 

    目前對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。各種政策措施和資金對我國老年地產(chǎn)的支持還遠遠不到位。這對于急速發(fā)展的行業(yè)來說，政策支持的缺乏使從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)企業(yè)從拿地、建設(shè)到經(jīng)營階段始終存在困難。 

    由于政府缺乏對老年住宅開發(fā)的相關(guān)法律政策的制定、缺乏社會輿論的宣傳與引導(dǎo),同時對于老年住宅的數(shù)量、分布點、收費標準、服務(wù)質(zhì)量等也沒有相應(yīng)的規(guī)定和監(jiān)督。另一方面,高質(zhì)量老年住宅的開發(fā)本身就要依靠政府和開發(fā)商的同力合作方能完成,而我們國家一直以來在老年住宅的建設(shè)及其資金方面缺少適當?shù)墓膭钫��?這些自然抑制了開發(fā)商投資興建老年住宅。雖然國家早在十多年前就認識到人口老齡化的嚴峻性并提出社會養(yǎng)老的必要性,但是未及時地給予老年住宅建設(shè)的專項撥款、資金援助和土地稅收優(yōu)惠等政策,從而在某種程度上使老年住宅的開發(fā)少有人問津。 

    加之一些金融機構(gòu)的觀念老化,認為老年住宅及其大量的配套服務(wù)設(shè)施的運營需要巨大的資金投入,而老年住宅的回收期又較普通商品房長,因此他們認為老年住宅的建設(shè)前景不好,資金回收很困難,投資風(fēng)險較大,所以很多金融機構(gòu)不愿意款給開發(fā)商。即便他們愿意實施貸款,面對老年住宅相對投資回收周期長這一特點,高額的貸款利率也無形中增加了開發(fā)商的資金負擔(dān)。因此,縱觀這些宏觀上的背景與開發(fā)不利因素?zé)o疑讓一些即使有想法的開發(fā)商也沒有了實施的沖動了。