成熟市場(chǎng)老年地產(chǎn)的特征

 
     2、21世紀(jì)世界老齡化發(fā)展概況 

    對(duì)21世紀(jì)世界人口老齡化發(fā)展的概況，聯(lián)合國(guó)早有預(yù)測(cè)。從全球范圍來(lái)說(shuō)，發(fā)達(dá)國(guó)家早在上個(gè)世紀(jì)人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)老齡化。發(fā)展中國(guó)家2015年60歲以上老年人口將超過(guò)總?cè)丝?0％，65歲以上老年人口2020年前將超過(guò)7％。在本世紀(jì)初，全球人口老齡化事實(shí)不容置疑。據(jù)預(yù)測(cè)，2050年世界60歲以上老年人將達(dá)到20億，是2000年的3、4倍。發(fā)達(dá)國(guó)家60歲以上老年人口將占到總?cè)丝?/3，其中法國(guó)將達(dá)35％。歐洲和日本65歲以上老年人口將進(jìn)一步上升，歐洲2015年達(dá)到總?cè)丝?2％，日本2050年將達(dá)到32.3％，成為全世界人口老齡化程度最高的國(guó)家。 

    在分析21世紀(jì)世界人口老齡化時(shí)，不僅要研究出生率，同時(shí)，還要看到死亡率下降和平均預(yù)期壽命的延長(zhǎng)，對(duì)人口老齡化的影響。在20世紀(jì)后半葉，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，醫(yī)療條件改善，世界人口平均壽命增加了20歲。從平均預(yù)期壽命水平比較高的幾個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家1990年到2000年10年間，人的壽命水平仍在提高。日本從79歲上升到81歲，其中女性為84.93歲，男性為78.07歲。意大利從75歲上升到78歲，英國(guó)從75歲上升到77歲，由于死亡率降低，平均預(yù)期壽命延長(zhǎng)，老年人口高齡化傾向十分明顯，80歲以上高齡老年人將從現(xiàn)在占60歲以上老年人口10％，上升到2050年的25％。在預(yù)期壽命延長(zhǎng)的同時(shí)，人口中百歲老年人數(shù)量也在增加，據(jù)未來(lái)學(xué)家的預(yù)言，世界百歲老年人將從現(xiàn)在13.5萬(wàn)人上升到2050年的220萬(wàn)人。日本是目前百歲老人占人口中比例最高的國(guó)家，2001年新增百歲老人2459人，使百歲老年人總數(shù)達(dá)到17934人。人們從這里可以看到人類(lèi)未來(lái)的壽命發(fā)展前景。

    圖表內(nèi)容詳見(jiàn)：2012-2016年中國(guó)老年地產(chǎn)市場(chǎng)行情態(tài)勢(shì)與投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告 

    人口老齡化發(fā)展，老年人口增加，在總?cè)丝谥斜戎厣仙�，必須�?huì)使勞動(dòng)年齡人口負(fù)擔(dān)加重。根據(jù)聯(lián)合國(guó)估算，發(fā)達(dá)國(guó)家撫養(yǎng)系數(shù)在本世紀(jì)要達(dá)到40以上，甚至更高。勞動(dòng)年齡人口與領(lǐng)取退休金人口之比將會(huì)發(fā)生較大變化。日本目前兩者之比為4：1，2025年降到2：1，即每?jī)蓚�(gè)勞動(dòng)年齡人口要負(fù)擔(dān)1個(gè)老年人。加拿大兩者之比目前為5：1，2020年要降為3：1；英國(guó)從3.3：1降到2030年2.4：1。撫養(yǎng)比提高，勞動(dòng)年齡人口在總?cè)丝谥斜戎氐臏p少，必然會(huì)造成勞動(dòng)力的短缺。為了滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)勞動(dòng)力的需求，許多發(fā)達(dá)國(guó)家都需從發(fā)展中國(guó)家引進(jìn)勞動(dòng)力，所以，勞動(dòng)力遷移是本世紀(jì)人口發(fā)展中的必然現(xiàn)象，應(yīng)引起重視。 

    3、發(fā)達(dá)國(guó)家人口老齡化概況 

    由聯(lián)合國(guó)人口司發(fā)布的世界各國(guó)和地區(qū)老齡化程度資料中可以看出： 

    （1）目前世界老齡化程度最深的國(guó)家是日本，達(dá)到了27%。其次是意大利和德國(guó)，分別為26%及25%，且這三個(gè)國(guó)家均為發(fā)達(dá)國(guó)家。 

    （2）老年人口比例達(dá)到或超過(guò)20%以上的國(guó)家有27個(gè)，其中19個(gè)為發(fā)達(dá)國(guó)家。 

    （3）老年人口比例達(dá)到或超過(guò)10%以上的國(guó)家有74個(gè)， 10%—20%的國(guó)家47個(gè)，發(fā)達(dá)國(guó)家13個(gè)，占27.66%。 

    （4）老齡化程度10%以下的國(guó)家有118個(gè)，均為發(fā)展中國(guó)家。 

    由此可見(jiàn)發(fā)達(dá)國(guó)家老齡化程度均在10%以上，明顯高于發(fā)展中國(guó)家，但據(jù)統(tǒng)計(jì)近年發(fā)展中國(guó)家老齡化加深的速度明顯比發(fā)達(dá)國(guó)家快很多。 

    人口老齡化這一最開(kāi)始主要涉及發(fā)達(dá)國(guó)家的問(wèn)題，如今在發(fā)展中國(guó)家也越來(lái)越突出。人口老齡化的加劇將會(huì)深深影響所有個(gè)人、家庭、社區(qū)及國(guó)家。 

    二、老年住宅的模式 

    處理好老齡產(chǎn)業(yè)的盈利與福利的關(guān)系是發(fā)展老年住宅必須考慮的，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，追求一定的盈利水平，獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，是市場(chǎng)化運(yùn)行的必然要求和重要標(biāo)志。能否獲得合理的利潤(rùn)，反映產(chǎn)業(yè)運(yùn)行和發(fā)展的健康狀況。但是，老年住宅的服務(wù)對(duì)象和其中的一些服務(wù)內(nèi)容，具有社會(huì)福利的特點(diǎn)。因此，發(fā)展老年住宅，必須兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須認(rèn)真處理好福利與盈利的關(guān)系。處理這一關(guān)系的基本原則是，應(yīng)允許所有從事老齡產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體合法盈利，對(duì)于這些利潤(rùn)，可以通過(guò)政策或法規(guī)的引導(dǎo)，使之“取之于老齡產(chǎn)業(yè)，用之于老齡產(chǎn)業(yè)”；針對(duì)一些特殊的“福利”項(xiàng)目，政府實(shí)施必要的政策支持或干預(yù)。這樣，既調(diào)動(dòng)了全社會(huì)參與老齡產(chǎn)業(yè)的積極性，又體現(xiàn)了社會(huì)福利和社會(huì)公平――這一社會(huì)主義生產(chǎn)目的的根本要求。 

    1、政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)管理 

    我國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施，過(guò)去多是政府投資的福利事業(yè)單位。近年來(lái)，福利事業(yè)的社會(huì)化，促使了一些民辦養(yǎng)老設(shè)施的興建，民辦養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展隨地方優(yōu)惠政策的不同，發(fā)展快慢不同。 

    （1）純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院 

    這種純粹福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常不以盈利為目的，主要依靠政府或者企業(yè)提供所有的建設(shè)以及經(jīng)營(yíng)管理的資金。 

    由于收費(fèi)低廉，其所擁有的娛樂(lè)設(shè)施少，生活用具粗糙，生活環(huán)境差，不能滿足剛剛邁入60歲的新型老年人的要求。所以，入住福利型養(yǎng)老院的大多是沒(méi)有或只有很少經(jīng)濟(jì)收入的孤寡老人。 

    （2）混合型養(yǎng)老院 

    這是目前國(guó)內(nèi)比較普遍存在的養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)模式，它們帶有福利的性質(zhì)但也有盈利的能力。通常具有政府或者慈善機(jī)構(gòu)的背景，在經(jīng)營(yíng)方面享有優(yōu)惠政策，服務(wù)內(nèi)容根據(jù)入住老人要求的不同而有不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 

    體現(xiàn)福利的方面如娛樂(lè)設(shè)施全免費(fèi)，每個(gè)月免費(fèi)體檢等等一些服務(wù)方面。 

    盈利性則表現(xiàn)在收費(fèi)服務(wù)方面，如： 

    固定收費(fèi)的內(nèi)容有入住時(shí)的一次性收費(fèi)和每月收費(fèi)，主要是針對(duì)入住的環(huán)境來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 

    經(jīng)常性收費(fèi)的內(nèi)容有護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 

    不固定收費(fèi)體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。 

    2、專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理 

    這種類(lèi)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以盈利為主要目的，通常是自行出資興建自行管理老年住宅，以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專(zhuān)業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。國(guó)外目前存在的經(jīng)營(yíng)模式有老年公寓和輔助生活機(jī)構(gòu)兩種，國(guó)內(nèi)目前還只有老年公寓。 

    （1）老年公寓 

    老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營(yíng)模式，居住者的年齡必須在55歲以上。一般來(lái)說(shuō)，老年公寓不提供公共用餐的場(chǎng)所、不組織娛樂(lè)活動(dòng)、不提供交通工具。經(jīng)營(yíng)管理模式有自住型老年公寓、陪助型老年公寓和特護(hù)型老年公寓三種類(lèi)型。 

    a、自住型老年公寓（Independent-living），不為老年居住者提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，只是提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、舒適的居住社區(qū)，包括所有的生活配套設(shè)施，甚至可以完全容納一個(gè)高爾夫球場(chǎng)。 

    b、陪助型老年公寓（Assisted-living），向居民提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù)，包括做飯、幫助洗澡、喂飯、洗衣、體檢、喂藥和其它個(gè)人生活方面的需求。 

    c、特護(hù)型老年公寓（acute-care），除了上面兩種類(lèi)型所到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)，包括從傳統(tǒng)的醫(yī)護(hù)房間到特別為老年癌癥患者提供治療的房間。 

    根據(jù)中國(guó)老齡科研中心的調(diào)查：對(duì)于國(guó)內(nèi)入住公寓的老年人來(lái)說(shuō)，對(duì)服務(wù)的要求以“康復(fù)治療”、“基本生活”和“特殊情況下的醫(yī)護(hù)”三大類(lèi)為主，其中康復(fù)治療、洗衣服務(wù)、打掃衛(wèi)生、定時(shí)送餐、特護(hù)和醫(yī)生監(jiān)護(hù)、提供書(shū)報(bào)、陪伴老人、代理購(gòu)物、團(tuán)體旅游等是老人最希望得到的服務(wù)內(nèi)容。在價(jià)格方面，老年人入住老年住宅的時(shí)候，最先考慮到的是一次性交納費(fèi)用的承擔(dān)能力，如房屋總價(jià)；然后是在社區(qū)的生活成本，如物業(yè)管理費(fèi)用、提供服務(wù)的收費(fèi)方式、交通條件等等；然后是社區(qū)的配套設(shè)施，如社區(qū)醫(yī)院、娛樂(lè)中心、老年人活動(dòng)中心、老齡大學(xué)等等。 

    我國(guó)第一個(gè)老年公寓1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資舉辦，并向全國(guó)開(kāi)放的民營(yíng)福利企業(yè)。目前，全國(guó)雖然有不同規(guī)模的老年公寓600多家，但并沒(méi)有將其作為一種新型產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展，國(guó)內(nèi)真正有規(guī)模、能夠通過(guò)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生利潤(rùn)的卻是鳳毛麟角。 

    （2）輔助生活機(jī)構(gòu) 

    美國(guó)的輔助生活機(jī)制是在80年代中期由北歐模式發(fā)展起來(lái)的，它是護(hù)理院的補(bǔ)充。輔助生活在一個(gè)爭(zhēng)取最大限度滿足個(gè)人獨(dú)立、隱私和選擇的環(huán)境中結(jié)合了住所、生活服務(wù)和簡(jiǎn)單的醫(yī)療護(hù)理。盡管參加輔助生活的老人可能無(wú)法獨(dú)立生活，但他們的健康狀況還不需要護(hù)理院所提供的大多數(shù)服務(wù)。這些老人可以和輔助人員一道分擔(dān)日常生活活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，在輔助人員的幫助下享受個(gè)人生活的獨(dú)立和自由。輔助生活機(jī)構(gòu)不受聯(lián)邦關(guān)于價(jià)格法規(guī)的制約，同時(shí)也不提供護(hù)理院所具有的高技術(shù)醫(yī)療服務(wù)。無(wú)論是私人經(jīng)營(yíng)還是非盈利性質(zhì)，輔助生活的服務(wù)對(duì)象大多是個(gè)人付款，因此，是客戶的需求而不是政府的指令，成為美國(guó)該行業(yè)發(fā)展的動(dòng)力。 

    輔助生活的宗旨是在老人需要時(shí)向他們提供或安排監(jiān)督、幫助和有限度的保健服務(wù)，老人可在一系列個(gè)人日常生活活動(dòng)上得到幫助，如吃飯、穿衣、洗澡、移位和入廁。服務(wù)還可以包括做飯、洗衣、清掃、娛樂(lè)和交通。盡管輔助生活一般不提供24小時(shí)的專(zhuān)業(yè)醫(yī)療護(hù)理，但日常幫助可能包括在專(zhuān)門(mén)的工作人員監(jiān)督下的藥物治療。 

    輔助生活服務(wù)可以由獨(dú)立的居住小區(qū)提供，也可以作為繼續(xù)照料退休社區(qū)的組成部分，由靠近或?qū)儆趯?zhuān)門(mén)護(hù)理院的自成一體的居住機(jī)構(gòu)提供，作為一種比較新穎和流行的形式成為這一擴(kuò)展的前沿，輔助生活向老人們提供了一種誘人的既保持獨(dú)立又獲得個(gè)人照顧的混合模式。 

    3、住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式 

    目前，住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營(yíng)方式是最適合國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)做模式，也是盈利型企業(yè)正在考慮的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 

    這是一種集中經(jīng)營(yíng)模式，與傳統(tǒng)的老年公寓、養(yǎng)老院相比，在結(jié)構(gòu)上溶入社區(qū)之中，在功能上尊重社區(qū)自主，在內(nèi)容上重視社區(qū)文化休閑，在實(shí)施上運(yùn)用社區(qū)各項(xiàng)資源，倡導(dǎo)一種更積極主動(dòng)的生活方式，真正達(dá)到“只要在此生活，生命最少延長(zhǎng)十年”的目的。 

    大規(guī)模的老年生活社區(qū)例如美國(guó)的太陽(yáng)城、安妮・馬克西姆老人住宅，日本的中輕井澤居住區(qū)，瑞典的斯特盧布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。 

    這種模式的產(chǎn)品以出售為主要的模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將整個(gè)社區(qū)做成集教育、休閑、醫(yī)療、購(gòu)物、酒店、住宅和藝術(shù)于一體的大規(guī)模老年生活社區(qū)，真正達(dá)到“學(xué)・養(yǎng)・住”的統(tǒng)一，是具有持續(xù)發(fā)展能力的好項(xiàng)目。但同時(shí)必須依托文化素質(zhì)相對(duì)較高、且收入穩(wěn)定、思想觀念很能接受全新退休生活方式的老年群體。因此在對(duì)市場(chǎng)的選擇、推廣和銷(xiāo)售方面將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)。