2012年中國老年地產市場發(fā)展策略及建議

中國產業(yè)研究報告網訊：

    一、中國老年地產市場需求解決對策 

    1、消費群體必須改變養(yǎng)老觀念 

    老年人要轉變傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念為社會養(yǎng)老觀念尤為重要,要理解兒女在工作和社會競爭中的壓力,了解到老年住宅社區(qū)不僅可以提供高質量的居住環(huán)境和服務,還可以提供交流和活動的社交環(huán)境,使他們的生活品質得以提高。年輕人也應積極轉變觀念,面對老年住宅如此完善的設施、服務和社區(qū)環(huán)境,意識到為老人購置老年住宅并不是不孝順的行為,積極出資出力及時的為老人購置適合他們居住的住宅和社區(qū),才能讓老人們真正安享晚年�？傊�,無論是對老年人還是其子女來說,都要樹立自我養(yǎng)老的觀念,并采取養(yǎng)老資源自我積累的方式,如果能在年輕時就及時進行這種資源的積累,那么到年老時,經濟負擔就不會成為影響購買老年住宅的因素。 

    2、必須保證老年住宅設計開發(fā)規(guī)模的合理性 

    今后國家將繼續(xù)鼓勵社會各界興建新型老年住宅,并已對興辦老年住宅實行減免稅政策,這些無疑為老年住宅的發(fā)展提供了極好的政策和發(fā)展空間,開發(fā)商應該具備足夠的信心和市場敏感度去嘗試新的市場開發(fā)。老年住宅的開發(fā)要與普通的商品房加以區(qū)別對待,后者開發(fā)階段性強,而前者注重的是持續(xù)深入長久的服務和社區(qū)文化的創(chuàng)造,注重更高標準的產品品質、安全性、便捷性、舒適度及價格的經濟性其選址、規(guī)劃、設計等都需要有更細致的考慮,一些具體的規(guī)范設計(例如無障礙設計)在老年住宅及社區(qū)里應該全面落實。開發(fā)商本身要擺正位置,對老年住宅的利潤率不應該有過高的追求,它畢竟不是暴利產品,利潤空間有限。此外開發(fā)商對老年住宅的開發(fā)數量和規(guī)模也要有清醒的認識,不能一轟而上,盲目建設,老年住宅從目前來說確實有一定量的市場需求并且會逐漸增加,但是這種增加是非常緩慢的發(fā)展進程,所以老年住宅一定要建造,但其數量和規(guī)模也一定要控制,要有計劃的進行建設和開發(fā)。 

    3、為老年住宅開發(fā)提供的政策必須落到實處 

    政府必須采取有效積極的措施進行調控和引導房地產市場中老年住宅的開發(fā)和消費,政府的干預對房地產市場中供需矛盾的解決會起到主導影響。城市老齡化是一個嚴峻的社會問題,關系到國家的穩(wěn)定和社會的和諧發(fā)展。我國房地產市場在前幾年的發(fā)展中往往更關注房地產市場的發(fā)展對經濟的貢獻,而忽視了一些特殊住房制度的建設。隨著房地產市場規(guī)模的擴大與發(fā)展,政府一方面要進一步擴大居民住房消費,另一方面也要重視特殊群體的住房問題。政府應根據老齡化發(fā)展的新形勢、新問題,及時提出有關的產業(yè)政策,在法規(guī)政策上保障老年住宅的開發(fā)實施。由于老年住宅也是涉及城市發(fā)展的項目,因此政府可以通過城市規(guī)劃方案、土地出讓用途的管理與個人住房建設標準的制定中,引導開發(fā)商集中成片開發(fā)老年住宅及社區(qū),或是鼓勵開發(fā)商在小區(qū)交通便利、環(huán)境優(yōu)美的地方中適當配置開發(fā)老年住宅組團。只有政府和開發(fā)商實現良性互動,并且在老年住宅的開發(fā)過程中對與土地出讓金及各種稅費給予一定程度的優(yōu)惠或減免,同時吸引社會上各種資源幫助增加融資渠道來減少老年住宅開發(fā)的資金風險,才能促進老年住宅項目的順利實施與發(fā)展。另外,金融機構作為政府調控房地產市場的主要職能單位,應該為老年住宅開發(fā)商和養(yǎng)老設施運營者提供較優(yōu)惠條件的貸款因為這是建筑和運營老年人需要的住房環(huán)境的基本條件，不僅如此,金融機構還應借鑒西方國家的養(yǎng)老模式,逐步建立合理的貸款、融資渠道,簡化貸款手續(xù),建立相應的社會保障體系,以保證老年住宅完成開發(fā)后目標消費群可以購買、租用。

    2012-2016年中國老年地產市場行情態(tài)勢與投資前景預測研究報告 

    二、老年地產經營者的發(fā)展戰(zhàn)略 

    即將到來的老齡化社會，讓養(yǎng)老地產的發(fā)展似乎成為必然。但是，我國目前無論是市場環(huán)境，還是政策、標準的配套，都難以支撐養(yǎng)老地產的全速發(fā)展。更有甚者，"養(yǎng)老地產"在很多項目中成為了開發(fā)商爭取優(yōu)惠政策、方便項目"拿地"的一種手段。到了項目后期，項目完全去養(yǎng)老化，與普通房地產開發(fā)項目毫無異處。 

    在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養(yǎng)老地產進行一定的優(yōu)惠。而國內除部分地區(qū)外，尚無明確政策表示可以對養(yǎng)老地產的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。 

    同時，作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，其投入將高于普通的地產開發(fā)。如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。此外，如醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量的醫(yī)護及配套設施設備，對企業(yè)來說是很重的負擔。 

    在發(fā)達國家，老年人入住老年住宅有"倒按揭"、"以租換租"等形式，但我國目前尚未有成功案例。目前，國內有幾個養(yǎng)老地產項目將開發(fā)的住宅向老年人出售使用權，老年人去世后，房屋使用權可轉給親友，使用期限到期后開發(fā)商會收回，但實踐證明這種出售使用權的方式并不成功。 

    此外，由于養(yǎng)老地產項目大多位于城市周邊地區(qū)，用地性質很可能為50年限的公共設施建設用地，在通常年投資回報不過10%的情況下，養(yǎng)老地產項目很可能天然"短命"。加之養(yǎng)老地產入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務，包括家政、醫(yī)護、保健，乃至特殊飲食護理服務等。這對于以往快速回收資金的房地產企業(yè)來說，從根本上缺乏成熟的操作經驗。 

    這些困難的存在正是業(yè)內很多開發(fā)商都在談養(yǎng)老地產，卻很少真正介入項目開發(fā)的重要原因。養(yǎng)老地產本身就是一個長期持有、長期經營的模式，和以往那種拿地、蓋房、售樓的'一錘子買賣'完全不同。如果誰想'一口吃個胖子'，那么趁早別進養(yǎng)老地產的項目。 

    老年公寓屬于商業(yè)房地產范疇，具有"福利性事業(yè)、市場化經營"的特點。我國人口眾多，經濟發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國家，所以政府主要關注并解決社會"低保"、"五保"等處于弱勢的老年人群的養(yǎng)老問題，而對中高收入人群養(yǎng)老生活關注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現實運用過程中可操作性差。同時由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會化養(yǎng)老和社會化投資并企業(yè)化經營的房地產開發(fā)的混合體，有關部門在政策制定和操作方面相對滯后，所以一般開發(fā)商在稅費減免、金融支持方面得不到相應的優(yōu)惠投資老年地產應該謹慎有詳細的風險控制。 

    老年公寓的租售方式比一般住宅更為復雜，一般住宅都通過住宅銷售實現房地產開發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據老年人市場需求的多種形式，采取租、售結合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實現銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共服務設施更需要通過經營來實現收回投資，因此老年公寓的運營模式要采取靈活多樣的銷售方式保證其正常經營。