2011年北京高端住宅市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    在限購(gòu)與限貸的雙重夾擊下，樓市呈現(xiàn)出反差極大的冰火兩重天狀態(tài)。在此次樓市寒冬中，一線城市核心地段的高端公寓價(jià)格卻是依然堅(jiān)挺，逆勢(shì)上揚(yáng)。多方數(shù)據(jù)顯示，北京市4萬(wàn)元以上高端項(xiàng)目年交之際仍逆市走強(qiáng)，與低迷的普通住宅市場(chǎng)形成對(duì)比。在年度銷售排行中，高端項(xiàng)目位居上游已成定局。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2012-2016年中國(guó)智能家居（智能住宅）市場(chǎng)評(píng)估與投資趨勢(shì)研究報(bào)告》 

    高端住宅供求不平衡 

    北京出現(xiàn)一些外地投資客戶集中購(gòu)入非限購(gòu)項(xiàng)目和高端地產(chǎn)項(xiàng)目，京城萬(wàn)科大都會(huì)、盤(pán)古大觀、霄云路8號(hào)等項(xiàng)目驚現(xiàn)過(guò)億買(mǎi)單，資金來(lái)自鄂爾多斯(600295,股吧)、榆林地區(qū)，這也許正是投資客戶抄底樓市的信號(hào)。在并不景氣的市場(chǎng)條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買(mǎi)單？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因在于供求關(guān)系不平衡。 

    從供給角度看，在中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，北京市政府2000年下文不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公共建設(shè)為主。由此導(dǎo)致大量共建項(xiàng)目的誕生。而且，長(zhǎng)期以來(lái)核心區(qū)域土地供給嚴(yán)重不足，大量土地被學(xué)校、軍隊(duì)、大型企業(yè)及商務(wù)寫(xiě)字樓占據(jù)，住宅用地嚴(yán)重缺乏。 

    從需求角度，北京的三大商圈：CBD、中關(guān)村和金融街聚集著大量IT精英、外資高管、教授學(xué)者等高端群體，但寫(xiě)字樓林立的三大商圈，住宅項(xiàng)目卻嚴(yán)重稀缺。 

    以中關(guān)村為例，1999年，相關(guān)政府文件就規(guī)定，中關(guān)村不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，因此新建和新立項(xiàng)住宅類項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。 周邊十年房齡的老房子售價(jià)已在4.5萬(wàn)元上下。 

    高端市場(chǎng)逆市看漲 

    年交之際，在調(diào)控壓力持續(xù)加深，觀望情緒彌漫市場(chǎng)，近郊盤(pán)相繼降價(jià)的時(shí)刻，高端項(xiàng)目逆勢(shì)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2011年9月到11月，全市報(bào)價(jià)在40000元/平方米以上的高端住宅，成交量從219套平穩(wěn)增加到225套。2011年12月上半月，成交量達(dá)到135套。2011年10月，北京在售報(bào)價(jià)超過(guò)40000元/平方米的69個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目，平均報(bào)價(jià)為60172元/平方米，相比2010年10月53182元/平方米的平均報(bào)價(jià)，一年間每平方米同比漲了將近7000元。 

    業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，“金九銀十”成交折戟后，普通住宅供大于求導(dǎo)致這一類降價(jià)項(xiàng)目范圍擴(kuò)大；但是高端公寓在經(jīng)濟(jì)震蕩中表現(xiàn)出強(qiáng)勁的保值能力，因而在財(cái)富階層的投資組合中始終占有一席之地。 

    在2011年前三季度已經(jīng)出臺(tái)的銷售榜單中，位于東四環(huán)內(nèi)的金茂府獲得銷冠。其2011年兩次開(kāi)盤(pán)，分別以35億元和15億元的銷售額獲得上下半年銷冠，雖然年度榜單尚未公布，但金茂府以50億元的年銷額，全年奪冠極有可能。 

    市場(chǎng)在調(diào)控作用力下，經(jīng)過(guò)調(diào)整，已經(jīng)初步形成了保障房加大供應(yīng)、中低端市場(chǎng)調(diào)控、高端交由市場(chǎng)自身調(diào)整的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)局面。金茂府之類城市核心區(qū)的中高端住宅擁有多種城市資源，因此在限購(gòu)背景下，這些樓盤(pán)更容易吸引買(mǎi)房人手中的“房票”。 

    高抗壓性吸引“房票” 

    高端市場(chǎng)中，不乏建筑水準(zhǔn)上乘、附加值較高的產(chǎn)品，處于銷售榜上游的西山壹號(hào)院和中信城、五礦萬(wàn)科?如園、金茂府等高端項(xiàng)目都屬于此列。走訪中發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目大多身兼多重優(yōu)勢(shì)，如城市核心、生態(tài)資源、學(xué)區(qū)房等。例如位于CBD核心區(qū)域的金茂府是擁有最大面積城市綠地的項(xiàng)目，住宅設(shè)計(jì)上，則全部選用新ArtDeco風(fēng)格。 

    隨著CPI的不斷上漲，從本階段來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)抗壓性相對(duì)較強(qiáng)的高端房產(chǎn)仍然是資金保值增值的最佳渠道。 

    據(jù)了解，金茂府是四環(huán)內(nèi)唯一的純新盤(pán)，自2011年4月問(wèn)世以來(lái)即以29.47億元的一期銷售成績(jī)穩(wěn)居上半年銷售榜首，以240套房源月余售罄的火爆態(tài)勢(shì)，在低迷樓市中形成一道逆勢(shì)熱銷洪流。而下半年二期開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，僅一個(gè)多小時(shí)即大部分房源售磬，三小時(shí)總銷售額超過(guò)15億。據(jù)了解，金茂府不但地段稀缺，而且擁有CBD最核心的教育資源北京實(shí)驗(yàn)二小，各方面指標(biāo)均優(yōu)。 

    “多合一”均優(yōu)模式引導(dǎo)樓市航向 

    縱觀歷年銷冠樓盤(pán)，從2007年的國(guó)奧村到2009年的太陽(yáng)公元，再到2011年的金茂府，可以看出，這幾年不論政府調(diào)控與否，市場(chǎng)上最為熱銷的樓盤(pán)都具備幾個(gè)共性，就是大戶型、精裝修、地段稀缺、配套完善、品牌過(guò)硬，并且有優(yōu)質(zhì)教育資源。分析人士認(rèn)為，在樓市走向兩級(jí)分化的過(guò)程中，能夠助樓盤(pán)占據(jù)市場(chǎng)上游的“籌碼”已經(jīng)漸漸明晰。