2012年北京大興區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)淺析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    2012年上半年，大興區(qū)在費(fèi)用類(lèi)投資的強(qiáng)力帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位運(yùn)行。商品房開(kāi)復(fù)工面積持續(xù)快速增長(zhǎng)，竣工規(guī)模不斷擴(kuò)大。受房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)剛性需求不斷釋放的影響，商品房成交量持續(xù)回升，與前三年同期相比，成交總量處于最高水平。 

    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行特點(diǎn) 

    （一）開(kāi)發(fā)投資增速平開(kāi)高走 

    2012年上半年，大興區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈現(xiàn)出"平穩(wěn)開(kāi)局-沖高回落-再度走高"的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。1-2月投資平穩(wěn)開(kāi)局，增速29.5%，3、4月份，受新開(kāi)工項(xiàng)目費(fèi)用的拉動(dòng)，投資增速快速走高，分別達(dá)到92.7%和111.1%，5月份又回落至51.4%。截止6月份，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資122.8億元，投資增速達(dá)到93.6%，占全社會(huì)投資的比重為60.5%，同比提高9.9個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全市88.9個(gè)百分點(diǎn)。 
   

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及投資前景評(píng)估報(bào)告》
 

    1．從投資結(jié)構(gòu)看，建安投資增速回落，費(fèi)用投資持續(xù)走高。上半年，大興區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速達(dá)93.6%，增長(zhǎng)原因主要受費(fèi)用的拉動(dòng)。1-6月全區(qū)新開(kāi)工項(xiàng)目8個(gè)，其他費(fèi)用形成投資80.9億元，同比增長(zhǎng)2.1倍，增速比一季度提高36.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為65.9%，同比提高24.9個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用類(lèi)投資拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)43.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，新開(kāi)工項(xiàng)目土地購(gòu)置費(fèi)形成投資為67.9億元，同比增長(zhǎng)3.3倍。建安工程完成投資39.8億元，比上年同期增長(zhǎng)9%，增速比一季度回落13.9個(gè)百分點(diǎn)。 

    2．從投資用途看，住宅投資占比下降，非住宅投資繼續(xù)攀升。今年上半年，由于大興英特宜家、生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融等一批商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加快落地，帶動(dòng)全區(qū)非住宅產(chǎn)業(yè)投資大幅增長(zhǎng)。二季度，全區(qū)住宅完成投資47.7億元，比上年同期下降3.6%，占比減少39.3個(gè)百分點(diǎn)；全區(qū)非住宅完成投資75.1億元，增幅由一季度同比增長(zhǎng)3.4倍擴(kuò)大到4.4倍，占比由上年同期的21.9提高到61.2%。其中，寫(xiě)字樓（辦公樓）、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37.8億元，同比增長(zhǎng)7.6倍。 

    （二）開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度不斷加快 

    1.施工面積持續(xù)增長(zhǎng)。今年2月份開(kāi)始，全區(qū)商品房施工面積始終處于40%以上的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，3月份增速達(dá)到最高，同比增長(zhǎng)68.5%，截至6月末，全區(qū)商品房施工面積為1163.4萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)49.9%，增速同比提高19.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅729.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%。 

    2.住宅、非住宅新開(kāi)工面積一降一升。繼2011年7月份以來(lái)，在全區(qū)"抓投資、促開(kāi)工"措施的不斷推動(dòng)下，今年上半年，尤其是非住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目加快開(kāi)工，帶動(dòng)全區(qū)商品房新開(kāi)工面積實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)。1-6月，全區(qū)新開(kāi)工面積為256.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)88.5%。其中，非住宅項(xiàng)目新開(kāi)工面積189.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.4倍；住宅67.2萬(wàn)平方米，同比下降39.3%。 

    3.竣工面積不斷擴(kuò)大。上半年，隨著政策性住房建設(shè)加快推進(jìn)，全區(qū)商品房竣工面積不斷擴(kuò)大。1-6月，全區(qū)商品房竣工面積為151.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2倍。其中，住宅124.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1倍，增速比1-5月分別提高68.7和131.5個(gè)百分點(diǎn)。1-6月，政策性住房竣工面積84.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34倍，占竣工總面積的55.5%。 

    （三）市場(chǎng)成交量增速放緩 

    2012年以來(lái)，隨著"降價(jià)換量"項(xiàng)目及促銷(xiāo)活動(dòng)的增多，在一定程度上有效刺激了首次購(gòu)房者的剛性需求，推動(dòng)純商品房成交量有效釋放。1-6月，大興區(qū)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)回暖，商品房成交量明顯高于前三年同期水平。1-6月，全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積為83.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50.4%，與1-5月相比增速回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積為72.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)43.2%，比1-5月增速回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。 

    從純商品房銷(xiāo)售情況看（不包含保障性住房），1-6月全區(qū)純商品房銷(xiāo)售面積為74.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.5%，與1-5月相比增速回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅62.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74%，增速比1-5月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。 

    從當(dāng)月銷(xiāo)量情況看，6月當(dāng)月，純商品房銷(xiāo)售面積為14.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.8%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為9.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.1%。 6月當(dāng)月純商品房銷(xiāo)售面積與上年其他各月相比，僅低于上年8月水平；與今年前三個(gè)月相比，交易量處于最低位
 

    （四）開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金由降轉(zhuǎn)增 

    隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的大幅增長(zhǎng)，大興區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金也在"水漲船高"。1-6月，各項(xiàng)到位資金185.5億元（不包括上年結(jié)余資金），增速由上年同比下降49.3%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)36.8%。開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的平穩(wěn)增長(zhǎng)，為項(xiàng)目后續(xù)投資可持續(xù)增長(zhǎng)提供了有力保障。 

    從各項(xiàng)到位資金來(lái)源看，房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融貸款總額增幅最大，到位資金63.4億元，增速由上年同比下降48.1%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)166.8%；自籌資金41.6億元，由上年同比下降84.3%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)74.3%，定金及預(yù)收款57.2億元，同比增長(zhǎng)18.6%，增幅同比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)。 

    從各項(xiàng)到位資金比重看，金融貸款在各項(xiàng)資金來(lái)源中所占比重也升至較高水平，占比為34.7%，同比提高16.9個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金、定金及預(yù)收款占比分別為22.4%和30.8%，其中，自籌資金占比提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款占比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。 

    （五）政策性住房建設(shè)加快推進(jìn) 

    2012年，在國(guó)家和北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，大興區(qū)繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，將解決中低收入家庭住房困難作為改善民生的重點(diǎn)。 

    截止6月份，全區(qū)政策性住房建設(shè)項(xiàng)目33個(gè)（不包含非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目），同比增加13個(gè)。完成投資28.7億元，同比增長(zhǎng)1.7倍，占全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為23.4%，同比提高7個(gè)百分點(diǎn)，保障房建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)30.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)28.9個(gè)百分點(diǎn)。政策性住房施工面積453萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.7%，占房屋施工總面積的38.9%；新開(kāi)工面積44.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.8倍。 

    保障性安居工程建設(shè)的加快推進(jìn)，有效滿(mǎn)足了全區(qū)重大市政和舊村改造項(xiàng)目的動(dòng)遷需求，并成為拉動(dòng)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的重要力量。