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當(dāng)前位置： 主頁 > 產(chǎn)業(yè)觀察 > 房產(chǎn)建材 >  2013年我國房地產(chǎn)市場行情預(yù)測

2013年我國房地產(chǎn)市場行情預(yù)測

Tag：房地產(chǎn)  
中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    2011年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房銷售面積和銷售額增速下降明顯。對此，多位房地產(chǎn)專家表示，受到宏觀調(diào)控政策、房價(jià)下調(diào)等因素影響，2012年中國房地產(chǎn)市場或?qū)⒀永m(xù)去年的回調(diào)態(tài)勢。 

    中國國家統(tǒng)計(jì)局在此間發(fā)布的《2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》顯示，2011年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元人民幣，扣除價(jià)格因素比上年實(shí)際增長20%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。 

    對此，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，2011年全國范圍的房地產(chǎn)市場調(diào)控使得樓市出現(xiàn)明顯降溫，房地產(chǎn)投資增速放緩，作為對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率超過一半固定資產(chǎn)投資，在2011年四季度以來對GDP的貢獻(xiàn)率明顯下降。他預(yù)計(jì)，隨著貨幣政策持續(xù)收緊，2012年房地產(chǎn)投資增速或繼續(xù)降低。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年北京房地產(chǎn)市場調(diào)查及投資前景評估報(bào)告》 

    上述報(bào)告還顯示，2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年分別回落5.7個(gè)和6.8個(gè)百分點(diǎn)。對此，張?jiān)抡J(rèn)為，全年住宅市場成交量增幅回落，其中東部地區(qū)成交量增幅回落最為明顯，并且限購城市中有一半左右也都集中在東部地區(qū)，體現(xiàn)出2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果十分顯著。他預(yù)計(jì)，2012年房價(jià)“穩(wěn)中有降”將是主旋律。 

    中國國土部15日發(fā)布的地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，2011年第四季度全國主要監(jiān)測城市的綜合地價(jià)環(huán)比、同比增速較前一季度呈整體放緩態(tài)勢，增長率為負(fù)的城市持續(xù)增多，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，住房地價(jià)出現(xiàn)零增長。對此，中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，從2011年4個(gè)季度的走勢來看，地價(jià)的環(huán)比增長率在持續(xù)的下降，這個(gè)特點(diǎn)很明顯。她預(yù)計(jì)，2012年第一季度，住宅地價(jià)可能還會(huì)進(jìn)一步下降。 

    （一）針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將表現(xiàn)為：打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。 

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；而在不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長姜偉新表示，明年將支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。可以看出， 2012 年的調(diào)控政策的表現(xiàn)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。將出臺諸如在 70 大中城市開征房產(chǎn)稅、將限購范圍擴(kuò)大之縣級城市、降低首套住房貸款成數(shù)和利率等政策，并將力促地方政府執(zhí)行。 

    （二）房地產(chǎn)市場格局將出現(xiàn)顯著變化：保障房將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。 

    12 月 22 日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國住房保障工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程是重大民生工程和發(fā)展工程。通過建設(shè)保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。同時(shí)，保障房建設(shè)是宏觀調(diào)控的重大舉措，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，支撐城鎮(zhèn)化發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，特別是在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢下，要成功應(yīng)對復(fù)雜局面，明年必須按照以擴(kuò)大內(nèi)需為戰(zhàn)略基點(diǎn)的要求，扎實(shí)有效地推進(jìn)住房保障工作，發(fā)揮好其對投資和消費(fèi)的較強(qiáng)拉動(dòng)作用，為經(jīng)濟(jì)增長提供重要?jiǎng)恿Α?nbsp;

    從數(shù)量上看， 2012 年新開工保障房 700 萬套，加上 2010 年與 2011 年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障房，達(dá)到將近 2000 萬套�？梢钥闯觯袊蠓康禺a(chǎn)格局漸趨形成，即以保障房為主、中低商品房為次，高端商品房為輔。保障房將成為 2012 年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。 

    （三）市場成交將現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 

    中經(jīng)會(huì)議明確定調(diào)，令開發(fā)商徹底拋卻幻想，他們必將從期盼政府松綁調(diào)控的幻夢中清醒過來，降價(jià)是其唯一選擇。當(dāng)然，由于開發(fā)商的清醒程度不同、遇到的資金壓力狀況不同、決策團(tuán)隊(duì)人員構(gòu)成不同等因素，開發(fā)商尚不會(huì)在近期大幅讓利。在房價(jià)沒有出現(xiàn)足夠降幅時(shí)，消費(fèi)者觀望是必然的，市場成交也將陷于低迷。而隨著開發(fā)商資金壓力的加大，決策團(tuán)隊(duì)的思想統(tǒng)一，其做出大幅降價(jià)決策的可能性將加大。這樣，才大幅讓利的刺激下，消費(fèi)者尤其是首次購房者將入市，市場成交將出現(xiàn)一定程度的攀升。故此， 2012 年的市場成交將出現(xiàn)先抑后揚(yáng)、穩(wěn)中有升的態(tài)勢。 

    （四）土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價(jià)格下跌，高端商品房供應(yīng)減少、價(jià)格上漲。 

    從近來召開的中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國住房保障工作會(huì)議等會(huì)議精神我們都可以看出，加大中低商品房的供應(yīng)將成為今年在商品房領(lǐng)域的重要工作�？梢韵胍�，各地中低商品房用地的供應(yīng)量將大幅增加，而價(jià)格卻由于調(diào)控總體思路需要而出現(xiàn)下跌，不排除競房價(jià)、限地價(jià)的土地供應(yīng)方式大面積推廣的肯能。而高端商品房用地的供應(yīng)勢必大幅減少，由于高端住宅有其特定消費(fèi)群體，其價(jià)格將狠堅(jiān)挺，故高端住宅的土地供應(yīng)價(jià)格也將上漲，并且，這樣的趨勢將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間。 

    （五）商品房價(jià)格將首次出現(xiàn)全國普降。 

    今年下半年，尤其是 10 月份以后，在萬科、保利、金地等大開發(fā)商的帶動(dòng)下，一線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯下跌，二三線城市房價(jià)滯漲，縣級城市房價(jià)漲幅放緩。進(jìn)入 2012 年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房價(jià)格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級城市擴(kuò)散，預(yù)計(jì) 6 月份將出現(xiàn)全國普降的局面。 

    （六）市場各方將逐步確立理性心態(tài)。 

    前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購房、地方政府土地財(cái)政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場瘋狂，房價(jià)持續(xù)瘋漲。而在 2012 年，市場各方將逐步確立理性心態(tài)，即開發(fā)商拋卻暴利思維，消費(fèi)者確立理性房屋消費(fèi)觀，地方政府拋卻土地財(cái)政思維。 

    （七）房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。 

    中國房產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)被嚴(yán)重割裂的行業(yè)，就房屋這個(gè)產(chǎn)品而言，開發(fā)商拿地、設(shè)計(jì)院做項(xiàng)目規(guī)劃、策劃公司做項(xiàng)目包裝并制定推廣策略、建筑公司做工程、建材商供應(yīng)材料、代理公司做銷售。這是一個(gè)異常復(fù)雜的過程，每增加一個(gè)環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房價(jià)，與此同時(shí)也削弱了部分房企的競爭力�？梢韵胍�，在房企資金日趨吃緊、市場銷售不力、行業(yè)持續(xù)低迷的態(tài)勢下， 20 12 年中國房產(chǎn)行業(yè)整合將加劇 ，部分中小房企或因轉(zhuǎn)型、或因關(guān)閉、或因破產(chǎn)而告別房地產(chǎn)領(lǐng)域，當(dāng)然，也不排除出現(xiàn)包攬房屋開發(fā)、銷售全流程的超大型房產(chǎn)企業(yè)。 

    與此同時(shí)，隨著行業(yè)整合的加劇、市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級也必將提速。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將現(xiàn)建筑工廠化、家居智能化、產(chǎn)品個(gè)性化等趨勢。而在 2012 年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級將揭開序幕。 

    （八）房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)加快：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。 

    今年下半年，在政府調(diào)控的大環(huán)境下，受項(xiàng)目推進(jìn)、銷售不暢、企業(yè)決策、個(gè)人發(fā)展等因素影響，各地均出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)人才流動(dòng)加快的跡象。 2012 年，中小房地產(chǎn)公司人員流動(dòng)頻繁，部分低端人才甚至面臨失業(yè)窘境；而大型房地產(chǎn)公司對高端人才的需求則日益迫切。故此， 2012 年，房地產(chǎn)領(lǐng)域人才流動(dòng)將加快，具體表現(xiàn)為：中高級人才跳槽頻繁、低端人才轉(zhuǎn)行。

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