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2013年中國(guó)別墅市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

Tag：別墅  
中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    縱觀我國(guó)別墅市場(chǎng)的發(fā)展歷程，別墅項(xiàng)目發(fā)展參差不齊，關(guān)內(nèi)的別墅主要集中在一線、二線城市等地，產(chǎn)品良莠不齊。別墅市場(chǎng)存在的問(wèn)題最多的是集中在關(guān)外，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 

    （一）行業(yè)技術(shù)發(fā)展熱點(diǎn)問(wèn)題 

    1、獨(dú)棟別墅 

    即singlehouse，在結(jié)構(gòu)上完全獨(dú)立的建筑形式，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式單體別墅。作為頂級(jí)住宅類型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式，市場(chǎng)價(jià)格較高，定位多為高端品質(zhì)。 

    2、聯(lián)排別墅 

    歐洲原始意義上的Townhouse指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，均沿街，表現(xiàn)為大進(jìn)深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣則體現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。 

    Townhouse是聯(lián)排住宅，十九世紀(jì)四五十年代發(fā)源于英國(guó)新城鎮(zhèn)時(shí)期。聯(lián)排住宅地的產(chǎn)權(quán)不一定獨(dú)立，雖然也有前后院，但是只是點(diǎn)綴，住戶有自己整棟的樓，臥房數(shù)多在一至三間，兼具獨(dú)立屋與公寓集合住宅的特性，價(jià)位中等，相對(duì)而言降低了購(gòu)買別墅的門檻，可贏得更多人青睞。 

    實(shí)際上，聯(lián)排別墅只是Townhouse比較常見(jiàn)的一種體現(xiàn)形式，真正意義上的Townhouse應(yīng)該為城區(qū)住宅。Town的正確譯法應(yīng)該是叫城，國(guó)外的市中心就叫做Downtown，如果是一個(gè)大學(xué)城也叫做Universitytown，所以，Town只是區(qū)別與City，是指城市而不是指大的城市，本身并不意味著郊區(qū)城鎮(zhèn)。 

    目前，townhouse在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻與他人共用的不完全獨(dú)立的建筑，多位于市郊區(qū)域，對(duì)地理位置及周邊環(huán)境要求比較寬松。或有天有地，有自己的院子和車庫(kù)，由三個(gè)或三個(gè)以上的單元組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。Townhouse別墅是目前大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型別墅采取的形式之一，比較注重項(xiàng)目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。戶型設(shè)計(jì)豐富而前衛(wèi)，有特色。 

    Townhouse現(xiàn)在在很多國(guó)家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過(guò)程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。 

    聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）成為中國(guó)一大流行色。深圳的波托菲諾的二期純水岸的TOWNHOUSE賣得相當(dāng)好，萬(wàn)科的東海岸項(xiàng)目也以TH別墅為主打。 

    3、雙拼別墅 

    它是聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。在美國(guó)叫作“Two family house”。。 

    與聯(lián)排、獨(dú)棟對(duì)比而言，除了有天、有地、有獨(dú)立的院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。相對(duì)獨(dú)立的雙拼別墅是低層小樓加私家花園，在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上，既要加強(qiáng)戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了City house和Townhouse兵營(yíng)式排列的呆板面孔。雙拼別墅基本是三面采光，外側(cè)的居室通常會(huì)有兩個(gè)以上的采光面，一般來(lái)說(shuō)，窗戶較多，通風(fēng)不會(huì)差。 

    4、疊拼別墅 

    它是Townhouse疊拼式的一種延伸，也有點(diǎn)像復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，由多層別墅式復(fù)式住宅上下疊加組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般四至七層，這種開(kāi)間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。 

    這類別墅目前的購(gòu)買人群是社會(huì)上的中產(chǎn)階級(jí)，而非真正意義上的富人。稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢(shì)在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進(jìn)深長(zhǎng)的普遍缺陷；而且疊下有可愛(ài)的半地下室，疊上有痛快的露臺(tái)，雖然沒(méi)有聯(lián)排的見(jiàn)天見(jiàn)地，但是優(yōu)勢(shì)不減，甚至更為靈動(dòng)而宜人。 

    5、空中別墅 

    空中別墅發(fā)源于美國(guó)，稱為“penthouse”即“空中閣樓”，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建筑頂端具有別墅形態(tài)的大型復(fù)式住宅。以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產(chǎn)品符合別墅的基本要求，即全景觀，目前這類產(chǎn)品主要存在于市區(qū)的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中比較少。 

    空中別墅的建筑形式彌補(bǔ)了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開(kāi)闊、通透性好等優(yōu)勢(shì)，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺(jué)，顯示了強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。一般住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多，比普通房挑高幾十厘米，意味著通風(fēng)更順暢，采光度很好。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)別墅市場(chǎng)監(jiān)測(cè)及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》 

    （二）產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型問(wèn)題 

    經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，一國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量與速度直接影響著國(guó)家的總體實(shí)力和人民的生活水平，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)換又直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和可持續(xù)性，但隨著改革的進(jìn)一步深入，原有的粗放經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式已越來(lái)越不適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尤其是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變?cè)谒y免。因此，在新的歷史時(shí)期，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，我國(guó)再次提出了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變的問(wèn)題，并把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變作為了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大課題。 

    （三）行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸問(wèn)題 

    1、優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向 

    優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域是指國(guó)土開(kāi)發(fā)密度已經(jīng)較高、資源環(huán)境承載能力開(kāi)始減弱的區(qū)域。要改變依靠大量占用土地、大量消耗資源和大量排放污染實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)的模式，把提高增長(zhǎng)質(zhì)量和效益放在首位，提升參與全球分工與競(jìng)爭(zhēng)的層次，繼續(xù)成為帶動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的龍頭和我國(guó)參與經(jīng)濟(jì)全球化的主體區(qū)域。 

    2、重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向 

    重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域是指資源環(huán)境承載能力較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)和人口集聚條件較好的區(qū)域。要充實(shí)基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資創(chuàng)業(yè)環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，壯大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，承接優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，承接限制開(kāi)發(fā)區(qū)域和禁止開(kāi)發(fā)區(qū)域的人口轉(zhuǎn)移，逐步成為支撐全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚的重要載體。 

    3、限制開(kāi)發(fā)區(qū)域的發(fā)展方向 

    限制開(kāi)發(fā)區(qū)域是指資源環(huán)境承載能力較弱、大規(guī)模集聚經(jīng)濟(jì)和人口條件不夠好并關(guān)系到全國(guó)或較大區(qū)域范圍生態(tài)安全的區(qū)域。要堅(jiān)持保護(hù)優(yōu)先、適度開(kāi)發(fā)、點(diǎn)狀發(fā)展，因地制宜發(fā)展資源環(huán)境可承載的特色產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)生態(tài)修復(fù)和環(huán)境保護(hù)，引導(dǎo)超載人口逐步有序轉(zhuǎn)移，逐步成為全國(guó)或區(qū)域性的重要生態(tài)功能區(qū)。 

    （四）行業(yè)節(jié)能減排問(wèn)題 

    端倪的木制別墅，就具有節(jié)省能源、生態(tài)環(huán)保、節(jié)省建設(shè)用地等優(yōu)點(diǎn)。又比如武漢巢NEST的節(jié)能別墅就受到了市場(chǎng)的熱烈追捧，三年銷售別墅500多套，領(lǐng)跑武漢別墅市場(chǎng)。 

    別墅一直都只是少數(shù)人的專屬品，隨著國(guó)家對(duì)別墅開(kāi)發(fā)更加嚴(yán)厲的限制措施，別墅淪為地產(chǎn)市場(chǎng)的瀕危品種，賣一套少一套，只有極少數(shù)有實(shí)力有眼光有生活熱情的精英階層才能享受別墅帶來(lái)的舒適和尊貴. 

    （五）行業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及承接問(wèn)題 

    地理文化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著重大影響。就別墅來(lái)說(shuō)，西方人的別墅就是家，中國(guó)人的別墅是周末休閑的奢侈品。美國(guó)人一天的生活半徑可能是50公里、100公里甚至更多，而中國(guó)人沒(méi)這么大的生活空間，由此而來(lái)的居住方式、消費(fèi)習(xí)慣的不同都成為別墅開(kāi)發(fā)商思考的問(wèn)題。同時(shí)，別墅項(xiàng)目也開(kāi)始更注重別墅與周邊自然和文化景觀的融合，更注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。

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