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2013年房地產(chǎn)融資市場特點分析

Tag：房地產(chǎn)融資  
中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    監(jiān)管當局不斷出臺的金融緊縮政策削弱了企業(yè)對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的發(fā)展；而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合影響下，當前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。 

    （一）以銀行信貸為主導的單一融資格局 

    房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金②。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，銀行信貸只占開發(fā)資金總量的20%左右，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30%和4%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。 

    由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年北京房地產(chǎn)市場調(diào)查及投資前景評估報告》 

    （二）多元化的融資渠道日趨活躍 

    其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。 

    盡管目前仍存在法律障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準地產(chǎn)基金正在積極地進行探索中國式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試�？梢灶A見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。 

    資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。 

    此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。 

    （三）房地產(chǎn)融資市場體系不健全 

    盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產(chǎn)融資成本的高企，相當多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導不利等諸多問題。監(jiān)管當局在強調(diào)防范房地產(chǎn)金融風險的同時，卻忽略了構(gòu)建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。

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