北京市零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：北京市零售物業(yè)整體的供應(yīng)更能說(shuō)明未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。2011年至2013年北京市場(chǎng)共有約124.9萬(wàn)平米的新增供應(yīng)（大約100萬(wàn)平米將于2011年推出）。未來(lái)供應(yīng)量大部份為購(gòu)物商場(chǎng)，百貨店的供應(yīng)極少。2012年和2013年如此之低的供應(yīng)量，意味著控制率將可能顯著下降。

    2012-2016年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)與投資趨勢(shì)研究報(bào)告

   （一） 發(fā)展歷史簡(jiǎn)述

    北京零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：萌芽階段（1990年之前）：此時(shí)北京市核心零售區(qū)集中在二環(huán)以內(nèi)，包括西單及王府井。開(kāi)發(fā)階段（1991年-1998年）：北京市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，發(fā)展的核心從二環(huán)路向三環(huán)路沿線轉(zhuǎn)移。升級(jí)階段（1999年-2004年）：隨著王府井和西單兩條零售商業(yè)街的擴(kuò)建升級(jí)，之前被分流的客群重新被吸引回這兩個(gè)零售地區(qū)。特色化階段（2004年至今）：隨著零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的不斷改善及生活水平的不斷提高，各零售項(xiàng)目的主題定位和功能定位更為專(zhuān)業(yè)化。

   （二）高端零售物業(yè)供應(yīng)量分析

    此處分析的高端零售物業(yè)市場(chǎng)主要包括建筑樓面面積在3萬(wàn)平米（建筑樓面面積）以上的購(gòu)物商場(chǎng)及百貨店。

    根據(jù)分析報(bào)告顯示，北京市高端零售物業(yè)總存量截至2010年終高于700萬(wàn)平米，其中購(gòu)物商場(chǎng)存量占70%。從2004年開(kāi)始，購(gòu)物商場(chǎng)的新增供應(yīng)遠(yuǎn)超過(guò)百貨店的新增供應(yīng)。2005年，北京市購(gòu)物商場(chǎng)的存量超過(guò)百貨店。2008年為購(gòu)物商場(chǎng)供應(yīng)量歷史高峰期，新增供應(yīng)約118萬(wàn)平米，遠(yuǎn)大于百貨店的新增供應(yīng)12萬(wàn)平米。這反映了購(gòu)物商場(chǎng)在北京市高端零售物業(yè)市場(chǎng)中成為最受歡迎的零售類(lèi)別。

   （三）當(dāng)前空置率和租金水平

    百貨店由于早期有統(tǒng)一規(guī)劃，其物業(yè)面積利用率較高，一般空置率在5%以下，且此空置面積不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響，因此此處分析針對(duì)的是購(gòu)物商場(chǎng)的空置率。如圖2，購(gòu)物廣場(chǎng)在2010年4季度的空置率在20%，處在較高水平。如圖3，截至2010年4季度，北京市高端購(gòu)物廣場(chǎng)的平均可租面積租金名平米每月519.3元。

   （四）未來(lái)3年的供應(yīng)量

    據(jù)資料顯示，2011年至2013年北京市場(chǎng)共有約124.9萬(wàn)平米的新增供應(yīng)（大約100萬(wàn)平米將于2011年推出）。未來(lái)供應(yīng)量大部份為購(gòu)物商場(chǎng)，百貨店的供應(yīng)極少。2012年和2013年如此之低的供應(yīng)量，意味著控制率將可能顯著下降。

   （五）北京市所有零售物業(yè)的供應(yīng)分析

    北京市零售物業(yè)整體的供應(yīng)更能說(shuō)明未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。北京市的土地供應(yīng)在2002年到達(dá)高點(diǎn)，隨后商業(yè)用房開(kāi)工在2006年到達(dá)高點(diǎn)，其施工面積在2007年到達(dá)高點(diǎn)，銷(xiāo)售面積在2009年到達(dá)高點(diǎn)，竣工面積也在2009年到達(dá)高點(diǎn)。因此從2010年開(kāi)始，零售物業(yè)的租金上漲壓力增加。

    北京市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的建設(shè)周期在3年左右。北京營(yíng)業(yè)用房從開(kāi)工到竣工大約需要3年時(shí)間。由此可以預(yù)計(jì)2011年到2013年商業(yè)用房的供應(yīng)量，除了2011年以外，2012年和2013年都比2010年有所萎縮。

    一般零售物業(yè)供應(yīng)減少的趨勢(shì)和高端零售物業(yè)相同，區(qū)別在于高端物業(yè)處在市中心，2012、2013年幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)；普通物業(yè)處在位置較為偏遠(yuǎn)的地方，雖然供應(yīng)減少但是仍然有新增供應(yīng)。