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上海房地產(chǎn)市場是政府與外資較量的戰(zhàn)場

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中國的房地產(chǎn)市場，本質(zhì)上是由政府和銀行撐起來的，由于人民幣對外升值和對內(nèi)貶值，才使得房地產(chǎn)市場有了火熱的市場環(huán)境，造就了今日高高在上的房價。
 
很多人在研究房地產(chǎn)市場價格走勢時，一會兒偏向需求，一會兒偏向熱錢，一會兒又罵官商勾結(jié)之類的。但大家忽略了一點，中國房地產(chǎn)市場乃至中國市場，政府對經(jīng)濟具有強大的控制能力，而控制的途徑就是銀行，政府通過銀行貸款這條繩索牢牢的把握住市場的起伏。
 
中國經(jīng)濟有一個奇怪的現(xiàn)象，那就是人民幣對外升值，對內(nèi)貶值。這讓很多人看不懂，但仔細分析一下，其核心在于外資熱錢流入和人民幣的無法自由兌換，這使得外資進入中國市場，中央銀行必須發(fā)行7倍的人民幣紙幣，這就自然產(chǎn)生了流動性過剩。
 
外資熱錢進入中國，會干些什么呢？通常中國市場有四大投資品種，股票、房地產(chǎn)、期貨、企業(yè)。對熱錢而言，他們追求的是快進快出，因此不會投資于企業(yè)實業(yè)，也不太會投資于國內(nèi)期貨，因為目前還沒有放開。那么剩下的就只有是房地產(chǎn)市場和股票市場。股票市場的大幅度上揚和年初的激烈震蕩代表了國內(nèi)外資本機構(gòu)的博弈。而另外一個戰(zhàn)場，則是房地產(chǎn)市場。
 
外資進入中國的房地產(chǎn)市場，代表性的城市就是北京和上海市場。為什么是這兩個城市？這是中國最為發(fā)達和流動性最好的兩個城市，也是高端產(chǎn)品匯聚的市場，他具有盤子大，流動性好，本身具有一定的品質(zhì)居多優(yōu)勢，也就形成了這兩個市場成為外資熱錢集中的地方。 由于外資熱錢對高端樓盤的高度控盤，也就造成了上海和北京房地產(chǎn)市場越調(diào)控價格越高的現(xiàn)象。那為什么政府會縱容外資熱錢在這兩個房地產(chǎn)市場興風作浪呢？我分析，這兩地市場具有消化外資熱錢的蓄水池功能，魚和熊掌不能兼得，為了防止外資熱錢在其他領(lǐng)域亂竄，特別是期貨市場和農(nóng)產(chǎn)品市場，影響中國的穩(wěn)定，那么犧牲上海人民的住房需求就是迫不得已了。因為對中國政府而言，迫切的需要疏導或為進入中國的外資熱錢找一個出口，而這個出口即不能影響社會的穩(wěn)定，又不能影響中國的整體經(jīng)濟運行質(zhì)量。
 
當外資在2004-2007年大量進入中國市場時，總的來說，政府可能并沒有引起相應(yīng)的重視，加上各地地方政府為了自身的利益，造就了房地產(chǎn)市場的快速膨脹，這一點從銀行房貸的措施和規(guī)格就能明白。在上海市場，大多數(shù)群體購買房地產(chǎn)產(chǎn)品，均需要借助銀行的幫助，通過高比例按揭來實現(xiàn)擁有自主房和炒房的需求。由于銀行按揭政策在執(zhí)行時并不嚴格，因此很多群體都是通過很少的錢或者幾乎不花錢就擁有了住房，這有些類似于美國的次貸市場。一位房地產(chǎn)中介告訴我們，前幾年，幾乎所有的中介都跟銀行的人有關(guān)系，只要銀行信貸科的科長簽字，想貸款多少，就能夠貸多少。因此政府的縱容和基層銀行機構(gòu)的松懈，直接將房地產(chǎn)市場推向高位。
 
然而當美國次貸危機爆發(fā)和熱錢持續(xù)的進入時，給中國政府敲響了警鐘。以前的玩法已經(jīng)不可能再繼續(xù)，或者說在過去五年來的快速上漲，已經(jīng)將房地產(chǎn)市場剛性或有購買能力的群體均消化了，政府不希望國內(nèi)的民眾參與到這個投機市場，即使是剛性需求，他已經(jīng)開始在遏止消費，或者揣測，他期望將房地產(chǎn)在外資熱錢中交易。為什么這么來解釋，這從各個銀行開始嚴格執(zhí)行按揭政策就可以發(fā)現(xiàn)�？梢哉f在上海市場，政府或銀行的按揭政策本質(zhì)上是不希望剛性消費者購買住房的，特別是二手房交易。
 
首先他們對二手房的貸款年限有嚴格的規(guī)定，另外，他們對二手房價值進行評估。這種評估是政府或者說銀行最為無恥和狡詰的地方。他們將上海的市區(qū)進行等級劃分，每個區(qū)域等級二手房價格有上限，例如對二環(huán)區(qū)域，二手房價格評估單價不能超過1萬元，而在實際中，該區(qū)域?qū)嶋H房價早就超過了1.5萬元，甚至接近2萬多元。另外，二手房超過一定的年限，他們是不發(fā)放商業(yè)貸款。很多剛性消費者最初以為自己可以能夠貸款七成，首付三成。但在實際操作中，并非如此。
 
例如：二環(huán)區(qū)域1.5萬元單價的面積100平方的房子，總價是150萬。銀行在對房子進行評估，最多只值100萬，貸七成，也就是只能貸款70萬。換個角度來理解，也就是總價150萬的房子，你各項資質(zhì)符合，你也只能貸款到70萬元，首付80萬，考慮到各種稅收和手續(xù)，將近85萬，銀行貸款占比為45%。稍微有點腦子的人都會覺得80萬元現(xiàn)金買一個150萬元的二手房，肯定是吃錯藥了。
 
沒辦法，政府和銀行要的就是這個效果，就是不讓你買二手房，要么去買一手房，要么你拿大筆的現(xiàn)金來買賣，自己承擔奉獻，別把銀行帶進去，我不跟你玩了。通過這種狡詰的方式，他將一大批中下層剛性消費群體排除了購買的隊伍之外，那么剩下的參與者是誰呢？外資熱錢，還有就是富足群體，有較強的風險承擔能力者。
 
換個角度來理解，外資熱錢一日不撤出，中小層剛性消費者就無法實現(xiàn)自主性需求，那么外資會什么時候撤退，他們又將如何來跟中央政府或地方政府來博弈呢？或者說外資熱錢還能夠抗多久呢？畢竟無法流通的資產(chǎn)是沒有任何意義的！我們將在后文繼續(xù)分析……
 
但有一點，當外資開始撤退的時候，也是上海房地產(chǎn)市場開始大幅度降價的時候，而不是崩盤的時候。

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