2008下半年北京二手房市場預(yù)測

    2008年上半年，二手房成交量突破四萬套，但依然是近幾年同期漲幅新低，為在一片觀望聲中的房產(chǎn)市場再添佐證。因此，2008年下半年市場是否會持續(xù)慢熱局面，乃至二手房價是否會進一步下挫，都是當(dāng)前最引發(fā)關(guān)注的問題。最重要的是，下半年舉辦的奧運會對北京房產(chǎn)市場來說是契機也是轉(zhuǎn)折點，奧運期之后到底會影響房產(chǎn)市場走向何方？這成為長久以來爭議頗多懸而未決的焦點，而時間進入到2008年下半年，離揭曉答案的時間逐漸迫切，下半年的房產(chǎn)市場將在拐點和奧運雙重特殊市場環(huán)境，成為多方關(guān)注焦點。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，2008年下半年二手房市場在成交量、成交價格、成交類型上將呈現(xiàn)以下三方走勢：
    成交量：奧運影響成交先抑后揚成“√”字走勢，整體成交達45000套以上
    通過對2003年至2008年的半年度二手房成交量數(shù)據(jù)的線性回歸分析，預(yù)計2008年下半年北京二手房的成交量應(yīng)該在45000-50000套之間，相比上半年的交易量可能會出現(xiàn)10%的增長，全年交易量在85000-90000套之間。
    需要注意的是，奧運會將作為下半年二手房市場的特殊影響因素，導(dǎo)致其總體成交量呈現(xiàn)先抑后揚的“√”字走勢。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，這主要體現(xiàn)在以下三個部分：首先。奧運前期，整個房產(chǎn)市場的未來走勢變得不明朗，尤其前幾年房價的快速上漲，使得奧運期后房產(chǎn)價值走向頗具爭議性。奧運越迫近，消費者的房產(chǎn)消費信心越低，這將導(dǎo)致7月份二手房成交意愿會相對較低；其次，奧運期間全民房產(chǎn)關(guān)注度將大大降低，再加上一些路段被封、車輛限行等管制措施也將間接影響交易配對，因此，奧運期間二手房成交量將成為下半年的低點；其三，從上半年的二手房成交價和業(yè)主的報價來看，基本還是處于平穩(wěn)上升的趨勢，價格堅挺，并且從客戶需求來看，剛性自住需求是市場的主導(dǎo)，雖然上半年二手房成交量并沒有出現(xiàn)明顯的增長，但是客戶登記量并沒有出現(xiàn)回落，這就意味著客戶購房需求在現(xiàn)階段有所“雪藏”。因此，在業(yè)主報價依舊堅挺以及客戶剛性自住需求主導(dǎo)下，奧運期后的二手房市場也必將逐步復(fù)蘇，再加上年底成交旺季的來臨，9月份以后二手房成交量將逐月走高。
    成交價格：保持上半年平穩(wěn)走勢，同比漲15%左右致使均價破萬
    據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2008年上半年二手房成交價格為9589元/平米，同比漲幅為13.8%，為近兩年同期價格漲幅最小的一次。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，這主要是因為：奧運前夕的6月份和剛剛開端的7月份，賣家對房價的態(tài)度依然堅挺，房價未現(xiàn)松動，這基本代表了奧運前期的房價趨勢；而奧運期間由于購買需求會大幅降低，并非出售房產(chǎn)的最好時期，因此業(yè)主也會是觀望的心理，不會刻意提價或降價來促成成交。所以在9月份以前，預(yù)計二手房價會一直處于較為平穩(wěn)的水平，而9月份以后隨著需求的釋放，價格也將復(fù)蘇，預(yù)計價格漲幅會延續(xù)上半年的上漲水平，即同比上漲幅度仍在在15%左右，均價將達到10200元/平米左右。
    成交類型：次新房占據(jù)主導(dǎo)，成交占比有望超過55%
    據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，2008年上半年五年內(nèi)次新房成交占比達到47.8%左右，相比去年同期比重上漲5%左右。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，隨著商品房住宅項目逐年減少，尤其是其價格畸高、位置欠佳的特點越來越明顯，次新房的可替代性越來越明顯；而在二手房市場，由于次新房分布區(qū)域的多元化以及已購公房等老齡房升值潛力等方面的欠佳，可供次新房發(fā)揮的空間也越來越大。因此，2008年下半年次新房的成交會進一步上漲，占比有望超過55%，成為二手房市場的絕對主力軍。
    綜上，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，2008年下半年二手房市場在整體價量上漲、次新房比重上漲的情況下，由于多條軌道交通陸續(xù)落成，二手房成交將趨于區(qū)域同質(zhì)化，區(qū)域價格差將進一步縮小。