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2009年房企風(fēng)險(xiǎn)控制四大要點(diǎn)

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    美國金融海嘯的沖擊，使世界經(jīng)濟(jì)秩序由熱變冷，出奇的好處是讓高速增長中的中國經(jīng)濟(jì)得以放慢腳步，得以用冷水澆醒自己。

　　我們不得不面對(duì)一個(gè)事實(shí)，20世紀(jì)80年代的日本，今天的美國，明天的中國，房地產(chǎn)都凝聚了太多國民經(jīng)濟(jì)的比重，搞不好就要把金融拖進(jìn)去。搞不好就要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)，于企業(yè)于老百姓于國家都是生死悠關(guān)的事情。

　　世界金融變局對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響日益明顯，逼迫各行各業(yè)都面臨選擇和放棄，面臨升級(jí)和改造。

　　金融海嘯影響下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的“新拐點(diǎn)”

　　歷史事實(shí)是，中國現(xiàn)在較大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)在持續(xù)看漲的行情推動(dòng)下發(fā)展起來的，都是在市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)短缺的強(qiáng)勢(shì)心理作用下，由地方、企業(yè)、銀行利益共同體相互驅(qū)動(dòng)而成的。

　　盡管從2003年陸續(xù)出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策，但更多的是地方政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下的放量發(fā)展，“土地儲(chǔ)備”成為各大上市或非上市房地產(chǎn)公司看漲不看跌、不計(jì)代價(jià)、不計(jì)后果的標(biāo)志。房地產(chǎn)企業(yè)由此比較粗放，大量用短期借貸進(jìn)行長期投資，“短融長投”埋下了極大的金融隱患，一旦遇到市場(chǎng)急變和銀根緊縮就是致命的。如恒大地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)盲目擴(kuò)地生出的高達(dá)百億元的舉債，等等。

　　其實(shí)，在中國房地產(chǎn)業(yè)，衡量資產(chǎn)質(zhì)量的根本指標(biāo)——“現(xiàn)金流凈額”一直被忽視，這個(gè)指標(biāo)就行業(yè)來說是-345億元，連專業(yè)化管理最優(yōu)秀的萬科，也在-104億元，保利是-94億元，招商是-40億元，富力地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)是-83億元。這就更不用說那些拼死吃“河豚”的中小開發(fā)商了。

　　為什么萬科要強(qiáng)調(diào)快“拐”，再拐慢了可能資金鏈就要面臨斷裂的危險(xiǎn)。所以，房價(jià)穩(wěn)下來，甚至適當(dāng)降下來，有利消費(fèi)增長，有利房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整庫存和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，避免泡沫破裂后的大面積“瘁死”。而國家政策救市的首務(wù)是救銀行，救存貸資產(chǎn)平衡，不是救開發(fā)商。這是清醒不誤的大道理，這才是行業(yè)面臨的“大拐點(diǎn)”。

　　2009年房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的要點(diǎn)

　　在即將到來的2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨宏觀金融政策加速緊縮，稅收“民松企緊”的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資下行是必然趨勢(shì)，企業(yè)自身面臨“生死轉(zhuǎn)型”的更大“拐點(diǎn)”，如何做好風(fēng)險(xiǎn)控制，是急需大家探討的。需要做到：

　　1.檢查身體，對(duì)癥下藥。房地產(chǎn)企業(yè)首先要冷靜下來，通過經(jīng)營班子、咨詢顧問、董事會(huì)的集體問診，看看企業(yè)到底是“拉肚子”，還是“腸梗阻”，還是“肝硬化”，以便對(duì)癥下藥。中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的巨大壓力，反映了這個(gè)行業(yè)和企業(yè)的不夠成熟、不夠理智、不夠理性。在一切不確定下，就是緊抓“現(xiàn)金流”這個(gè)核心。把“應(yīng)收賬款和存貨矩陣”放在各級(jí)干部的首要任務(wù)，在市場(chǎng)變現(xiàn)、壓低成本、減少分配、股權(quán)融資、債務(wù)重組，甚至并購和出讓等方面，加速企業(yè)土地、半成品、成品及庫存變現(xiàn)，縮小固定投資，提升現(xiàn)金流。為了現(xiàn)金流，一切都可拋。

　　2.節(jié)約用糧，緊縮過日。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橛?ldquo;暴利”，養(yǎng)成了“豪邁花錢”和“不吝成本”的臭毛病，豪強(qiáng)、精英和官員都在一場(chǎng)長達(dá)十年的饕餮大宴中揮霍了太多。今天，房地產(chǎn)將面臨高成本運(yùn)營的時(shí)代。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過嚴(yán)格項(xiàng)目投資管理、采購招標(biāo)管理、工程施工管理和監(jiān)理、減少特支及行政費(fèi)用、營銷及財(cái)務(wù)費(fèi)用控制等，極大壓縮運(yùn)營成本。壓下去3%~5%，就是企業(yè)的一線生機(jī)和復(fù)興的希望。有限的現(xiàn)金流是企業(yè)活下去的根本。這是對(duì)中國房地產(chǎn)企業(yè)的一場(chǎng)生死考驗(yàn)，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)的一場(chǎng)力量和意志的角逐。優(yōu)勝劣汰，為了明天活下去，房地產(chǎn)企業(yè)必須做出最徹底的犧牲，從良務(wù)實(shí)。

　　3.適者生存，勇者無畏。企業(yè)生存的環(huán)境變了，企業(yè)的生活方式和商業(yè)模式就要加快變革。一個(gè)顯著的變化就是“英雄主導(dǎo)企業(yè)”、“政府主導(dǎo)市場(chǎng)”的時(shí)代結(jié)束了，市場(chǎng)化的權(quán)重越來越大，政策中性化規(guī)制化的權(quán)重越來越大，對(duì)企業(yè)的要求更高。

　　但房地產(chǎn)行業(yè)也面臨市場(chǎng)利好的一面，這就是房地產(chǎn)的投資主體更加多元化。房地產(chǎn)要素市場(chǎng)的市場(chǎng)配置將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤向社會(huì)平均利潤率靠攏。企業(yè)必須謙虛謹(jǐn)慎，認(rèn)真調(diào)查研究，搞好合作和聯(lián)合。不能再靠老板個(gè)人拍腦袋做事。要考慮建立更加均衡、更加適合企業(yè)能力的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品，找到自己在新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色和定位，細(xì)分市場(chǎng)，做好產(chǎn)品，做出精品。


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