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當(dāng)前位置： 主頁(yè) > 產(chǎn)業(yè)觀察 > 房產(chǎn)建材 >  2008年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告

2008年三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告

Tag：房地產(chǎn)  
    2008年是國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)異常復(fù)雜、快速多變的一年。

　　從國(guó)際形勢(shì)看，受美國(guó)次貸危機(jī)影響，國(guó)際金融市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈動(dòng)蕩，全球經(jīng)濟(jì)前景不容樂(lè)觀，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多。從國(guó)內(nèi)形勢(shì)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩趨勢(shì)明顯，企業(yè)利潤(rùn)和財(cái)政收入增速下降，資本市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)和低迷。

　　2008年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速減緩；土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)面積增速大幅回落，部分地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；房屋施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積增速繼續(xù)回落；商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額下滑趨勢(shì)顯著；房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)漲幅明顯回落，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)范圍繼續(xù)擴(kuò)大。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特征

　　1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅放緩，90平米以下住房投資增速持續(xù)回落

　　2008年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資21278億元，同比增長(zhǎng)26.5%，增幅比上年同期低3.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅放緩趨勢(shì)較為明顯。其中，商品住宅完成投資15508億元，同比增長(zhǎng)28.7%，增幅比上年同期回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。從商品住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重看，比重繼續(xù)上升，2008年前三季度為72.9%，比上年同期高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　90平方米以下住房持續(xù)高速增長(zhǎng)，但增幅繼續(xù)回落。前三季度，90平方米以下住房完成投資4323億元，增長(zhǎng)69.1%，增速較上半年回落16個(gè)百分點(diǎn)。

　　2．土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置面積雙雙負(fù)增長(zhǎng)

　　2008年，受市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷及企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心下降影響，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置與開(kāi)發(fā)土地面積均出現(xiàn)明顯回落態(tài)勢(shì)，前三季度土地購(gòu)置面積與完成開(kāi)發(fā)面積均為負(fù)增長(zhǎng)。

　　從完成開(kāi)發(fā)土地面積看，1-9月，全國(guó)完成開(kāi)發(fā)面積1.79億平方米，同比下降1.6%，增速較上半年下降11.5個(gè)百分點(diǎn)，較2007年全年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。從購(gòu)置土地面積看，1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)共購(gòu)置土地面積2.75億平方米，同比下降2.9%，增速較上半年下降10.5個(gè)百分點(diǎn)，較2007年全年下降13.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　3.商品房施、竣工面積持續(xù)回落

　　2008年前三季度，全國(guó)商品房建設(shè)速度持續(xù)回落，新開(kāi)工面積降幅最為明顯。分地區(qū)看，中部地區(qū)施工、新開(kāi)工及竣工面積同比增速均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　從施工面積上看，1-9月全國(guó)房屋施工面積為24.04億平方米，同比增長(zhǎng)20.3%，增幅比上年同期下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落3.8個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工19.1億平方米，增長(zhǎng)21.2%，同比下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房新開(kāi)工面積7.4億平方米，增長(zhǎng)10.2%，增速同比下降11.4個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落8.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積6.1億平方米，增長(zhǎng)9.6%，增速比上年同期下降14個(gè)百分點(diǎn)。

　　從竣工面積上看，1-9月全國(guó)商品房竣工面積2.7億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增幅比上年同期低1.3個(gè)百分點(diǎn)，比上半年回落4.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積2.2億平方米，增長(zhǎng)8.6%，增幅比上年同期回落了2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　4．市場(chǎng)銷(xiāo)售延續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售壓力加大

　　2007年年底以來(lái)，全國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)先后出現(xiàn)了觀望態(tài)勢(shì)，并逐步向周邊地區(qū)蔓延，形成了全國(guó)性的觀望。

　　2008年前三季度，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)4.03億平方米，同比下降14.9%；其中，商品住宅銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)3.67億平方米，同比下降15.3%。商品房銷(xiāo)售面積的下降幅度較上半年繼續(xù)加大，表明市場(chǎng)觀望情緒依然較為嚴(yán)重。這是自1998年住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)的較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，是商品房銷(xiāo)售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降。

　　從各城市運(yùn)行情況上看，多數(shù)城市商品房交易量呈持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積均為負(fù)增長(zhǎng)，表現(xiàn)出明顯的觀望態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售壓力加大。部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始加大促銷(xiāo)力度，9月份當(dāng)月，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售面積同比跌幅有所回升，但這并不能表明房地產(chǎn)有復(fù)蘇的跡象。

　　5．價(jià)格漲幅繼續(xù)回落，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)

　　2008年前三季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格保持不斷回落態(tài)勢(shì)，9月份全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲3.5%，漲幅比上個(gè)月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，比6月份回落4.7個(gè)百分點(diǎn)，比1月份回落7.8個(gè)百分點(diǎn)，漲幅明顯回落。

　　2008年前三季度，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格各季度環(huán)比漲幅分別為0.8、0.3和-0.1，遠(yuǎn)低于2007年三季度和四季度的4.3和2.6的季度環(huán)比漲幅。這些都表明，2008年全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲趨勢(shì)已經(jīng)呈明顯的放緩態(tài)勢(shì)。

　　分城市看，9月份，在70個(gè)大中城市中有4個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅高于10%，有4個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比出現(xiàn)下跌，累計(jì)有45個(gè)城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅低于5%。從環(huán)比價(jià)格情況看，有24個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)下跌，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)1%的有3個(gè)城市。

　　不管是從同比還是從環(huán)比價(jià)格上看，9月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量都在增多，其他城市的漲幅也出現(xiàn)不同程度的回落，這表明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整中期，市場(chǎng)各方將會(huì)對(duì)價(jià)格展開(kāi)激烈博弈。

　　二、政策建議

　　1．對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策適時(shí)適度調(diào)整，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展

　　建議政府適時(shí)適度出臺(tái)政策措施，對(duì)前一階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些變化（市場(chǎng)觀望情緒較重，銷(xiāo)售面積持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌），是近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施的積極效果，是對(duì)近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲的一個(gè)理性調(diào)整。政府人為阻止這一進(jìn)程可能會(huì)給未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。政府在出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)更關(guān)注民生，加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)和完善，避免政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的“缺位”和“越位”。

　　2．繼續(xù)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的市場(chǎng)缺陷

　　住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決全部居民的居住問(wèn)題，住房保障則通過(guò)政府的干預(yù)，彌補(bǔ)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不足。當(dāng)前我國(guó)住房保障的范圍和力度都偏低，下一步需進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障建設(shè)，完善住房保障制度，加大住房保障力度，通過(guò)多層次的住房供應(yīng)體系，滿足中低收入群體的住房需求。

　　3．加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，滿足房地產(chǎn)業(yè)正常信貸需求

　　銀行體系要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，特別是符合國(guó)家相關(guān)支持政策的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的支持力度，科學(xué)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，避免因銀行盲目減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，引發(fā)更為嚴(yán)重的問(wèn)題。

　　另外，銀行應(yīng)加強(qiáng)新增貸款管理。警惕開(kāi)發(fā)商為融通資金，采取“虛假按揭”和變相“零首付”等行為騙取貸款，加大銀行風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸款審查和還款記錄的監(jiān)測(cè)。同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)按揭貸款，要逐步實(shí)現(xiàn)按照風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)的原則科學(xué)確定貸款利率，即貸款利率應(yīng)根據(jù)貸款人的還款能力、貸款成數(shù)以及所在區(qū)域房?jī)r(jià)的泡沫程度等風(fēng)險(xiǎn)因素不同而進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)住房按揭貸款的差別化進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)銀行的利率市場(chǎng)化改革。

　　4．加強(qiáng)信息披露，提升市場(chǎng)消費(fèi)信心

　　建議各有關(guān)政府部門(mén)應(yīng)根據(jù)自身所掌握的權(quán)威資料和數(shù)據(jù)，加強(qiáng)信息披露，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的權(quán)威信息，提升政府公信力，引導(dǎo)市場(chǎng)輿論導(dǎo)向，提升市場(chǎng)消費(fèi)信心，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整中期，市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵在于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。住房產(chǎn)品因其具有價(jià)值高的特點(diǎn)，消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中也較為謹(jǐn)慎，在市場(chǎng)形勢(shì)不明朗的情況下消費(fèi)者選擇理性觀望，而走出觀望的核心在于其是否對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿信心，只有對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格水平充滿信心，市場(chǎng)才能夠真正回暖。

　　5．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在政府救市的同時(shí)積極自救

　　政府救市保護(hù)的是自住型需求，而不是房地產(chǎn)企業(yè)或者高房?jī)r(jià)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在政府出手救市的同時(shí)，更應(yīng)該加強(qiáng)自救，一方面要拓寬融資渠道，保證企業(yè)資金鏈安全，另一方面更要加強(qiáng)產(chǎn)品定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃研究，將房?jī)r(jià)調(diào)整到一個(gè)合理的水平，主動(dòng)提升市場(chǎng)信心。

　　在打破市場(chǎng)交易低迷的困局上面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新審視自身的產(chǎn)品定位和潛在客戶，準(zhǔn)確了解自身產(chǎn)品的市場(chǎng)需求狀況，從而采取相應(yīng)的促銷(xiāo)措施。在進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃時(shí)，可提出當(dāng)未來(lái)兩年或三年后房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)一定比例時(shí)就給予購(gòu)房者超出部分的補(bǔ)償，消除購(gòu)房者特別是自住型購(gòu)房者的后顧之憂，帶動(dòng)自身樓盤(pán)走出銷(xiāo)售困局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出觀望，逐步回暖。

　　三、2008年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

　　根據(jù)2008年前三季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，我們預(yù)計(jì)2008年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于調(diào)整之中，整體保持回落態(tài)勢(shì)，投資、資金來(lái)源、施工建設(shè)均出現(xiàn)回落，銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持負(fù)增長(zhǎng)，房屋銷(xiāo)售價(jià)格保持低位運(yùn)行。

　　1．投資增長(zhǎng)繼續(xù)回落

　　預(yù)計(jì)2008年全年，固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)到14.55萬(wàn)億元，增長(zhǎng)23.9%，增速較2007年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成3.11萬(wàn)億元，增長(zhǎng)23.1%，增幅同比回落7.1個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅投資完成2.26萬(wàn)億元，增長(zhǎng)25.6%，增幅同比回落6.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　2．房地產(chǎn)資金來(lái)源增速出現(xiàn)回落

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)低迷影響，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源重要比重的其他資金來(lái)源（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）增長(zhǎng)較為緩慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總體增幅出現(xiàn)明顯回落。預(yù)計(jì)2008年全年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源達(dá)到41289億元，同比增長(zhǎng)10.2%，與08年三季度相比，回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，與2007年全年相比，增速回落27.1個(gè)百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資增幅相比，增幅低15.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　3．商品房建設(shè)平穩(wěn)回落

　　2008年下半年，商品房建設(shè)增長(zhǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為26.89萬(wàn)億平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中商品住宅施工面積為21.83萬(wàn)億平方米，增長(zhǎng)17.1%。與2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別回落7.3個(gè)百分點(diǎn)和5.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從竣工面積上看，2008年全年商品房竣工面積將達(dá)到60852萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.4%，其中商品住宅竣工面積48312萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.1%。與2007年相比，竣工面積增長(zhǎng)有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落4.6和3.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　4．銷(xiāo)售面積繼續(xù)保持下降，下降幅度較大

　　從銷(xiāo)售面積上看，2008年前三季度，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期影響，市場(chǎng)觀望情緒明顯，商品房銷(xiāo)售持續(xù)低迷，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比均出現(xiàn)下降，且降幅基本上呈逐月擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2008年全年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)將延續(xù)這種趨勢(shì)，整體增幅繼續(xù)處于較低水平。

　　預(yù)計(jì)2008年全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為66485萬(wàn)平方米，同比下降14.1%，與2007年相比，增幅回落39.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積為59435萬(wàn)平方米，同比下降15.3%，與2007年相比回落42.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　5．房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)繼續(xù)回落

　　從房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)上看， 2008年全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2008年12月當(dāng)月房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為100.2（同比指數(shù)），比2008年6月回落7個(gè)百分點(diǎn)，比2007年12月回落10.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為100.1，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為100.2，分別比2008年6月低8.4和9.0個(gè)百分點(diǎn)。這是自2003年4季度以來(lái)，房屋價(jià)格漲幅首次回落到1%以內(nèi)。

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