2009年1-4月中國商品住宅市場研究報告

    1. 經(jīng)濟走向最終影響房地產(chǎn)投資及消費市場

    全球經(jīng)濟持續(xù)衰退，前景依然不容樂觀

    開始于房地產(chǎn)信貸的次貸危機經(jīng)由銀行傳導(dǎo)至整個金融系統(tǒng)，再由金融危機向經(jīng)濟危機演化。受金融危機拖累，世界經(jīng)濟自2008年下半年以來急轉(zhuǎn)直下，許多國家相繼陷入衰退。從3月份發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，全球失業(yè)問題加劇，消費支出未有起色。3月美國制造業(yè)和服務(wù)業(yè)繼續(xù)收縮；歐元區(qū)3月新訂單指數(shù)由-57創(chuàng)紀錄下降至-61；各國消費者信心指數(shù)的下降使得零售業(yè)銷售收入明顯下滑……經(jīng)濟持續(xù)衰退令企業(yè)面臨艱難的生存環(huán)境。此外，美國和歐洲一些主要金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債狀況仍在惡化，不良資產(chǎn)造成的損失仍在上升，仍需要注入新的資本。而信貸市場總體上仍未解凍的狀況，嚴重制約著消費、投資、生產(chǎn)和貿(mào)易運轉(zhuǎn)，對經(jīng)濟發(fā)展造成巨大壓力。盡管關(guān)于“第二波金融危機”的爭議尚無定論，但全球金融市場不確定的風(fēng)險仍將籠罩并影響經(jīng)濟發(fā)展。

    在當前不容樂觀的經(jīng)濟情勢下，普遍預(yù)計2009年全球經(jīng)濟衰退仍將繼續(xù)深入：經(jīng)合組織預(yù)計美國2009年GDP將收縮4%，2010年將持平，遠比美國政府預(yù)計未來兩年GDP分別收縮1.5%和增長3.2%的預(yù)期要糟糕；而歐元區(qū)和日本等國家和地區(qū)的2009年的經(jīng)濟增長預(yù)期也被不同程度地調(diào)低。

    全球經(jīng)濟一體化背景下的中國經(jīng)濟增長明顯放緩

    全球經(jīng)濟越來越互為影響，作為世界經(jīng)濟重要組成部分，中國經(jīng)濟在全球經(jīng)濟衰退的大環(huán)境下也難以獨善其身。歐美等世界主要經(jīng)濟體經(jīng)濟放緩和全球信貸緊縮，使得我國整體外部環(huán)境趨緊，從而導(dǎo)致我國外貿(mào)出口下滑并對中國整體經(jīng)濟造成連帶沖擊。

    2008年我國對外進出口總額達到2.6萬億美元，增長率為17.8%，較2007年回落5.7個百分點；而根據(jù)海關(guān)總署發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年３月份，我國進出口總值1620.2億美元，同比下降20.9％。對于外貿(mào)依存度高達58.3%（2008年數(shù)據(jù)）的中國經(jīng)濟而言，外貿(mào)出口行業(yè)的困境對于其關(guān)聯(lián)行業(yè)，乃至中國整體經(jīng)濟的負面影響無疑是巨大。

    2008全年GDP達300670億元，比上年增長9.0%，結(jié)束了連續(xù)五年保持兩位數(shù)增幅的歷史，創(chuàng)下2001年來的新低。經(jīng)初步核算，2009年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值65745億元，同比增長6.1%，比上年同期回落4.5個百分點，這已是2007年第2季度以來GDP增幅連續(xù)第八個季度下降。

    2009年一季度經(jīng)濟惡化的形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的跡象，但下行的壓力依然存在

    自從去年美國和歐洲出臺了大規(guī)模的應(yīng)急救市方案以來，沒有再發(fā)生重要金融機構(gòu)倒閉的情況，“系統(tǒng)風(fēng)險”得到一定的控制，經(jīng)濟惡化的速度有所減緩。而作為全球最大的經(jīng)濟體，美國經(jīng)濟的企穩(wěn)對全球經(jīng)濟的走向有著導(dǎo)向作用。美國商務(wù)部4月29日公布的初步數(shù)據(jù)顯示，美國經(jīng)濟連續(xù)第三個季度下降，2009年第一季度按年率計算下降了6.1%，降幅略小于去年第四季度的6.3%。值得注意的是，在美國4月份消費者信心指數(shù)飆升至去年11月來最高水平的帶動下，占GDP70%的消費者支出在2008年第四季度下滑4.3%后，2009年第一季度消費信心卻意外增長2.2%，這表明市場信心正在恢復(fù)。

    中國經(jīng)濟亦在中國政府于2008年年末出臺的一系列積極的宏觀調(diào)控政策作用下，部分微觀數(shù)據(jù)出現(xiàn)積極變化：2009年第一季度我國汽車總銷量達到267.88萬輛，為全球之冠；3月份中國港口貨物吞吐量止跌反彈，增長2%；3月份中國PMI(中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù))連續(xù)四個月回升，為52.4……盡管與上年同期比，中國2009年第1季度GDP6.1%的增長幅度仍然回落了4.5個百分點，但放在全球金融危機的大背景下看，這無疑是一個來之不易、好于預(yù)期的增長速度。

    另一方面，當前國際金融危機仍處在調(diào)整之中，中國面臨的國際形勢還十分嚴峻。從2009年一季度情況看，中國對外貿(mào)易大幅度下降，外需對GDP增長的拉動作用為負。從國內(nèi)情況看，即便工業(yè)生產(chǎn)增長，但目前增長的水平也僅相當于正常年份的1/3。企業(yè)效益下降、財政收入減少、就業(yè)困難增多，一系列困難的存在使得中國經(jīng)濟仍然面臨著較大的下行壓力。

    2. 調(diào)控政策引導(dǎo)市場發(fā)展方向

    宏觀調(diào)控力保經(jīng)濟增長

    2008年下半年，金融危機對中國經(jīng)濟的沖擊已經(jīng)超出了金融范圍，并迅速蔓延至實體經(jīng)濟。為應(yīng)對經(jīng)濟增長放緩的局面，中國政府自2008年下半年開始采取了一系列宏觀調(diào)控政策，包括：穩(wěn)健財政政策轉(zhuǎn)向積極的財政政策；實施“適度寬松”的貨幣政策合理擴大信貸規(guī)模；加大基礎(chǔ)建設(shè)的投資來促進消費以拉動經(jīng)濟增長；以及實施增值稅全面轉(zhuǎn)型以減輕企業(yè)負擔(dān)等等。此外，陸續(xù)出臺十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃、積極促進社會就業(yè)、加大社會保障等方面的財政支出等一系列積極的舉措極大地改善了市場對經(jīng)濟發(fā)展前景的信心，而近期國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展中呈現(xiàn)出的積極變化也充分體現(xiàn)了相關(guān)措施在經(jīng)濟刺激方面正發(fā)揮出切實的效力。

    樓市調(diào)控對改善優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境、促進住宅消費需求的釋放構(gòu)成利好

    盡管面對經(jīng)濟危機的沖擊，一系列積極政策的不斷出臺還是為樓市帶來些許利好。為應(yīng)對經(jīng)濟增速減緩而出臺的一系列“保增長”措施已經(jīng)逐步落實到財政貨幣政策轉(zhuǎn)向、加大基礎(chǔ)建設(shè)拉動投資和消費、扶持企業(yè)合理發(fā)展等方面。除卻政策對經(jīng)濟的刺激作用以外，適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策也大大改善了房地產(chǎn)市場發(fā)展的環(huán)境——五次降息以及四次下調(diào)存款準備金利率、對銀行信貸不再實施硬性約束的大環(huán)境下，信貸投放量的增加將令優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的融資壓力減少；降低首付比例和貸款利率、減免交易稅等措施，大大地降低了住房購置門檻，從而有效地支持了普通及改善型住房需求；房地產(chǎn)信托的逐步推進，對于房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬，和商業(yè)性項目的經(jīng)營運作提供好的環(huán)境；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的大手筆投入都將大大提高相關(guān)區(qū)域的配套環(huán)境，對于片區(qū)價值的提升和房地產(chǎn)開發(fā)的推進都將起到積極作用。

    此外，從3月5日召開的兩會政府工作報告來看，“穩(wěn)定”將引導(dǎo)2009年樓市調(diào)控方向。與2008年12月17日國務(wù)院出臺的《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施》不同的是，此次報告著重提出穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的同時，亦強調(diào)了促進商品住房的供給。在當前需求相對疲軟、庫存壓力仍然顯著的背景下，政府反而開始強調(diào)房地產(chǎn)供給的增加表明對房地產(chǎn)投資重新迅速拉動整體經(jīng)濟寄予厚望。而報告中提到需要“穩(wěn)定市場信心和預(yù)期”，事實上，穩(wěn)定信心和預(yù)期在很大程度上意味著價格的穩(wěn)定；同時也放棄了12 月17 日中關(guān)于“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售”的表述，這或許也意味著政府對房地產(chǎn)價格穩(wěn)定、房地產(chǎn)市場走向平穩(wěn)的意愿。

    二、市場表現(xiàn)

    隨著政策效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，住宅市場所面臨的困境有所改善。發(fā)改委、國家統(tǒng)計局4月13日公布的一季度數(shù)據(jù)顯示，一季度我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖然仍繼續(xù)逐月回落，但回落幅度在３月份明顯放緩，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖跡象，主要城市成交量止跌上漲，一些城市甚至出現(xiàn)階段性的銷售“放量”。

    1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資有所回升

    1-3月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元，同比增長4.1%；增幅比1-2月提高3.1個百分點，比去年同期回落28.2個百分點。其中，商品住宅完成投資3422億元，同比增長3.2% ，增幅比1-2月提高2.4個百分點，比去年同期回落31.5個百分點，商品住宅投資占

    房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%。

    2. 土地市場交易不活躍

    出于對市場未來走向不明朗的考慮，開發(fā)企業(yè)擴張更為謹慎，1-3月房企土地購置面積大幅縮減，全國土地市場交易不活躍。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬平方米，同比下降40.1%，而去年同期則是增長29.7%；完成土地開發(fā)面積5223萬平方米，同比下降 11.3%，而去年同期則是增長11.0%。

    3. 商品房銷售面積明顯增長

    第1季度，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同比增長8.2%，其中商品住宅銷售面積增長8.7% ；商品房銷售額5059億元，同比增長23.1%，其中商品住宅銷售額增長24.7%。包括北京、江蘇、福建、廣東、海南、青海和新疆在內(nèi)的多個城市或地區(qū)商品房銷售面積同比增速超過20%。   

    4. 房屋銷售價格有望企穩(wěn)

    價格方面，3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%，比2月份降幅擴大0.1個百分點；但環(huán)比已上漲0.2%。其中，新建住宅銷售價格同比下降1.9%，比2月份降幅擴大0.1個百分點；環(huán)比上漲0.1%。二手住宅銷售價格同比下降0.4%，比2月份降幅縮小0.3個百分點；環(huán)比上漲0.3% 。各城市房屋銷售價格僅現(xiàn)小幅環(huán)比波動，由前期的大幅調(diào)整逐漸趨于穩(wěn)定。

    5．典型市場表現(xiàn)

    北京

    2008年以來，北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿降低，建安工程恢復(fù)緩慢和企業(yè)購置土地減少兩大因素影響開發(fā)投資大幅下降；但是銷售市場在價格調(diào)整和政策性住房入市等因素帶動下，交易趨于活躍。1-3月份，全市商品房銷售面積為315.3萬平方米，比上年同期增長81.1%；城八區(qū)住宅銷售量增長快于遠郊區(qū)縣。一季度，全市銷售商品住宅24177套，比上年同期增長1.3倍。全市限價房和經(jīng)濟適用房住宅銷售面積合計為28.2萬平方米，占全市住宅銷售面積的10.7%，套數(shù)所占比重為13.8%。進入4月，長期被壓抑的剛性需求繼續(xù)釋放，北京的商品房銷售市場持續(xù)上揚，4月日均成交量上升至400套以上。

    房地產(chǎn)市場顯著回暖的主要原因是購房成本的下降。從2008年9月開始，央行連續(xù)五次降息，貸款基準利率累計下調(diào)2.16個百分點，目前的貸款基準利率為5.31%，與2002年2月的歷史最低水平持平。而對于首次購房需求和改善性住房需求，商業(yè)銀行還可給予七折優(yōu)惠。單是利率因素，就使居民購房成本比降息下降超過15%。因此，住宅銷售量出現(xiàn)了快速的上升，甚至超過了2007年最高峰時期的水平。另一方面，在“去庫存化”思路的主導(dǎo)下，開發(fā)商普遍采取“低價入市”策略，導(dǎo)致北京商品住宅預(yù)售價格較上年明顯下降的同時，也一定程度的刺激了成交。

    由于一手房的供應(yīng)有限，部分市場需求流向了三級市場，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,2009年第一季度北京二手房住宅網(wǎng)簽總量為36704套,環(huán)比去年第四季度大幅攀升了178.38%,僅3月份住宅網(wǎng)簽套數(shù)就高達19973套,創(chuàng)北京二手房市場有史以來單月成交最高記錄。進入4月，在強大的剛性需求推動下，市場保持了穩(wěn)步向上。日均成交量突破700套，月成交量突破20000套，環(huán)比上升超過16%。

    上海

    今年1-4月，上海樓市共成交商品住宅445.89萬平方米，比去年同期上漲28.24%，增長十分明顯。特別是在3月和4月，上海樓市出現(xiàn)爆炸式增長，月均住宅成交超過14000套，成交面積也超過159萬平方米，遠超2008年月均129萬平方米的數(shù)據(jù)。交易量的快速增長，主要是積聚了一年半左右時間的市場剛性需求在近期有所釋放；另外，近期一些樓盤價格有所松動，導(dǎo)致動拆遷、結(jié)婚及改善性購房等需求有所釋放。由于1-4月，上海商品住宅新增供應(yīng)量為286.158萬平方米，同期445.89萬平方米的銷售量讓去年的庫存房源大幅減少。隨著整體成交量的上升，價格也隨之有了輕微的上漲，一季度上海市住宅成交均價為每平方米12,903元，環(huán)比上季度上升2.59%。

    盡管2009年以來，上海樓市成交復(fù)蘇迅猛，但新開工面積和竣工面積“一降一升”也說明開發(fā)商的投資積極性依然沒有相應(yīng)增長，使得上海住宅可供應(yīng)量正在被快速消耗。

    二手住宅方面，經(jīng)過一年多的調(diào)整，價格已逐漸接近一般買家的心理價位，加上營業(yè)稅調(diào)整等利好政策的推動，觀望多時的剛性需求陸續(xù)入市，改善需求的釋放持續(xù)拉升中大戶型的二手住宅的成交量。在2009年各熱點區(qū)縣中，4月的二手房交易套數(shù)較3月同期普遍有10%—20%不等的下降，如寶山、長寧、閔行、楊浦、閘北、浦東六區(qū)；而降幅超過20%以上的區(qū)縣有普陀、靜安、盧灣、虹口四區(qū)。4月（截至28日，下同）二手房成交套數(shù)較3月同期下降11.8%，成交面積降13.2%。盡管4月成交量比3月有所回落，但與去年同期相比其成交套數(shù)、成交面積分別增長了47.2%和50.2%，同時也高于2月份同期水平。

    廣州

    為了確保之前退出市場的住宅貨量能夠繼續(xù)消化，開發(fā)商減緩新物業(yè)的開發(fā)進度，2009年1-3月廣州一手住宅市場供應(yīng)量有所下降。全市新增供應(yīng)量為12312套，環(huán)比有50%的下降幅度。新增商品住宅供應(yīng)主要集中在海珠、增城、越秀與花都區(qū)。四區(qū)總套數(shù)為7542套，占全市總供應(yīng)量的61%。

    而自去年10月開始出臺的一系列宏觀調(diào)控政策增強了潛在需求者的購房信心，加上有部分物業(yè)的價格明顯下調(diào)，2009年以來廣州的住宅市場明顯回暖。廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，2009年1-3月份廣州一手住宅成交量為157.13萬平方米，較去年第4季度增長14%，而且今年前3個月的成交量呈現(xiàn)持續(xù)上升的勢頭。進入4月，市場保持平穩(wěn)，成交量保持在穩(wěn)定的水平總體與3月相當，房貸利率調(diào)整減輕了購房者的供房壓力，給予了市場信心支撐，而另一方面開發(fā)商為加快銷售進度而進行的積極的營銷策略也進一步提高了市場的活躍度。

    受經(jīng)濟低迷、普通住宅物業(yè)價格持續(xù)下降以及高檔住宅物業(yè)新增供應(yīng)量減少三大因素的影響，廣州高檔住宅物業(yè)成交持續(xù)低迷。同時，中心城區(qū)住宅成交萎縮現(xiàn)象明顯。2009年1-3月廣州市中心六區(qū)（越秀、荔灣、天河、海珠、白云及黃埔區(qū)）成交量僅為77.5萬平方米，占同期一手住宅成交的49%，環(huán)比下降13%。造成中心城區(qū)成交量下降的主要原因有兩點：1、中心六區(qū)住宅物業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格仍然比較堅挺，買家保持觀望，促使該區(qū)域有效需求不能得到釋放；2、番禺、南沙、花都等外圍區(qū)域價格下調(diào)幅度較大，分流了中心區(qū)域的需求；3、經(jīng)濟持續(xù)低迷，潛在的購房者入市態(tài)度謹慎。

    受二套房貸款利率及個人二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠政策的利好刺激，加上二手住宅物業(yè)價格下降，2009年1-3月廣州二手住宅市場成交較上季度表現(xiàn)十分活躍。廣州國土資源局和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，2009年1-3月廣州二手住宅成交量為128.94萬平方米，較去年第4季度增長20%。其中，番禺、天河、海珠與白云區(qū)四區(qū)成交量最大，四區(qū)總成交量為88.03萬平方米，占全市總成交的68%。進入4月，廣州二手住宅市場出現(xiàn)了小幅的回落，成交面積輕微下降，主要和清明假期、盤源有限和業(yè)主信心強等因素有關(guān)。首先，老城區(qū)置業(yè)者多為“老廣”，對清明節(jié)置業(yè)較為忌諱；其次，前期大量地消化使得區(qū)內(nèi)有效盤源供不應(yīng)求；最后，前段時間活躍的成交使得一些業(yè)主更加的“惜售”，一些受歡迎的學(xué)位、地段物業(yè)，反價現(xiàn)象更是嚴重。雖然并不缺乏看樓客，買家的置業(yè)欲望也一直很強烈，但對于價格的回調(diào)，一時難以適應(yīng)，以致成交量受到影響。

    深圳

    2009年1-4月，深圳住宅市場表現(xiàn)活躍，被壓抑一年多的剛性需求得以持續(xù)釋放。盡管受到春節(jié)假期的影響，一季度新房銷售面積卻仍然承接了2008年年底的增長態(tài)勢，達到158.2萬平方米，較去年同期劇增204.57%；進入4月，日均成交套數(shù)依然保持在200套以上。成交量的驟然放大，一方面是因為2008年年末陸續(xù)出臺的樓市利好政策不僅降低了置業(yè)門檻，減輕了購房者的供房壓力，還給予了市場信心支撐，而另一方面開發(fā)商為加快銷售進度而進行的積極的營銷策略也進一步提高了市場的活躍度。

    從1-3月市場的運行情況來看，價格雖然繼續(xù)回落，但走勢開始趨穩(wěn)，均價基本維持在每平方米11000元左右；到了4月，均價甚至出現(xiàn)小幅上揚。市場價格長達一年的回落后的企穩(wěn)，有助于消費者信心恢復(fù)和市場好轉(zhuǎn)趨勢的形成，并使得近兩年處于“觀望”和“被壓抑”的剛性需求進一步釋放。

    在經(jīng)濟前景依然不明朗的情況下，自住需求仍然是支撐市場的主體。而從需求結(jié)構(gòu)來看，中低價位、中小戶型的普通住宅需求在總成交量中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。2009年1-3月，90平方米以內(nèi)的普通住宅在新房銷售總套數(shù)中所占比例為70.75%，與2007年、2008年同期的50.56%、68.13%相比，該比重有所增加。與此同時，價格的下調(diào)以及改善型需求受到更多政策支持，促使有改善需求的購房者擇機入市，使得中大戶型單位的成交量也明顯增加。

    二手市場經(jīng)過一年多的調(diào)整，價格已經(jīng)趨于穩(wěn)定。在營業(yè)稅調(diào)整等利好政策的推動下，觀望多時的有剛性需求陸續(xù)入市，1-3月二手住宅成交規(guī)模大幅上升，為167.57萬平方米，較2008年同期大幅增長175.47 %；進入4月，二手成交量進一步放大，日均成交套數(shù)超過450套，遠遠高于新房成交量。從成交區(qū)域來看，特區(qū)內(nèi)有限的一手住宅供應(yīng)量使得區(qū)域內(nèi)有著濃厚的居住氛圍和成熟的生活配套設(shè)施的二手住宅繼續(xù)贏得消費者的青睞，成交主要集中在福田區(qū)和羅湖區(qū)，其中又以總價不高的中小戶型單位較為活躍。而特區(qū)外，改善需求的釋放持續(xù)拉升中大戶型的二手住宅的成交量。

    三、市場發(fā)展前景

    近期全國范圍內(nèi)住宅成交量總體放大的局面和各大市場交易活躍的狀況，充分體現(xiàn)國內(nèi)住宅消費市場的強大需求。但不容忽視的是在經(jīng)歷了一段較長的調(diào)整期后成交量的逐漸增長恢復(fù)，不僅僅是政策刺激和價格調(diào)整的結(jié)果，也存在剛性需求壓抑后的集中釋放。而這種前期壓抑的剛性需求顯然難以持續(xù)支撐成交放量，意味著市場的持續(xù)發(fā)展還有賴于穩(wěn)定的新增需求來支撐，即包括因為結(jié)婚、移民、拆遷等原因而進行首次置業(yè)的剛性需求及改善性需求等。除去以上提及的購買意愿外，有效需求的另一衡量標準便是具備購買力，這無疑受到收入狀況的制約，而經(jīng)濟發(fā)展的狀況卻同時影響居民購買能力和購買意愿。也就是說當經(jīng)濟發(fā)展不景氣時，實際收入減少影響居民購買力，抑或收入預(yù)期減少導(dǎo)致購買意愿降低；而經(jīng)濟繁榮發(fā)展時則相反。近期住宅成交量的保持高位，和經(jīng)濟層面呈現(xiàn)出的積極變化也不無關(guān)系。因此有理由預(yù)期，近期住宅成交的放大并不能表示國內(nèi)住宅市場已徹底恢復(fù)和回暖，但未來經(jīng)濟的逐漸好轉(zhuǎn)必將支撐住宅乃至整個房地產(chǎn)市場進入穩(wěn)定發(fā)展的軌道。