2011年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景預(yù)測分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：繼2010年中國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例的井噴式增長之后，2011年一季度房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例數(shù)和并購金額均創(chuàng)下單季度歷史新高，占據(jù)并購市場諸多行業(yè)之首。

    從2008年世界金融危機以來，受市場低迷等因素的影響，并購已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)整合的主要途徑，而且呈現(xiàn)加速的趨勢。 

    2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略咨詢報告 

    在宏觀調(diào)控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

    并購意味著資源和市場在行業(yè)中的重新組合。它有助于房企挖掘規(guī)模經(jīng)濟效益，提高對市場的控制能力。而目標(biāo)企業(yè)在市場、產(chǎn)品、管理等方面經(jīng)驗和特長的分享也將助力并購方企業(yè)的發(fā)展。 

    房企并購既是一種主動選擇，也是一種戰(zhàn)略放棄。對于大型房企而言，并購項目對調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略發(fā)展將是一個契機；而對中小房企來說，如若找不到有效途徑解決現(xiàn)金流壓力，將可能面臨被吞并或退出行業(yè)的窘境。 

    2010年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例持續(xù)增長。截至2011年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)已占據(jù)并購市場中諸多行業(yè)之首。房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉硪惠啿①徴�合的浪潮�?nbsp;

    從動因來看，宏觀調(diào)控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取資源、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等內(nèi)部因素共同作用，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的并購整合。 

    現(xiàn)狀：實力分化、整合提速 

    2010年以來，我國房企并購市場異常活躍。清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年我國房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)并購84起，占并購案例總數(shù)的13.5%，為所有行業(yè)之首，涉及并購金額25.8億美元。 

    2011年，房地產(chǎn)業(yè)并購案例持續(xù)增加，并購速度進一步加快。第一季度房地產(chǎn)業(yè)完成并購32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。 

    據(jù)了解，房企并購數(shù)量仍在持續(xù)增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)紛紛退出房地產(chǎn)業(yè)也加速了房企并購整合潮的推進。我國房地產(chǎn)行業(yè)將進入重新洗牌階段。 

    當(dāng)前，房企并購呈現(xiàn)出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少、背景小的中小房企。 

    與此同時，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)加速了房企并購浪潮的推進。研究發(fā)現(xiàn)，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種情況：一是一些當(dāng)初帶著投機性目的進入房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，因經(jīng)驗不足、規(guī)模小、缺少專業(yè)人才等而選擇退出房地產(chǎn)業(yè)，從而集中力量發(fā)展主業(yè)。 

    二是國務(wù)院要求78家非房地產(chǎn)主業(yè)的中央企業(yè)退出房地產(chǎn)市場。受這一政策影響，產(chǎn)權(quán)交易市場已成為央企“退房”的重要渠道。 

    2010年12月，中遠集團掛牌出售其所持遠洋集團全部16.85%股份，約9.5億股，掛牌金額約53.2億港元。中遠地產(chǎn)成為首家完全退出房地產(chǎn)行業(yè)的中央企業(yè)。 

    中信集團于2011年2月掛牌出讓其所持有的珠海橫琴城市之音房產(chǎn)開發(fā)有限公司3.33%的股權(quán)。 

    2011年2月，中國航空工業(yè)集團旗下的西安飛機工業(yè)集團掛牌出讓其子公司北海西飛房地產(chǎn)開發(fā)公司整體產(chǎn)權(quán)及6508.12萬元的債權(quán)，掛牌金額為9323.85萬元。 

    特點：多種模式并行 

    房企并購的本質(zhì)是對目標(biāo)企業(yè)所擁有的土地或房地產(chǎn)項目的吸收。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過并購重組，可在較短的時間內(nèi)形成自己的品牌優(yōu)勢，增強抵抗風(fēng)險的能力。 

    從房企并購的現(xiàn)狀來看，房企并購最常運用的是房企股權(quán)收購和房地產(chǎn)項目收購兩種模式。具體來看，房企并購又有多種具體的操作方式，包括控股目標(biāo)企業(yè)、參股目標(biāo)企業(yè)、合作開發(fā)、土地使用權(quán)收購、在建工程收購、整體開發(fā)項目收購等。 

    在具體并購形式上，由于企業(yè)間的差異性，往往會采取不同的并購活動，例如金融街、陸家嘴等房地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域展開廣泛的收購活動；方興地產(chǎn)、上實發(fā)展等企業(yè)適時收購了母公司大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并積極通過內(nèi)部資源整合推動自身的發(fā)展來實現(xiàn)綜合實力跨越式增長。 

    萬科、保利、合生創(chuàng)展、SOHO中國等企業(yè)也憑借其自身優(yōu)勢紛紛通過股權(quán)收購獲取項目開發(fā)資源。綠城中國、中國奧園等企業(yè)也為全國性布局進行了大量并購活動。 

    從資金來源及投向情況看，大型和中小型房企在并購過程中體現(xiàn)出不同的特點。 

    大型房地產(chǎn)企業(yè)除運用傳統(tǒng)融資渠道之外，還通過房地產(chǎn)投資基金（VC/PE）進行具體項目/企業(yè)的投資并購。在2010~2011年期間房地產(chǎn)行業(yè)并購的案例中，由房地產(chǎn)投資基金支持的企業(yè)并購日漸活躍，大多是VC/PE支持的房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對小型房地產(chǎn)開發(fā)公司、在建項目或物業(yè)管理公司的收購。 

    隨著2010年國家對房地產(chǎn)行業(yè)資本市場直接融資和銀行信貸，特別是銀監(jiān)會對信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行嚴格審查后，國內(nèi)出現(xiàn)了將近30只大大小小的地產(chǎn)投資基金，基金的總規(guī)模達到了500多億元，主要以私募股權(quán)投資基金（PE）的方式出現(xiàn)。根據(jù)麥肯錫的研究，預(yù)計到2015年，中國房地產(chǎn)金融市場管理的總資產(chǎn)將在9100億元左右。 

    中小型房企由于資金實力有限，大多通過企業(yè)金融股權(quán)投資實現(xiàn)并購。在宏觀調(diào)控情況下，部分中小型房企尋求新的發(fā)展路徑，通過企業(yè)金融股權(quán)投資來平衡只進行房地產(chǎn)開發(fā)帶來的風(fēng)險。 

    在宏觀調(diào)控政策趨于嚴厲、市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。 

    但由于并購風(fēng)險的存在，房企在并購過程中一定要審慎而行，正確制定并購策略，慎重選擇并購目標(biāo)，有效識別和管理并購風(fēng)險，以確保企業(yè)在新一輪房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中占據(jù)先機。