2011年9月北京房產(chǎn)走勢分析
中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊:
內(nèi)容提要:截至本月19日,北京樓市成交量在金九再創(chuàng)新低,前19天,商品房住宅簽約套數(shù)為2735套,盡管二手房報價全面下調(diào)1.78%,其住宅簽約套數(shù)為4233套,一手房、二手房交易量均創(chuàng)造了最近三年來的最低。
2011-2015年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)調(diào)研及未來發(fā)展趨勢報告
最近兩月,蓄勢已久的新樓盤的相繼上市并未打動購房人。北京8月開盤的項目30日銷售率平均只有26.2%;截至9月19日,9月內(nèi)供應(yīng)的住宅項目合計為16個,提供的住宅套數(shù)合計為5946套,而截至日前已經(jīng)簽約的套數(shù)僅為206套,且主要集中在兩個價格下調(diào)的項目,當(dāng)月的累積簽約率只有3.5%。創(chuàng)造了限購后的新低。由于“限購”政策的作用,今年9月北京樓市“金九”不再,北京商品房的成交量相比去年及前年同期均有非常大幅度的下調(diào),成交量甚至不足2009年9月同期的1/4。同比下跌幅度達(dá)到了73.4%,落在上海、深圳、廣州之下。
盡管來自官方渠道的數(shù)據(jù)顯示,北京房價下降了千元,但降價項目大多位于此前價格上漲迅猛的郊縣,目前主城區(qū)房價仍在上升。另據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計調(diào)查顯示,9月份供應(yīng)量截至日前住宅套數(shù)達(dá)到了5946套,已經(jīng)超過了7、8月全月供應(yīng)量,這也使得在9月住宅庫存量也已經(jīng)達(dá)到了11.27萬套,達(dá)到了最近2年的最高點。同比限購之前上漲了2萬套。
商品房的庫存在顯著增加,而需方由于“限購”大為萎縮。受“京15條”政策影響,消費者購房受限,成交減少明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計,今年1-2月份,限購出臺前,北京市外地人購房占比約為38%,而從3月份至今,外地人購房占比平均值約為10.6%,約為調(diào)控前25%,而且外地人的實際成交量調(diào)控前后相比,大約縮水60%左右,也就是說,當(dāng)前外地人購二手房成交量已從原來月消化3000套左右降至1000套左右。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認(rèn)為,外地人購房減少,是促使當(dāng)前整體市場走低的重要因素之一。而即便是符合政策的一次性購房、改善型買家大多不認(rèn)為樓市已經(jīng)形成實質(zhì)性降價,購房者期盼政策的進(jìn)一步到位,觀望情緒更加濃厚。
即將到來的“銀十”樓市供給仍將放量,來自專業(yè)機構(gòu)的消息,10月份北京將有31個項目入市,其中有20個項目為純新盤。31個項目提供的住宅套數(shù)將接近萬套,這將使北京樓市庫存壓力繼續(xù)增大。而根據(jù)目前的信息,10月供應(yīng)的郊區(qū)項目數(shù)量明顯占比過大,20個項目為郊區(qū)項目,占供應(yīng)總量的64.5%。市場供應(yīng)重點已經(jīng)移出五環(huán)外,集中在房山、大興、順義等熱點新城。
北京樓市的供需狀況明顯在改變,樓市的實質(zhì)性降價似在逼近。北京中原市場研究部認(rèn)為,近三年北京住宅土地供應(yīng)郊區(qū)占80.4%,九成集中于五環(huán)外,其中房山、大興、通州占比達(dá)51.3%。但在高房價下,大多數(shù)買家能接受的位置是五環(huán)路周圍,五環(huán)內(nèi)外形成市場供需比的臨界點,在5環(huán)外現(xiàn)有及一年之內(nèi)的潛在供應(yīng)量大,這些項目為了加快周轉(zhuǎn)周期,在目前市場情況下,很可能選擇降價求量。
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