我國房地產市場需求分析

中國產業(yè)研究報告網訊：

    內容提要：我國房地產市場三大需求：城市化進程的加快所引發(fā)的房地產需求，人口增長所引發(fā)的房地產需求，投機需求引發(fā)的房地產需求，上述分析表明，未來10 年，甚至更長時間，市場對住房的需求壓力巨大。

    2012-2016年中國房地產中介市場分析預測及投資方向研究報告  

    近年來，房地產作為我國經濟增長的引擎和支柱產業(yè)，房地產及固定資產投資對國民經濟的貢獻日益顯著。房地產業(yè)作為我國的支柱產業(yè)，與GDP 有著密不可分的關系。在最近幾年中，房地產行業(yè)創(chuàng)造出的產值，占GDP 的比重越來越大，即房地產行業(yè)對中國的經濟發(fā)展的貢獻極大。這些都是任何人不能否定的事實！拉動GDP 的三駕馬車：投資、需求、出口。投資占GDP 近50％，房地產投資占投資的很大比重。自2002 年以來，在擴大內需和全面推進住房制度改革等宏觀經濟政策引導下，我國房地產業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。

    1 城市化進程的加快所引發(fā)的房地產需求

    從房地產需求上看，城市化進程的加快，更刺激了房地產的需求。從“十二五”時期開始起步，用20 年時間解決中國“半城市化”的問題。也就是說，以平均每年2000 萬人的速度，從2010 到2030 年基本解決已經在城市中的以及未來進城的4 億農民工及其他們愿意留在城市生活的家屬的市民化問題，中國統(tǒng)計局的數(shù)據表明，2009 年中國城市化率46．6％，這個數(shù)字低于世界平均水平，到2020 年中國14．31 億人（根據聯(lián)合國的測算），中國城市化率將達到55％（中國官方預測），則2020 年城鎮(zhèn)人口為7．8705 億人，按照人均居住面積30 平方米計算，到2020 年城鎮(zhèn)居住面積需要增加至236．12 億平方米。相當于截止到09 年177．5 億平方米的1．33 倍，即未來10 年城市化帶來的新增住宅需求是建面58．62 億平方米，即年新增剛性需求5．862 億平方米。所以在相當長的一段時間內，住房供應需保持高增長才能滿足需求。

    2 人口增長所引發(fā)的房地產需求

    從人口總量方面來看，當前仍處于人口紅利期間，人口絕對數(shù)量和婚育比列的提升將有效支撐房地產市場的剛性需求。從人口層面分析，對住房的需求將很難在五年內有所下降，因此預測在2011 年房地產市場的潛在需求依然保持旺盛。2003～2019 年這段人口暴利期，在經濟持續(xù)高增長，高儲蓄率的背景下，購買力強，住房消費將保持旺盛增長。

    3 投機需求引發(fā)的房地產需求

    高空置的背后顯示的是巨大的房市投機需求，其中境外投資也是推高房價的一股強大力量。從人民幣兌美元匯率變化來看，2010 年下半年以來，人民幣兌美元的升值速度明顯加快，到2010 年12 月人民幣兌美元月平均匯率已達到6．6515。國際經濟緩慢復蘇，再加上人民幣對美元的升值，引發(fā)國際熱錢的大量涌入，必然將成為資必先得主要去處。在我國目前投資環(huán)境和投資渠道還不成熟的情況下，不動產必然成為資產避險的主要去處。房地產高利潤率，高回報率的特性使熱錢大量涌入房地產市場，賺取人民幣升值和房地產未來升值所帶來的巨額利潤。據商務部統(tǒng)計，從2001 年至2010 年；房地產業(yè)的來華直接投資占外資流入總量的比例基本保持在10％以上，2006 年以后占比逐步提高，2010 年達到23％，2010 年“熱錢”凈流入355 億美元。熱錢進入房地產市場，產生房地產大量需求，推高房價，引發(fā)房地產泡沫。

   上述分析表明，未來10 年，甚至更長時間，市場對住房的需求壓力巨大。