我國房地產價格波動趨勢分析

中國產業(yè)研究報告網訊：

    內容提要：金融危機后，以往拉動經濟增長的出口大幅度下降，為了保證我國經濟不陷入衰退，政府出臺的經濟刺激計劃中，必定伴隨貨幣數(shù)量的投入，房價問題已經成為一個引起廣泛關注的重要經濟問題和社會問題。

    2012-2016年中國房地產信托市場運營態(tài)勢及戰(zhàn)略咨詢研究報告

    近年來，我國房地產價格上漲較快，部分地區(qū)房價持續(xù)飚升，上漲幅度大大超出經濟總體增長水平及其他行業(yè)產品與服務的上升幅度。這不僅極大地影響到城市居民的生活質量，也是整個國民經濟繼續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個不穩(wěn)定因素，房價問題已經成為一個引起廣泛關注的重要經濟問題和社會問題。

    隨著經濟增長與城市發(fā)展，消費者對于房屋建筑的需求有了質與量的改變。“有土斯有財”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，住宅不僅提供“居住”及“消費”，還伴有投資的功能，因此住宅市場一直是經濟研究與分析不可或缺的一環(huán)，房價的變動影響民生經濟甚巨。筆者在此對房價上漲的原因分五個方面進行初步探索：

    （一）供需不平衡是房地產價格不斷上漲的根本原因

    1、從供給角度分析： 

   （1）我國的土地所有制度及耕地稀缺導致住房尤其是商品房供給不足。我國房地產市場的一個獨特之處在于其所有土地均為國家所有，土地的供應由政府控制導致我國用于商品房建設的土地不可能無限供給。正是人們看到了土地供應的矛盾，才加劇了人們購買商品房的意愿，商品房的價格自然會不斷上漲。

    另外，我國人口眾多，有限的耕地面積更加限制了用于住房建設的土地面積，加上政府從糧食安全的戰(zhàn)略高度出發(fā)，堅決保證耕地面積最低指標，用于住房建設的土地更加有限。 

   （2）地價上漲，建材價格、工程造價等增加致使開發(fā)成本過高。從供需角度看，商品價格主要取決于成本，房地產也不例外。

    土地固有的稀缺性決定其供給缺乏彈性，土地價格主要由土地需求一方決定。城市土地的需求其實是一種引致需求，是由于人們對房屋的需求而引起對其承載物土地的需求。近年來，隨著我國城市化進程的加快，土地成本已占到我國商品房成本的30%～60%，地價的剛性上漲從成本方面推動了房價上升。

    近年來，我國房地產和建筑生產直接相關的主要建材成本明顯上漲，建安工程造價也由1992 年的499 元/平方米上升到了2005 年的1，451 元/平方米；拆遷成本也較高，各種配套設施多、要求高。這些均導致了房地產開發(fā)成本過高，從而助推了房地產價格。

    2、從需求角度分析：

   （1）人均可支配收入增加、城市化進程加快推動了商品住宅需求。從社會大背景看，城鎮(zhèn)住房制度改革的推進，人均可支配收入的增加，以及我國城市化、工業(yè)化進程的加快都從住房的需求一方推動了人們對房地產、特別是商品住宅的需求。再加上房地產投資投機活動的增加，勢必會推動房地產價格的提高。

   （2）農村剩余勞動力的轉移增加商品房的潛在需求。隨著農村剩余勞動力的轉移、農業(yè)人口不斷下降，一定會出現(xiàn)更多在城市、城鎮(zhèn)購買住房的居民，這些潛在的商品房需求不僅維持了城鎮(zhèn)房地產的價格，而且會進一步拉升房地產價格的上漲。

   （二）國民經濟高速發(fā)展推進房地產價格攀升。

    國民經濟狀況好壞直接影響房地產市場運行情況，從而對房地產價格產生影響。從國際經驗看，人均GDP 在1，000 美元左右時是一個國家房地產業(yè)發(fā)展的黃金時期。2003 年開始我國人均GDP 超過1，000 美元，并且一直保持高速增長，2010 年我國國內生產總值達到近40 萬億元，GDP 增長“保八”目標完美完成。與此相對應，我國房地產業(yè)進入了高速發(fā)展的黃金時期，房地產價格也大幅攀升。

   （三）相關政策制度影響

    1、地方政府“土地財政”催高房價。我國目前各地政府的主要收入來源是土地的出賣，一個價格高的房地產市場有利于政府獲得更多的土地出讓收入，即所謂的“土地財政”。國務院發(fā)展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。

    2、利率水平較低、銀行信貸寬松助推房價。我國近年來利率水平持續(xù)較低，而同時我國信貸政策進一步的寬松。2009 年信貸規(guī)模總量達到39.96 萬億人民幣。2009 年期間為完成GDP 增長目標的實現(xiàn)，拯救2008 年末出現(xiàn)的房地產市場滑落情況，各地政府都出臺了包括放松購房首付比例、二手房市場的稅費優(yōu)惠、貸款核查標準、減免房地產項目相關稅收等方面的房地產救市政策。

    3、各種稅費增加催升房價。我國各種稅費較多，且所占比例大，市政費、出讓金、營業(yè)稅及攤派占房價的30%～50%。中房指數(shù)系統(tǒng)專家調查問卷結果表明，83.6%的專家認為土地費用和相關稅費過多是商品房價格過高的主要因素。

    4、規(guī)劃條件限制嚴格，容積率低。我國開發(fā)房地產時規(guī)劃條件限制嚴格，容積率低，因而攤到每建筑平方米上的土地開發(fā)費和配套費就高于全國其他城市中心地段。

   （四）國際金融危機帶來通貨膨脹壓力及對人民幣的升值期望。

    金融危機后，以往拉動經濟增長的出口大幅度下降，為了保證我國經濟不陷入衰退，政府出臺的經濟刺激計劃中，必定伴隨貨幣數(shù)量的投入———國務院出臺4萬億振興方案，使2009 年上半年廣義貨幣供應量同比增速高達24%，公眾對市場的通貨膨脹預期增強。不少人看中房產可住、可投資的靈活性，將存款轉化為房產，以求保值增值，甚至在海南還出現(xiàn)了“搶房”的現(xiàn)象，這無疑進一步推動了房價上漲。

    此外，這兩年受人民幣升值的影響，國外游資進入我國房地產市場，進一步推動了國內的房地產投資活動，一定程度上促進了房地產價格的上漲。

   （五）開發(fā)商對房地產業(yè)利潤期望值過高。

    我國開發(fā)商對房地產業(yè)利潤期望值過高，商品房開發(fā)利潤達50%～100%、甚至幾倍，在市場低迷時也有27%左右，安居工程的利潤最低也在15%以上，而國外房地產回報率一般為6%～8%，少的僅為2%。