2012年我國房地產市場走勢判斷

中國產業(yè)研究報告網訊：

    內容提要：展望2012 年，擺在房地產市場面前的是這樣一個局面：過高的房價不利于結構調整和保持經濟長期持續(xù)健康發(fā)展，因此不可能全面放松房地產調控，但嚴厲的政策又會增加經濟放緩的風險及與之相關的失業(yè)問題。展望2012 年，擺在房地產市場面前的是這樣一個局面：過高的房價不利于結構調整和保持經濟長期持續(xù)健康發(fā)展，因此不可能全面放松房地產調控，但嚴厲的政策又會增加經濟放緩的風險及與之相關的失業(yè)問題。

    2012-2016年中國房地產中介市場分析預測及投資方向研究報告 

    國家統(tǒng)計局公布的最新數據顯示，2011 年以來全國70 個大中城市新建商品住宅銷售價格月環(huán)比下降的城市個數逐步增加。2012 年到1月，70 個大中城市中，價格下降的城市有48 個、持平的城市有22 個，大中城市房價環(huán)比全線停漲，房地產調控實現(xiàn)了抑制房價過快上漲的目標。未來一段時間這些城市的房價走勢又將如何———房價是繼續(xù)下跌，還是轉變?yōu)橛袧q有跌？眾說紛紜。 

    ———從購房需求看，房地產需求大體可分為三種：剛性需求、改善性住房、投資需求，而占據主導地位的還是剛性需求。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高，住房需求將有增無減。對國人來說，人們大多持有“租不如買”的觀點，這成為支持住房需要量長時間處于高位的重要原因。而對相當一部分有錢人而言，不論是出于對未來房價“只會漲不會跌”的期盼還是將房子作為資產留給子女的觀點，都讓人產生一種“只有自己買的才會安心”的想法，直接產生了購買的大量需求。當然，由于諸多政策“抑制投機”包括房產稅開征的傳聞都使得投資者的空間越來越小，當住房理念進一步地被還原為“居住”這一主體訴求，投資需求會更趨于理性。因此，面對如今的房價，市場仍持觀望態(tài)度。在經歷長時間高價位的今天，人們堅信并且有理由希望價格的一次大跳水，只是誰也說不準，拐點將會在何時到來。 

    ———從調控政策看，政策是決定房地產市場走勢的最重要因素。2011 年1 月26 日，國家頒布“新國八條”和推行信貸緊縮政策，201 1 年下半年以來房地產市場的頹勢越來越明顯，北京、上海等一線城市月成交量更是萎縮過半，房地產開發(fā)投資同比增幅下滑至個位數，新開工面積則已轉入同比負增長。房地產的持續(xù)降溫已經給地方政府帶來了巨大的財政壓力。實際上，房地產調控政策是一個組合，不能簡單地理解為壓。對于過度的投機和投資性需求堅決抑制，“不放松”就是針對這一塊；對于普通商品住房，中央強調要加大供應，也是非常明確的。雖然眾多專家和業(yè)內人士都希望限購和限貸等行政性限制手段能夠有所松動，但在調控不放松的主基調下，估計限制政策手段不會出現(xiàn)根本性的變化。 

    ———從房地產商看，史無前例的調控力度使得房地產商處境艱難，絕大多數房地產公司的銷售都受到影響，那些規(guī)模不大的中小房企更是舉步維艱。調研顯示，有56%的中小房企2011 年銷售業(yè)績同比出現(xiàn)下降，超過84%的企業(yè)銷售業(yè)績同比下降1 0%。而在限購、限貸、限價等強硬房地產市場調控政策的影響下，大型房地產企業(yè)具有一定的優(yōu)勢：資金鏈更為穩(wěn)健和安全，面對風險有更大的彈性空間；經營管控能力更為成熟，能夠更理性從容地應對市場變化；前期積累的品牌知名度開始發(fā)揮巨大的作用，消費者更傾向于選擇有著較高知名度的品牌。在較大的融資壓力下，許多資金周轉壓力較大的中小房企開始考慮轉型、被收購或退出市場，部分非房地產主業(yè)的房產公司退出市場回歸發(fā)展主業(yè)；而規(guī)�；�程度較高、資產實力雄厚能夠更加靈活地把握政策的房地產企業(yè)將整合市場，促使行業(yè)集中度的進一步提高�？梢哉f，兩極分化的局面已悄然成型。 

    展望2012 年，擺在房地產市場面前的是這樣一個局面：過高的房價不利于結構調整和保持經濟長期持續(xù)健康發(fā)展，因此不可能全面放松房地產調控，但嚴厲的政策又會增加經濟放緩的風險及與之相關的失業(yè)問題。 

    考慮到地方財政和經濟增長的需要，下半年開始可能會有微調，支持居民合理購房需求等。但是，由于整個宏觀調控以“刺激消費，抑制投機”為主旨，整體而言房地產業(yè)的政策環(huán)境仍不會太寬松，不論是房地產商還是購買者還抱著觀望的態(tài)度觀察市場的變化，只是說在經歷寒冷的第一季度后，2012 年市場會迎來一個相對溫暖的季節(jié)。 

    對房地產企業(yè)來說，2012 年的態(tài)度需用“謹慎”應對，掌握政策變化的規(guī)律，找準市場需求釋放的節(jié)奏，積極進行戰(zhàn)略創(chuàng)新和轉型發(fā)展。要更為謹慎地拿地，提高新項目的投資標準；要制定合理的價格策略；要實施戰(zhàn)略轉型，形成開發(fā)不局限于住宅地產的商業(yè)地產、旅游地產和工業(yè)地產等多元化組合，以求得企業(yè)持續(xù)發(fā)展。