2011年沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢及投資分析

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    內(nèi)容提要：沈陽市認真貫徹落實國家出臺的各項宏觀調(diào)控政策， 在全市經(jīng)濟快速發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長的拉動下，住房保障建設步伐加快，房屋供應結構不斷優(yōu)化，市場運行良好，房地產(chǎn)市場保持了理性健康發(fā)展態(tài)勢。

    “十一五”時期，沈陽市認真貫徹落實國家出臺的各項宏觀調(diào)控政策， 在全市經(jīng)濟快速發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長的拉動下，住房保障建設步伐加快，房屋供應結構不斷優(yōu)化，市場運行良好，房地產(chǎn)市場保持了理性健康發(fā)展態(tài)勢。

     2010-2015年沈陽房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風險預測報告
 
    （一）房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長 

    “十一五”時期，隨著社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈迅猛發(fā)展態(tài)勢。2006 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為538.3 億元，到2010 年達1567.7 億元，年平均增長23.8%。除2009年同比增長低于20%外，其余年份均以超過30%的速度增長。 

    （二）房屋銷售價格波動性上揚 

    “十一五”時期，全市房屋銷售價格經(jīng)歷了一個逐步升高的過程，累計上漲24.8%，各年分別上漲6.6%、6.1%、4.6%、1.5%和6.0%，年平均上漲4.9%，呈“V”字形走勢，波動特征較為明顯。具體看，2010 年是“十一五”時期房價上漲最快的一年，2009 年住宅銷售平均價格為3928 元/平方米；2010 年住宅銷售平均價格為5063 元/平方米，比2009 年每平方米增加1135 元。 

    （三）二手房價格漲幅高于新建房，普通住宅漲勢強于高檔住宅 

    “十一五”時期，全市新建房、二手房價格均繼續(xù)上漲。其中，新建房價格累計上漲24.1% ， 各年同比漲幅達6.7% 、6.1% 、3.4%、2.4%和5.5%， 年平均上漲4.8%； 二手房價格累計上漲25.5%，除2009 年微降0.2%外，其余年份都以超過6%的速度增長，年平均漲幅高于新建房0.3 個百分點。在新建住宅中，普通住宅價格年平均漲幅高于高檔住宅0.9 個百分點； 高層住宅年平均漲幅高于多層住宅0.7 個百分點。 

    （四）房屋租賃價格漲幅較“十五”有所擴大 

    “十一五”時期，全市房屋租賃價格累計上漲9.9%，各年同比指數(shù)分別為102.3、101.8、100.9、100.0 和105.0， 年平均上漲2.0%，比“十五”時期年平均漲幅高出1.5 個百分點。其中住宅租賃價格年平均上漲2.1%， 比住宅銷售價格上漲幅度低3.3 個百分點。各類房屋租賃價格中以高檔公寓租賃價格漲幅最大，年平均漲幅為2.6%。 

    （五）房價收入比呈“W”運行態(tài)勢 

    “房價收入比”是指城市平均房價與居民家庭的年平均可支配收入之比。它是衡量城市居民購房承受能力的指標之一，一定程度上反映出房價水平與居民的自住需求相匹配的程度。假設一個中等家庭將其收入全部用于購買住房，那么2006—2010 年購買70 平方米的住宅年限分別為7.0、6.0、6.2、5.3 和6.2 年。2006 年，全市新建住宅價格上漲較快，為“十一五”時期漲幅最高年份，房價收入比最高。2007—2009 年，隨著城市居民人均可支配收入的快速增長， 加之從2008 年房地產(chǎn)市場逐步走入低谷，房價收入比呈“W”字形波動。2010 年，在一系列寬松的貨幣政策作用下，房地產(chǎn)市場開始復蘇，房價再度快速上漲，房價收入比迅速提高。