2012年老年地產(chǎn)的分類

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    一、老年住宅社區(qū)類型 

    1、提供給具備獨(dú)立生活能力的老人居住的健康住宅 

    這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（Self－h(huán)elping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。 

    如果老年人能夠獨(dú)立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨(dú)立生活的方式。這種方式的代表環(huán)境是兩種：老年公寓和老年聚集住宅。 

    2、輔助生活區(qū)或居民照料區(qū) 

    這種類型的住宅是提供給“介助老人”（Device－ helping Aged People）居住的，所謂“介助老人”是指生活行為要依賴扶手、拐杖、輪椅和升降設(shè)施等幫助的老年人。 

    輔助生活的其它名字是：居民照料，寄宿和照料，寄宿之家，輔助照料，個(gè)人關(guān)照，老年之家，受保護(hù)照料等。如果老人日常生活活動(dòng)諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時(shí)保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時(shí)健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇。 

    3、護(hù)理院 

    這種類型的住宅是提供給“介護(hù)老人”（Under Nursing Aged PeoPle）居住的，所謂“介護(hù)老人”是指大部分或全部生活行為依賴他人護(hù)理的老年人。 

    護(hù)理院是為康復(fù)期病人以及慢性和長(zhǎng)期患病的人們提供24小時(shí)護(hù)理照料的設(shè)施，它提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，不同的護(hù)理院各有專長(zhǎng)。如果老人需要24小時(shí)護(hù)理照料，沒有輪椅、助行器或其他人的幫助不能行走，不能自己完成日常生活活動(dòng)，到了老年癡呆晚期階段，需要治療和恢復(fù)設(shè)施，患有長(zhǎng)期或慢性病，選擇護(hù)理院居住是合適的。護(hù)理院的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理設(shè)施，康復(fù)之家，護(hù)理設(shè)施，長(zhǎng)期照料設(shè)施。 

    4、連續(xù)照料退休社區(qū) 

    如果老人身體健康，現(xiàn)在可以獨(dú)立生活，希望在今后生活的每一個(gè)階段都得到照料，即生活服務(wù)有保障，可以選擇連續(xù)照料退休社區(qū)居住。一般個(gè)人付給社區(qū)一次性費(fèi)用和月租費(fèi)來支付生活開銷。 

    連續(xù)照料退休社區(qū)是發(fā)展的概念，社區(qū)為老人提供住房、活動(dòng)、服務(wù)、醫(yī)療照料。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院。 
    
    5、活躍老年社區(qū)： 

    活躍老年社區(qū)是一個(gè)年齡限制的社區(qū)，專門為那些喜歡參加身體和社會(huì)活動(dòng)的老年人建立的。這些社區(qū)吸引約55歲的年輕老人以及希望住家在一個(gè)有很多娛樂活動(dòng)場(chǎng)所的環(huán)境。 

    通常這種社區(qū)由一些賣給老人的獨(dú)立房子、聯(lián)排公寓或別墅構(gòu)成。社區(qū)活動(dòng)有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。相應(yīng)的社區(qū)面積較大，建有俱樂部、湖泊、游泳池、圖書館、高爾夫球場(chǎng)、散步和自行車路徑、網(wǎng)球場(chǎng)、飯館、禮堂等。 

    二、老年住宅形式 

    按照產(chǎn)品形式的不同來分類：公立養(yǎng)老院，社會(huì)福利性質(zhì)的老人院、托老所；以出租為主要經(jīng)營手段的養(yǎng)老院，有一定的盈利能力；以社區(qū)養(yǎng)老方式為主的老年住宅或是老年社區(qū)； 

    除了絕大多數(shù)老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人住在老年住宅中養(yǎng)老。為此，世界各國（含我國）的城市都根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際需要，建設(shè)和發(fā)展一批專門供老年人居住的老年住宅。概括起來，各城市的老年住宅主要有以下幾種形式。 

    （一）老年公寓

一般的情況是，在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩幢樓，按照適于老年人居住的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，稱為老年公寓。這種公寓主要按老兩口住在一起來設(shè)計(jì)的，因而一室一廳一廚一衛(wèi)的一室戶占有一定比重，又考慮老人有時(shí)要與親人住在一起或雇保姆等需要，因而二室戶仍然占有主體地位。在我國，限于經(jīng)濟(jì)條件，三室戶較少。老年公寓除了在建設(shè)方面要滿足老年人居住的需要外，還在老年人的生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及娛樂交往等各方面，都有妥善的安排。這種公寓，可以出售，也可以出租。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會(huì)比原來自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域感，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對(duì)老年人周到的照顧和服務(wù)，必會(huì)受到不少老年人的歡迎。 

    北京的澳洲康都小區(qū)，就建設(shè)了一幢這種老年公寓，定名為樂齡公寓，并在老年人的生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及娛樂、交往等各方面，專門做出全面安排，是一個(gè)重要的嘗試。 

    （二）老年社區(qū) 

    老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。因?yàn)樯鐓^(qū)主要是為老年人服務(wù)的，因而老年社區(qū)專門為老年人設(shè)置的醫(yī)護(hù)、家務(wù)服務(wù)、社會(huì)交往和文娛體育活動(dòng)等設(shè)施更為齊全，服務(wù)更為及時(shí)周到，而且對(duì)老年人有較多的優(yōu)惠。

    2012-2016年中國老年地產(chǎn)市場(chǎng)行情態(tài)勢(shì)與投資前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告  

    在我國各地，已逐步建成一批老年社區(qū)。例如，北京太陽城就是迄今北京規(guī)模最大的老年社區(qū)，它的總建筑面積為18萬平方米。社區(qū)以家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。為滿足老年人的生活需要，建筑形式多為三至四層樓房并帶電梯，各種道路均為無障礙設(shè)計(jì)，并根據(jù)老年人特點(diǎn)，配套設(shè)計(jì)了齊全的設(shè)施，包括醫(yī)療康復(fù)、老年活動(dòng)、家政服務(wù)等設(shè)施。 

    美國大力發(fā)展老年社區(qū)有四五十年時(shí)間，已成為一個(gè)老年社區(qū)比較發(fā)達(dá)的國家。為此，專門介紹一下美國較大的老年社區(qū)——佛羅里達(dá)州的太陽城中心。太陽城中心坐落在佛羅里達(dá)西海岸，距佛羅里達(dá)環(huán)境最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程。太陽城中心從1961年開始開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)成為佛羅里達(dá)乃至全美國最好的老年社區(qū)。 

    美國太陽城中心的居民必須是55歲以上的老人，陪同老人的中青年人一年居住在中心的時(shí)間不能超過30天。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。美國太陽城中心現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。整個(gè)社區(qū)由包括“太陽城中心”(獨(dú)立家庭別墅)、“國王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”(輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu))、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨(dú)立居住公寓)以及“自由廣場(chǎng)”(輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu))六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。 

    在太陽城中心，無論您選擇哪種住宅，都會(huì)享受到積極活躍的老年生活方式。連體別墅中的一套住宅價(jià)位從9萬美元到20萬美元不等，并且還可以選擇全部、部分或不需公共維護(hù)保養(yǎng)的住宅。 

    在太陽城中心，每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場(chǎng)、草地保齡球、健身和娛樂中心、會(huì)議室和一個(gè)1萬平方英尺的劇場(chǎng)。住在太陽城中心的居民，大約三分之一是活躍的高爾夫球愛好者，因?yàn)楦郀柗蚯蚴且环N最適于老年人的健身運(yùn)動(dòng)。無論您是初學(xué)者還是高手，都可以參加。因?yàn)樘�陽城中心的高爾夫球�?chǎng)共有126個(gè)洞，比標(biāo)準(zhǔn)的18洞球場(chǎng)大得多，球洞也多得多，以利眾多老人同時(shí)活動(dòng)。在交納入會(huì)費(fèi)后，每年每人費(fèi)用大約為1500美元。在社區(qū)內(nèi)，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上，例如，您曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)您可能一直喜歡做木匠活，今天生活在太陽城里，您可以到木工坊去做您喜歡的木匠活，也可以到縫紉坊去做縫紉活，等等。根據(jù)美國一項(xiàng)調(diào)查表明，生活在這樣環(huán)境的老年社區(qū)中，老年人的平均壽命要延長(zhǎng)十歲。當(dāng)然，這個(gè)延長(zhǎng)十歲，不一定很科學(xué)，也可能是商業(yè)宣傳的用語。 

    （三）普通型養(yǎng)老院 

    有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無親人，較多的愿意或者被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。因此，國內(nèi)外住養(yǎng)老院的，主要是單身老人。 

    在改革開放前，我國各地就辦有一定數(shù)量的養(yǎng)老院。改革開放以后，養(yǎng)老院的數(shù)量又有新的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2004年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院4500多家，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院37000多家�？偟恼f來，一是數(shù)量少，二是水平低。例如，許多養(yǎng)老院是三、四個(gè)老人合住一間房，有的甚至六個(gè)老人合住一間房。目前我國城市的居住水平已經(jīng)顯著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他們都有自已的私密，都有不同的生活習(xí)慣，特別是不同的起居習(xí)慣，要讓幾個(gè)老人合住一間房，很多老人就不愿意去住。據(jù)國外調(diào)查資料顯示，美國和英國的養(yǎng)老院，都是一個(gè)老人住一套一居室，包括一間臥室、一間客廳、一廚、一衛(wèi)。相比之下，差距甚大。除了住房這個(gè)硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及伙食水平，我國的養(yǎng)老院大多處于較低的檔次。因此，今后我國的養(yǎng)老院建設(shè)，不僅要穩(wěn)步地、適度地增加數(shù)量，而且更要注意提高水平。也就是要從硬件條件和軟件條件兩個(gè)方面努力提高養(yǎng)老院的水平，使老人們?cè)陴B(yǎng)老院里住得好，生活得舒適，使許多老年人愿意住養(yǎng)老院。 

    （四）醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院

在西方國家，醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳�，就可以申�?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。這種養(yǎng)老院，多為每位老人住一間類似旅館的房間，即臥室與衛(wèi)生間在一起。因?yàn)檫@些老人一天到晚躺在床上不能行動(dòng)，一般不需要帶有客廳和廚房。養(yǎng)老院對(duì)這些老人進(jìn)行24小時(shí)的醫(yī)護(hù)，包括診斷、治療、吃藥、打針、穿衣、吃飯、大小便、洗臉、洗澡直至睡覺翻身(有的病人自己無力翻身)，都由醫(yī)護(hù)人員進(jìn)行護(hù)理。住這種養(yǎng)老院與住醫(yī)院進(jìn)行特護(hù)差不多，但費(fèi)用比醫(yī)院特護(hù)便宜得多。 

    在我國，目前還沒有專門的醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進(jìn)行24小時(shí)的醫(yī)護(hù)，使這個(gè)養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院的職能。 

    世界各國城市眾多，情況各異。以上4種老年住宅，只是概括出的有代表性的形式,。由于有的形式目前還處于萌芽狀態(tài)，因而適當(dāng)?shù)亟榻B了一些西方國家的老年住宅形式。由于我國各城市存在著較大的差異，應(yīng)該允許各個(gè)城市的專門老年住宅的形式多種多樣，有的老年公寓還可能兼有以上兩種或三種專門老年住宅的功能。