2012年老年地產(chǎn)市場項(xiàng)目的產(chǎn)品分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    （一）老年地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)要求 

    老年地產(chǎn)首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年地產(chǎn)的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年地產(chǎn)。 

    1．地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年地產(chǎn)適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。 

    2．老年地產(chǎn)的模式。國外老年地產(chǎn)的模式，依據(jù)1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)際情況，我國老年地產(chǎn)的模式大體上可以劃分為三種：成套老年地產(chǎn)住宅；合居老年地產(chǎn)住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。 

    3．設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年地產(chǎn)要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年地產(chǎn)宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年地產(chǎn)要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。 

    4．規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年地產(chǎn)的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年地產(chǎn)住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。 

    2012-2016年中國老年地產(chǎn)市場行情態(tài)勢與投資前景預(yù)測研究報(bào)告

    5．老年地產(chǎn)的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國的具體情況，老年地產(chǎn)以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年地產(chǎn)的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。 

    （二）適合于我國老年人的居住建筑模式分析 

    鑒于上述對(duì)我國老年居住建筑的現(xiàn)狀及問題的分析可知，我國目前的老年居住建筑不僅數(shù)量少，而且模式單一，難以滿足老年家庭的養(yǎng)老所需，在我國的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、城市家庭贍養(yǎng)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)、傳統(tǒng)觀念的改變等各種因素的相互作用下，必須發(fā)展多元化的老年居住建筑形式，以滿足不同老年家庭的養(yǎng)老所需。 

    1、老年居住建筑形式分類 

    不同的養(yǎng)老模式?jīng)Q定了老年居住建筑有其相應(yīng)的類，依據(jù)現(xiàn)有的老年人居住建筑特點(diǎn)，老年居住建筑主要包括老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施兩種類型，分別對(duì)應(yīng)家庭居家養(yǎng)老和社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老兩種模式。而個(gè)人、家庭、社會(huì)三結(jié)合的養(yǎng)老模式主要通過老年住宅組團(tuán)的社區(qū)服務(wù)設(shè)施來實(shí)現(xiàn)老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施的兼顧，如老年公寓就是其具代表性的老年居住建筑模式之一。

    2、老年家庭結(jié)構(gòu)的分類及養(yǎng)老模式的選擇

    老年家庭結(jié)構(gòu)的類型直接影響到老年養(yǎng)老模式的選擇，常見的家庭結(jié)構(gòu)分類是按家庭的代際和親屬關(guān)系來劃分的。我國目前的城市社會(huì)家庭以“一對(duì)夫妻一個(gè)孩”的核心家庭模式為主，根據(jù)家庭分類的一般規(guī)律，結(jié)合當(dāng)前我國城市老年家庭的代際、人口數(shù)量和贍養(yǎng)結(jié)構(gòu)，把老年家庭結(jié)構(gòu)劃分為五種類型以及各種類型所對(duì)應(yīng)的養(yǎng)老方式。

    老年家庭結(jié)構(gòu)分類及居住模式