2012年北京大興區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r淺析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    2012年上半年，大興區(qū)在費(fèi)用類投資的強(qiáng)力帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)投資高位運(yùn)行。商品房開復(fù)工面積持續(xù)快速增長，竣工規(guī)模不斷擴(kuò)大。受房地產(chǎn)銷售市場剛性需求不斷釋放的影響，商品房成交量持續(xù)回升，與前三年同期相比，成交總量處于最高水平。 

    一、房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn) 

    （一）開發(fā)投資增速平開高走 

    2012年上半年，大興區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈現(xiàn)出"平穩(wěn)開局-沖高回落-再度走高"的運(yùn)行態(tài)勢。1-2月投資平穩(wěn)開局，增速29.5%，3、4月份，受新開工項(xiàng)目費(fèi)用的拉動(dòng)，投資增速快速走高，分別達(dá)到92.7%和111.1%，5月份又回落至51.4%。截止6月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資122.8億元，投資增速達(dá)到93.6%，占全社會(huì)投資的比重為60.5%，同比提高9.9個(gè)百分點(diǎn)，增速高于全市88.9個(gè)百分點(diǎn)。
 

    1．從投資結(jié)構(gòu)看，建安投資增速回落，費(fèi)用投資持續(xù)走高。上半年，大興區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)93.6%，增長原因主要受費(fèi)用的拉動(dòng)。1-6月全區(qū)新開工項(xiàng)目8個(gè)，其他費(fèi)用形成投資80.9億元，同比增長2.1倍，增速比一季度提高36.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為65.9%，同比提高24.9個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高3.5個(gè)百分點(diǎn)，費(fèi)用類投資拉動(dòng)全社會(huì)投資增長43.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，新開工項(xiàng)目土地購置費(fèi)形成投資為67.9億元，同比增長3.3倍。建安工程完成投資39.8億元，比上年同期增長9%，增速比一季度回落13.9個(gè)百分點(diǎn)。 

    2．從投資用途看，住宅投資占比下降，非住宅投資繼續(xù)攀升。今年上半年，由于大興英特宜家、生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融等一批商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加快落地，帶動(dòng)全區(qū)非住宅產(chǎn)業(yè)投資大幅增長。二季度，全區(qū)住宅完成投資47.7億元，比上年同期下降3.6%，占比減少39.3個(gè)百分點(diǎn)；全區(qū)非住宅完成投資75.1億元，增幅由一季度同比增長3.4倍擴(kuò)大到4.4倍，占比由上年同期的21.9提高到61.2%。其中，寫字樓（辦公樓）、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資37.8億元，同比增長7.6倍。 

    （二）開發(fā)建設(shè)進(jìn)度不斷加快 

    1.施工面積持續(xù)增長。今年2月份開始，全區(qū)商品房施工面積始終處于40%以上的增長態(tài)勢，3月份增速達(dá)到最高，同比增長68.5%，截至6月末，全區(qū)商品房施工面積為1163.4萬平方米，比上年同期增長49.9%，增速同比提高19.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅729.4萬平方米，同比增長25.1%。 

    2.住宅、非住宅新開工面積一降一升。繼2011年7月份以來，在全區(qū)"抓投資、促開工"措施的不斷推動(dòng)下，今年上半年，尤其是非住宅產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目加快開工，帶動(dòng)全區(qū)商品房新開工面積實(shí)現(xiàn)較快增長。1-6月，全區(qū)新開工面積為256.9萬平方米，比上年同期增長88.5%。其中，非住宅項(xiàng)目新開工面積189.7萬平方米，同比增長6.4倍；住宅67.2萬平方米，同比下降39.3%。 

    3.竣工面積不斷擴(kuò)大。上半年，隨著政策性住房建設(shè)加快推進(jìn)，全區(qū)商品房竣工面積不斷擴(kuò)大。1-6月，全區(qū)商品房竣工面積為151.4萬平方米，同比增長6.2倍。其中，住宅124.8萬平方米，同比增長10.1倍，增速比1-5月分別提高68.7和131.5個(gè)百分點(diǎn)。1-6月，政策性住房竣工面積84.1萬平方米，同比增長34倍，占竣工總面積的55.5%。 

    （三）市場成交量增速放緩 

    2012年以來，隨著"降價(jià)換量"項(xiàng)目及促銷活動(dòng)的增多，在一定程度上有效刺激了首次購房者的剛性需求，推動(dòng)純商品房成交量有效釋放。1-6月，大興區(qū)商品房銷售市場持續(xù)回暖，商品房成交量明顯高于前三年同期水平。1-6月，全區(qū)商品房銷售面積為83.9萬平方米，同比增長50.4%，與1-5月相比增速回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積為72.1萬平方米，同比增長43.2%，比1-5月增速回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。 

    從純商品房銷售情況看（不包含保障性住房），1-6月全區(qū)純商品房銷售面積為74.5萬平方米，同比增長79.5%，與1-5月相比增速回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅62.7萬平方米，同比增長74%，增速比1-5月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。 

    從當(dāng)月銷量情況看，6月當(dāng)月，純商品房銷售面積為14.1萬平方米，同比增長67.8%。其中，住宅銷售面積為9.8萬平方米，同比增長31.1%。 6月當(dāng)月純商品房銷售面積與上年其他各月相比，僅低于上年8月水平；與今年前三個(gè)月相比，交易量處于最低位
 

    （四）開發(fā)企業(yè)到位資金由降轉(zhuǎn)增 

    隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅增長，大興區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金也在"水漲船高"。1-6月，各項(xiàng)到位資金185.5億元（不包括上年結(jié)余資金），增速由上年同比下降49.3%轉(zhuǎn)為同比增長36.8%。開發(fā)企業(yè)到位資金的平穩(wěn)增長，為項(xiàng)目后續(xù)投資可持續(xù)增長提供了有力保障。 

    從各項(xiàng)到位資金來源看，房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融貸款總額增幅最大，到位資金63.4億元，增速由上年同比下降48.1%轉(zhuǎn)為同比增長166.8%；自籌資金41.6億元，由上年同比下降84.3%轉(zhuǎn)為同比增長74.3%，定金及預(yù)收款57.2億元，同比增長18.6%，增幅同比下降10.5個(gè)百分點(diǎn)。 

    從各項(xiàng)到位資金比重看，金融貸款在各項(xiàng)資金來源中所占比重也升至較高水平，占比為34.7%，同比提高16.9個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金、定金及預(yù)收款占比分別為22.4%和30.8%，其中，自籌資金占比提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款占比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)。 

    （五）政策性住房建設(shè)加快推進(jìn) 

    2012年，在國家和北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，大興區(qū)繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，將解決中低收入家庭住房困難作為改善民生的重點(diǎn)。 

    截止6月份，全區(qū)政策性住房建設(shè)項(xiàng)目33個(gè)（不包含非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目），同比增加13個(gè)。完成投資28.7億元，同比增長1.7倍，占全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為23.4%，同比提高7個(gè)百分點(diǎn)，保障房建設(shè)對房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá)30.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增長28.9個(gè)百分點(diǎn)。政策性住房施工面積453萬平方米，同比增長64.7%，占房屋施工總面積的38.9%；新開工面積44.5萬平方米，同比增長16.8倍。 

    保障性安居工程建設(shè)的加快推進(jìn)，有效滿足了全區(qū)重大市政和舊村改造項(xiàng)目的動(dòng)遷需求，并成為拉動(dòng)全區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的重要力量。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2012-2016年中國住宅開發(fā)行業(yè)市場評估及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》