2011年我國土地市場發(fā)展態(tài)勢淺析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    （一）2011年房地產(chǎn)市場政策調(diào)控嚴(yán)厲，土地市場同步低迷 

    2011年對全國土地市場而言是極為艱難的一年，政府自2010年始的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控在今年得到進(jìn)一步的深化和落實(shí)，盡管今年不及去年政策出臺的頻繁，但是力度大、監(jiān)管嚴(yán)。土地政策與樓市調(diào)控雙管齊下致使房地產(chǎn)市場進(jìn)入了近年來少有的低潮期。 

    推行土地出讓新模式，政策突出惠民生 

    從年初的“全國國土資源工作會議”到5月13日發(fā)布的《國土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，都明確提出確保2011年保障性住房用地供應(yīng)的具體要求，確保保障房用地落實(shí)到位；同時(shí)涵蓋土地供應(yīng)、招拍掛、征地、價(jià)格監(jiān)測等各個環(huán)節(jié)，重在完善土地出讓制度。與此同時(shí)，大力推進(jìn)閑置土地清理及農(nóng)村土地整治，加大打擊囤地、炒地力度也是今年土地政策的重點(diǎn)。 

    “限地價(jià)、競保障房面積”、“限定配建保障房面積”等出讓方式，也可以看作政府對保障房建設(shè)的一項(xiàng)政策優(yōu)惠。國家力推保障房建設(shè)，不僅能有效避免地價(jià)過高、“地王”頻出，同時(shí)將開發(fā)商對土地的競爭力轉(zhuǎn)移到對保障性住房的配建上，意在惠及民生。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2012-2016年中國土地開發(fā)市場運(yùn)營動態(tài)與投資前景預(yù)測報(bào)告》 

    樓市調(diào)控力度大，地方政府跟進(jìn)細(xì)化 

    2011年1月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，即所謂的“新國八條”，為全年房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)，被業(yè)內(nèi)人士稱為有史以來最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)監(jiān)管措施。限購和確定年度房價(jià)控制目標(biāo)為調(diào)控的重量級措施，隨后在各地方得到進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)。而今年實(shí)施的房地產(chǎn)試點(diǎn)改革也是樓市調(diào)控的重要舉措，并有望在下一年推廣。 

    在年末的中央經(jīng)濟(jì)會議上明確表示2012房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)由“遏制房價(jià)過快上漲”升級為“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。這不僅是對今年調(diào)控效果的認(rèn)可，也表明了中央調(diào)控房價(jià)的決心不動搖。 

    （二）2011年土地出讓金止步增長，多重點(diǎn)城市出現(xiàn)下滑 

    1、130城市土地出讓金同比減少11%，住宅類用地減少為主因 

    近年來，我國土地制度和土地財(cái)政制度的變革形成的土地出讓金為地方政府聚集了巨額可支配財(cái)力，特別是在過去的2007年-2010年，全國土地出讓金收入逐年攀升，成為地方財(cái)政不可或缺的部分。 

    2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）12666.8億元，同比減少23%；商辦類用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他用地189.7億元，同比增加43%�？梢园l(fā)現(xiàn)，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價(jià)下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。今年，在受政策影響較大的一線城市及部分省會城市，商辦用地受到熱捧，比重也是大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城市撐起一片天空。
 

    2011年土地市場整體低迷，住宅用地量價(jià)齊跌 

    在持續(xù)了一年高壓調(diào)控與監(jiān)管措施下，2011年全國土地市場整體呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)，以住宅類用地市場表現(xiàn)尤為明顯。開發(fā)商存量高、資金鏈緊張，整體拿地?zé)崆椴桓�，全國各大中心城市成交量、成交單價(jià)下跌，溢價(jià)率持續(xù)走低，各地緩拍、流拍現(xiàn)象屢見不鮮，土地市場進(jìn)入名副其實(shí)的“寒冬期”。 

    全國130城市土地供應(yīng)量同比增加6%，住宅用地同比減少11%
 

    全國130個城市土地供應(yīng)量上漲，全年共推出土地32242宗，推出面積137359萬平方米，同比增加6%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）9999宗，推出面積49535萬平方米，同比減少11%；商辦類用地5279宗，推出面積14877萬平方米，同比增加5%；工業(yè)用地16353宗，推出面積70245萬平方米，同比增加22%；其他用地611宗，推出面積2702萬平方米，同比增加58%。可以看出，今年供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化明顯，住宅類用地供應(yīng)量占總量的36%，較去年43%的比重明顯減少，今年土地供應(yīng)量上漲主要是受工業(yè)用地與商辦用地增加影響。

    1-12月，全國130個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）單月推出量除1、2、6月外供應(yīng)量均低于去年同期，3月降幅最為明顯，同比減少53%。全年供應(yīng)呈遞增走勢，地方政府為完成年度供地計(jì)劃，四季度供地節(jié)奏加快，并在12月達(dá)到頂峰。

    1-12月，全國130個城市商辦類用地單月供應(yīng)量呈逐月上升趨勢。與去年同期相比，2、3、12月三月降幅較為明顯，降幅分別為18%、35%、28%。盡管如此，12月依然是全年商辦用地供應(yīng)量最大的單月，今年住宅市場低迷，年底地方政府將供地重點(diǎn)放在住宅用地上，商辦用地供應(yīng)減少也在情理之中。 

    12月，全國130個城市共推出土地3568宗，推出面積15220萬平方米，環(huán)比增加19%，同比減少16%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1274宗，推出面積6134萬平方米，環(huán)比增加37%，同比減少22%；商辦用地693宗，推出面積1895萬平方米，環(huán)比增加22%，同比減少28%。 

    全國130城市土地成交量同比增加9%，住宅用地同比減少16%
 

    受全國土地供應(yīng)量上漲影響，成交量也隨之增加。2011年，全國130個城市共成交土地25849宗，成交面積108456萬平方米，同比增加9%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）7473宗，成交面積37354萬平方米，同比減少16%；商辦類用地4134宗，成交面積11492萬平方米，同比增加11%；工業(yè)用地13793宗，成交面積57518萬平方米，同比增加32%；其他用地449宗，成交面積2092萬平方米，同比增加60%。與土地供應(yīng)相同，今年成交結(jié)構(gòu)以工業(yè)用地為主，成交量占總量的53%；住宅用地占總量的34%，較去年44%的比重明顯減少。

    1-12月，全國130個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）單月成交量僅1、5、6月高于去年同期，其中一月漲幅高達(dá)97%，10年年末土地市場供需兩旺，12月底供應(yīng)放量，進(jìn)而1月成交量倍增。今年土地市場成交狀況不盡人意，全年走勢高低起伏，盡管年底土地供應(yīng)增加，但是四季度地塊流拍、延期不斷，成交萎靡，與去年同期相比11、12月明顯減少，降幅均為47%。

    1-12月，全國130個城市商辦類用地單月成交量中，1月和6月表現(xiàn)突出，受同期商辦用地供應(yīng)量影響，兩月成交量均過千萬平米，同比漲幅分別達(dá)到132%、122%；相比之下，年末成交量顯得較為慘淡，盡管商辦用地受政策影響較小，但是開發(fā)商在資金壓力下，拿地也是有心無力。 

    12月，全國130個城市共成交土地2347宗，成交面積10184萬平方米，環(huán)比增加43%，同比減少35%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）681宗，成交面積3465萬平方米，環(huán)比增加43%，同比減少47%；商辦用地416宗，成交面積1256萬平方米，環(huán)比增加46%，同比減少31%。 

    全國130城市土地成交樓面均價(jià)全面回落，住宅用地同比下跌12%
 

    2011年土地調(diào)控效果顯現(xiàn)，土地成交價(jià)格全面回落，全國130個城市土地成交樓面均價(jià)1056元/平方米，同比下跌17%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1467元/平方米，同比下跌12%；商辦類用地1676元/平方米，同比上漲1%；工業(yè)用地284元/平方米，與去年持平；其他用地624元/平方米，同比下跌16%。今年一改以往住宅用地樓面均價(jià)高于其他用地的局面，商辦用地成為一枝獨(dú)秀，這也從側(cè)面反應(yīng)出調(diào)控對住宅用地市場的影響深遠(yuǎn)，從根源上抑制房價(jià)上漲。

    1-12月，全國130個城市住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）除7、8月外，單月成交樓面均價(jià)均低于去年同期，其中4月達(dá)到最低谷，成交樓面均價(jià)僅905元/平方米，同比下跌32%；7、8兩個月，地方政府為激發(fā)開發(fā)商拿地?zé)崆�，大批�?yōu)質(zhì)地塊入市成交，拉高整體價(jià)格。今年住宅用地樓面均價(jià)波動不大，成交價(jià)格理性，無高價(jià)地塊與“地王”的蹤跡可尋。

    1-12月，全國130個城市商辦用地每月成交樓面價(jià)高低起伏，7、8兩個月，以北京中服地塊為代表的一批位于主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)商辦地塊入市成交，成交均價(jià)上漲明顯。商辦用地受政策影響較小，區(qū)位條件是決定地塊價(jià)格的主因，隨著近年來城市新區(qū)及高新產(chǎn)業(yè)園的興起，商辦用地供應(yīng)也主要集中在這些地方，價(jià)格也隨著園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r不一。 

    12月，全國130個城市成交樓面均價(jià)1117元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比下跌27%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）1532元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比下跌21%；商辦用地1625元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比下跌31%。
 

    1-12月，全國130個城市商辦用地平均溢價(jià)率走勢起伏較大，全年平均溢價(jià)率在5月達(dá)到最高值，為31%，但從下半年開始有出現(xiàn)下滑趨勢，并在四季度開始明顯回落，走勢平緩，在12月達(dá)到年度最低值，為4%。今年商辦用地也是底價(jià)、低價(jià)成交為主線，但是不乏一些條件利好的地塊引起實(shí)力企業(yè)的激烈角逐，高溢價(jià)成交的案例也時(shí)有發(fā)生。 

    12月，全國130個城市平均溢價(jià)率持續(xù)低走，僅為3%，較上月減少3個百分點(diǎn)，較去年同期減少25個百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率3%，較上月減少2個百分點(diǎn)，較去年同期減少30個百分點(diǎn)；商辦用地平均溢價(jià)率4%，較上月減少5個百分點(diǎn)，較去年同期減少16個百分點(diǎn)。