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當(dāng)前位置： 主頁(yè) > 產(chǎn)業(yè)觀察 > 房產(chǎn)建材 >  2013年我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

2013年我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

Tag：房地產(chǎn)融資  
中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    前房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認(rèn)清融資市場(chǎng)格局的形成背景有助于我們更好地認(rèn)識(shí)地產(chǎn)融資市場(chǎng)的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時(shí)地把握地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》 

    （一）政府政策背景 

    政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴(yán)格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進(jìn)一步的限制，諸如停止流動(dòng)資金貸款、提高資本金比例、嚴(yán)格貸款審批等。 

    1、宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù) 

    從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)我國(guó)的GDP一直保持高速增長(zhǎng)狀態(tài)，但是在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)了嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，尤其是房地產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行造成了極大的負(fù)面影響，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲過(guò)快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，政府有計(jì)劃地出臺(tái)了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。 

    具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，尤其是接連出臺(tái)的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價(jià)格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門(mén)被逐步擰緊，面對(duì)調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)格局受到嚴(yán)重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。 

    根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認(rèn)為，政府的緊縮政策將在一段時(shí)間內(nèi)（3－5年）持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的核心任務(wù)。 

    2、緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險(xiǎn) 

    除了配合宏觀調(diào)控政策而實(shí)施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個(gè)重要意義就在于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)金融存在以下幾個(gè)方面的重大風(fēng)險(xiǎn)： 

    第一，土地購(gòu)置與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴(lài)銀行信貸，超過(guò)60%的開(kāi)發(fā)資金是直接或者間接來(lái)自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門(mén)檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來(lái)進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，部分地區(qū)由于市場(chǎng)過(guò)熱而存在較高的市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會(huì)大幅度貶值。 

    第二，金融體系不健全，金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、管理不嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴(yán)格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化形成鮮明對(duì)比的是我國(guó)金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相符合的經(jīng)營(yíng)機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營(yíng)漏洞，這是導(dǎo)致近年來(lái)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。 

    第三，由于土地儲(chǔ)備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔(dān)保措施等問(wèn)題，向政府土地儲(chǔ)備中心發(fā)放的土地儲(chǔ)備貸款也面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)。 

    通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強(qiáng)化管理以及改進(jìn)經(jīng)營(yíng)機(jī)制等更加積極的方式來(lái)進(jìn)行化解，但由于近年來(lái)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當(dāng)局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時(shí)機(jī)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行了更為嚴(yán)格的緊縮信貸政策。 

    結(jié)合國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)改革的發(fā)展進(jìn)程以及國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)通常的資本構(gòu)成狀況，我們認(rèn)為這種嚴(yán)格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場(chǎng)化改革之前很難有所松動(dòng)，但是監(jiān)管當(dāng)局在限制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)也將有意識(shí)地積極推動(dòng)建設(shè)其他的融資渠道，特別是信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。 

    （二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景 

    產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)提出了更高的要求；二是房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)重心向金融運(yùn)作傾斜。 

    1、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)行業(yè)集中度提高 

    由于存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在馬太效應(yīng)的作用下，必然導(dǎo)致行業(yè)集中度越來(lái)越高。與此同時(shí)，房地產(chǎn)暴利時(shí)代也將終結(jié)，素質(zhì)低、實(shí)力差和經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權(quán)威部門(mén)預(yù)計(jì)，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬(wàn)家房地產(chǎn)公司將有90%以上在競(jìng)爭(zhēng)中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷(xiāo)售規(guī)模過(guò)百億元的跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的特大型房地產(chǎn)集團(tuán)，事實(shí)上，這種全國(guó)性的地產(chǎn)大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對(duì)于地產(chǎn)融資市場(chǎng)提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠(yuǎn)。 

    伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機(jī)構(gòu)能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務(wù)，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產(chǎn)融資體系根本無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)擴(kuò)張的需要，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺(tái)，包括發(fā)行信托計(jì)劃、收購(gòu)上市公司、參股金融機(jī)構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴(kuò)張的同時(shí)竭力規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對(duì)其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，通過(guò)諸如降低資產(chǎn)負(fù)債率，擴(kuò)大股權(quán)融資比例等方法，保持穩(wěn)健而靈活的資本結(jié)構(gòu)。 

    2、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變 

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)”運(yùn)作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運(yùn)作模式轉(zhuǎn)變。在該運(yùn)作模式下，投資商為項(xiàng)目提供資金但不參與具體項(xiàng)目的管理；發(fā)展商除了組織實(shí)施投資之外，還要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評(píng)估、協(xié)調(diào)以及項(xiàng)目建成之后的運(yùn)營(yíng)管理；建筑商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運(yùn)作模式上看，這種三位一體的運(yùn)作模式已經(jīng)具備了不動(dòng)產(chǎn)投資基金管理運(yùn)作的基本雛形。 

    行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中走向分化的一個(gè)必然結(jié)果。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強(qiáng)化，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)重心逐步由地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作在很大程度上將會(huì)是一種金融運(yùn)作。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場(chǎng)運(yùn)作并具有深厚的行業(yè)運(yùn)作背景的開(kāi)發(fā)商將有望轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資商或者不動(dòng)產(chǎn)投資基金管理人，與此相對(duì)應(yīng)的是投資商和不動(dòng)產(chǎn)投資基金也將成為主導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運(yùn)作技巧方面的競(jìng)爭(zhēng)。 

    綜上所述，無(wú)論是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運(yùn)作模式的轉(zhuǎn)變，都深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉(zhuǎn)變則是推動(dòng)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)再造的決定性力量。未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來(lái)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)最顯著的發(fā)展趨勢(shì)。

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