房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的識別

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：房地產(chǎn)企業(yè)信貸指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了資金的周轉(zhuǎn)與融通,從商業(yè)銀行申請取得的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險主要指的是商業(yè)銀行發(fā)放貸款后,因為一系列不確定影響因素的存在而使得銀行的貸款本金與預(yù)期收益產(chǎn)生損失的可能性風(fēng)險。因而商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸做好風(fēng)險的識別,從而減少信貸風(fēng)險產(chǎn)生的可能性。

    政策風(fēng)險的識別 

    房地產(chǎn)行業(yè)是一個受國家宏觀政策影響較大的行業(yè),因而就要十分注意國家政策的轉(zhuǎn)變。以2008受金融危機為例,國家為縮小金融危機對我國的影響加大了對基礎(chǔ)建設(shè)的投資,刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,這一時段采取了一些救市的政策,在此影響下以西安市為例,2008年總的住房銷售面積為670.1萬/平方米,而在2009年增加到1255.97/平方米,同時西安市商品住宅銷售均價2008年為4039/平方米,2009年已接近5000/平方米,2010年均價為5994/平方米,可見增速之快。此時需要關(guān)注的是房價大幅度上漲背后所隱藏的房地產(chǎn)各類風(fēng)險,因為風(fēng)險的相關(guān)性和傳染性,必然也會影響房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。另外,當(dāng)國家通過出臺“限購領(lǐng)”、提高首付比率、提高貸款利率以及房產(chǎn)稅的提出后使得商業(yè)銀行緊縮銀根,對房地產(chǎn)的支持力度減少,那么房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈必然會受到影響,房屋銷售量也會受到打擊,此時房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險加大,對于商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也會受影響。 

    市場風(fēng)險的識別 

    房地產(chǎn)的市場風(fēng)險是在房地產(chǎn)運行過程中房地產(chǎn)市場的變化給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的潛在風(fēng)險。對它的識別主要有一下幾種: 

    (1)由于信息的不對稱性,商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于消費者的購買能力存在一定的不確定性,購房者不會將自己的真實收入狀況告訴銀行,那么在房價上漲幅度較大、貸款利率提高的情況下,此時更需要加大對購房者還款能力和資信狀況的追蹤,明確細(xì)化其收入狀況、資產(chǎn)情況,以防止到期未還款的發(fā)生。 

    (2)市場利率的變化也會影響著商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。當(dāng)市場利率提高時,會增加房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本以及加大購房者的還款成本,從而使得商業(yè)銀行的資金回籠受到影響。受市場風(fēng)險的影響,商業(yè)銀行應(yīng)從財務(wù)狀況和盈利能力加強對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險加以識別。 

    (3)房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是重要一個因素。當(dāng)住房市場上的購房者需求增大時,房地產(chǎn)開發(fā)商會增加住房供給,價格會上漲;但相反消費者在受政策影響、收入水平影響下的需求減少,此時的房地產(chǎn)市場風(fēng)險加大,則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)要減緩新開發(fā)項目,適應(yīng)市場需求。 

    企業(yè)風(fēng)險的識別 

    房地產(chǎn)企業(yè)信貸指的是房地產(chǎn)企業(yè)為了資金的周轉(zhuǎn)與融通,從商業(yè)銀行申請取得的貸款。房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險主要指的是商業(yè)銀行發(fā)放貸款后,因為一系列不確定影響因素的存在而使得銀行的貸款本金與預(yù)期收益產(chǎn)生損失的可能性風(fēng)險。因而商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸做好風(fēng)險的識別,從而減少信貸風(fēng)險產(chǎn)生的可能性。 

    對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險的識別是受到很多方面因素的影響,正如在第二章提到的影響房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的因素,對房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險的識別,首先商業(yè)銀行要對房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、償債能力狀況、資金運營狀況、盈利狀況、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展能力狀況、項目投資的可行性以及其真實性等等情況做好調(diào)查,才能在一定程度上減少風(fēng)險和損失; 

    其次,商業(yè)銀行要重視貸款屯查環(huán)節(jié),具體和全面的審查揭示可能存在的信貸風(fēng)險;房地產(chǎn)企業(yè)的信貸受房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營管理影響,因而要對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平所體現(xiàn)的經(jīng)營性指標(biāo)作以分析。此外,要對房地產(chǎn)企業(yè)貸款時所抵押的抵押物的價值、變現(xiàn)價值或?qū)ζ涮峁��?dān)保的擔(dān)保者進(jìn)行評估以及對房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤、從而將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險降到最小。