房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的識別原則

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：在衡量房地產(chǎn)企業(yè)的成長性指標(biāo)時(shí),要看的企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有:總資產(chǎn)增長率、固定資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)增長率等指標(biāo)。在衡量房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)杠桿指標(biāo)時(shí),要看的企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有:產(chǎn)權(quán)比率、資產(chǎn)負(fù)債比率等指標(biāo)。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的研究、分析及評定基礎(chǔ)上,商業(yè)銀行識別其信貸風(fēng)險(xiǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)性大小,從而決定是否要給房地產(chǎn)企業(yè)貸款。

    房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)識別是信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步,是在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前,通過對風(fēng)險(xiǎn)的種類、產(chǎn)生原因以及影響因素進(jìn)行判別分析,從而實(shí)行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控,這個(gè)過程是對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的定性分析。其更多的是從信貸內(nèi)容性質(zhì)上來判定,不同與運(yùn)用方法、數(shù)據(jù)來進(jìn)行度量和預(yù)測。如果在信貸風(fēng)險(xiǎn)的識別上出現(xiàn)錯(cuò)誤,那么會(huì)影響后面的預(yù)測、控制、處理方面,因此可見正確的對信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別對風(fēng)險(xiǎn)的正確認(rèn)識、控制、處理是極其重要的。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)市場行情動(dòng)態(tài)及未來發(fā)展趨勢預(yù)測分析報(bào)告》 

    房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)識別的原則 

    在信貸風(fēng)險(xiǎn)的識別方法上,主要采用的是信用分析,通過對借款人或借款企業(yè)的信用分析可以對借款人的基本信用情況和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行評定。其主要采用的是由國外發(fā)展形成的原則: "5C"原則是影響較深的原則之一,包括品德(character)指借款人的聲譽(yù)和信用,是否愿意償還貸款,主要從借款者的工作、學(xué)習(xí)、家庭背景、歷史應(yīng)用記錄等方面來衡量。資本(capital),反應(yīng)借款人的資金實(shí)力以及風(fēng)險(xiǎn)承受力, 主要從借款者擁有的股票、儲蓄、現(xiàn)金以及住房和汽車等方面來考慮;能力(capacity),主要從借款者收入的穩(wěn)定性、工作的穩(wěn)定性和收入增長的潛力,從而決定其是否具有償還債務(wù)的能力;擔(dān)保(collateral),是擔(dān)保品的變現(xiàn)能力、價(jià)值等,銀行主要是從所提供擔(dān)保物的價(jià)值方面來衡量;環(huán)境條件(condition),主要是從借款人工作以及所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,在房地產(chǎn)開發(fā)貸款時(shí),考慮到房價(jià)的不斷上漲、房地產(chǎn)行業(yè)的景氣來發(fā)放貸款。 

    識別原則還有:“5P”指的是借主(person)、借款用途(purpose)、還款財(cái)源 (payment)、債權(quán)保護(hù)(protection)、前途展望(perspective); “5W”指的是將貸款貸給誰(who)、為什么要貸款(why)、以什么作為貸款擔(dān)保(what)、什么時(shí)候還款(when)、如何進(jìn)行還款(how); “4F“指的是個(gè)人要素(personal factor)、財(cái)務(wù)要素(financial factor)、經(jīng)濟(jì)要素(economic factor)、組織要素(perpose)。 

    房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的識別方法 

    商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別時(shí)所采用的方法是多種多樣的,各商業(yè)銀行根據(jù)自己不同的出發(fā)點(diǎn)采用不同的方法,其中包括財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、指標(biāo)監(jiān)控法。 

    (1)財(cái)務(wù)報(bào)表分析法。在房地產(chǎn)企業(yè)申請發(fā)放貸款時(shí),商業(yè)銀行通過一定時(shí)期對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、財(cái)務(wù)狀況等財(cái)務(wù)報(bào)表的研究分析,從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況、現(xiàn)金流、負(fù)債狀況等方面做出相應(yīng)的分析,識別房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 

    在衡量房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性與償還能力指標(biāo)時(shí),要看的企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有:資產(chǎn)短期負(fù)債率、營運(yùn)資本、期末速動(dòng)資產(chǎn)等指標(biāo)。 

    在衡量房地產(chǎn)企業(yè)的贏利能力的指標(biāo)時(shí),要看的企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有:凈資產(chǎn)報(bào)酬率、資產(chǎn)利潤率、資產(chǎn)報(bào)酬率、營運(yùn)資本主營業(yè)務(wù)收入比等指標(biāo)。 

    在衡量房地產(chǎn)企業(yè)的成長性指標(biāo)時(shí),要看的企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有:總資產(chǎn)增長率、固定資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)增長率等指標(biāo)。在衡量房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與財(cái)務(wù)杠桿指標(biāo)時(shí),要看的企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有:產(chǎn)權(quán)比率、資產(chǎn)負(fù)債比率等指標(biāo)。通過對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的研究、分析及評定基礎(chǔ)上,商業(yè)銀行識別其信貸風(fēng)險(xiǎn)存在的風(fēng)險(xiǎn)性大小,從而決定是否要給房地產(chǎn)企業(yè)貸款。 

    (2)指標(biāo)監(jiān)控法。其主要是通過建立對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)組合和期限構(gòu)成的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況,以及整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策等指標(biāo)體系,商業(yè)銀行用來監(jiān)控房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的狀況,識別房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)。 

    各個(gè)商業(yè)銀行根據(jù)各自銀行的出發(fā)點(diǎn)和角度的不同,可以具體制定其監(jiān)控的指標(biāo)體系,細(xì)化指標(biāo)內(nèi)容。另外,指標(biāo)監(jiān)控法的優(yōu)點(diǎn)是容易理解、能夠直接反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的表面,不足之處是這些簡單的指標(biāo)不能深入的反映房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn),不具有全面性,而且房地產(chǎn)企業(yè)為了得到商業(yè)銀行的貸款也有可能對企業(yè)的資產(chǎn)狀況和盈利狀況以假亂真,所以該方法存在一定的局限性。 

    在商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別過程中,對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平、各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)競爭狀況、國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等方面的考慮越來越多,而不僅是從一個(gè)角度去考慮,商業(yè)銀行不僅從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況考慮,而越來越多的重視該行業(yè)的發(fā)展前景。