房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論在本文中關(guān)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期存在的影響,擴(kuò)張階段、收縮階段必然都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重要影響,也會對本文研究的20家房地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)生相關(guān)的影響性。

    經(jīng)濟(jì)周期是一種周期性出現(xiàn)的現(xiàn)象,存在于宏觀經(jīng)濟(jì)和再生產(chǎn)過程中,表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)緊縮交替更迭。當(dāng)經(jīng)濟(jì)變量從谷點(diǎn)向峰點(diǎn)運(yùn)動時表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張,而當(dāng)經(jīng)濟(jì)變量從峰點(diǎn)向谷點(diǎn)運(yùn)動時表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)收縮。具體來說,經(jīng)濟(jì)周期可以分為四個階段,分別是復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《2012-2016年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展前景及投資策略報(bào)告》 

    對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),在經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張期時期,房地產(chǎn)市場的需求增加,房價(jià)上漲,房地產(chǎn)企業(yè)利潤率有所增加,使企業(yè)收入增加。同樣對于個人和房地產(chǎn)投資者來說,在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)張階段收入都有不同程度的增加。因而,在擴(kuò)張時期,在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,借款人信用水平改善,使惡意違約的風(fēng)險(xiǎn)有所下降。在擴(kuò)張期達(dá)到頂峰轉(zhuǎn)折時,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率回落,產(chǎn)生了悲觀預(yù)期,使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收縮,房價(jià)下跌,經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化在一定程度上使?jié)撛诘男刨J風(fēng)險(xiǎn)開始暴露,進(jìn)而其轉(zhuǎn)化為新條件下的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的可能性增大。而進(jìn)入收縮期時,房地產(chǎn)市場需求減少,房屋價(jià)格在一定程度上有所下跌,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率降低,收入減少,同樣個人收入和投資者收入在宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退期都存在收入一定程度的減少。在這樣的環(huán)境下,被迫違約與惡意違約的風(fēng)險(xiǎn)性有所增大,在房價(jià)跌至一定程度時,也會出現(xiàn)理性違約風(fēng)險(xiǎn)的增加。這個時候的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)增大,從而會給商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 

    房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論在本文中關(guān)于商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)中的應(yīng)用主要體現(xiàn)在受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期存在的影響,擴(kuò)張階段、收縮階段必然都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重要影響,也會對本文研究的20家房地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)生相關(guān)的影響性。 

    在擴(kuò)張階段,主要反映在20家房地產(chǎn)上市企業(yè)的成長能力指標(biāo)中的主營業(yè)務(wù)增長率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率、應(yīng)收賬款增長率、總資產(chǎn)擴(kuò)張率等方面都有所增加;反映在房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營能力指標(biāo)中的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等方面有所增加;反映在房地產(chǎn)上市企業(yè)償債能力指標(biāo)中的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率等方面指標(biāo)的優(yōu)化;反映在房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)金流指標(biāo)中的凈利潤現(xiàn)金含量和每股經(jīng)營現(xiàn)金凈流量的增加;反映在房地產(chǎn)上市企業(yè)的盈利能力中的總資產(chǎn)收益率、凈利潤率等方面的提高。 

    同樣,受房地產(chǎn)收縮周期的影響,房地產(chǎn)上市企業(yè)的五大類指標(biāo)也會受到不同程度的收縮,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體經(jīng)營水平會產(chǎn)生影響,從而使得房地產(chǎn)信貸面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。因而,在研究房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)時,要與宏觀經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期密切聯(lián)系,這樣才能做到理論聯(lián)系實(shí)際,而不脫離宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景。