2013年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析
中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊:
內(nèi)容提要:從長(zhǎng)期看,我國房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn),但這種景氣將隨著我國制度的穩(wěn)定而逐漸回歸穩(wěn)定。隨著未來存量需求的逐步消耗,人口年齡結(jié)構(gòu)變化,社保體系的逐步完善,流動(dòng)性的逐步吸納,在長(zhǎng)期,房?jī)r(jià)將逐漸回歸穩(wěn)定。
長(zhǎng)期來看,我國房?jī)r(jià)仍處于上漲趨勢(shì)當(dāng)中,預(yù)計(jì)未來5-10年不會(huì)出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚,原有存量需求很大,與相對(duì)較小的流量供給一道推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。長(zhǎng)期看,2015年以前我國人口年齡結(jié)構(gòu)支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。二線城市房?jī)r(jià)仍有較強(qiáng)承受能力,而一線城市房?jī)r(jià)則受到本輪危機(jī)后充裕流動(dòng)性的支撐。
首先,由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短,社會(huì)存量財(cái)富充裕,社會(huì)收入分配不公平,并且處于快速城市化進(jìn)程之中,整個(gè)商品房及二手房市場(chǎng)存在大量需求,雖然目前一線城市房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)到達(dá)了很高水平,但在存量需求被供給滿足前,房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)。
其次,我國過高的儲(chǔ)蓄率使得房地產(chǎn)被賦予了財(cái)富儲(chǔ)藏手段的職能,而這與我國社保體系的缺陷有關(guān)。我國公共社保投入嚴(yán)重滯后于自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,我國居民無法從微薄的養(yǎng)老金中得到安全感,因此需自身投資來增加財(cái)富作為社會(huì)保障不足的補(bǔ)充。這進(jìn)一步形成了房地產(chǎn)剛性需求。
再次,我國20-30歲人口數(shù)量從本世紀(jì)初開始增加,這一過程預(yù)計(jì)將持續(xù)至2015年,人口年齡結(jié)構(gòu)支持房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。1950-1960間中國嬰兒潮一代在80年代開始結(jié)婚生子,其子女本世紀(jì)初開始進(jìn)入20-30歲,這一趨勢(shì)在未來仍將持續(xù)5-10年,隨著年輕人結(jié)婚建立家庭,結(jié)婚帶來的首次購房需求將推升房地產(chǎn)需求。本次人口年齡結(jié)構(gòu)的峰值中,由于屬于計(jì)劃生育后的一代,購房需求將得到跨代收入補(bǔ)貼,提高了年輕一代對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。
因此,從長(zhǎng)期看,我國房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn),但這種景氣將隨著我國制度的穩(wěn)定而逐漸回歸穩(wěn)定。隨著未來存量需求的逐步消耗,人口年齡結(jié)構(gòu)變化,社保體系的逐步完善,流動(dòng)性的逐步吸納,在長(zhǎng)期,房?jī)r(jià)將逐漸回歸穩(wěn)定。
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