我國物流地產(chǎn)現(xiàn)狀及需求分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：物流地產(chǎn)具有風險低、回報高、收入穩(wěn)定等特點。近年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類型的利潤空間日趨下降，而風險不斷增高，房地產(chǎn)市場投資者都在積極尋找各種新的投資機會甚至轉(zhuǎn)型。物流基礎設施投資具有持續(xù)性及長期性的特點，同時物流地產(chǎn)以其相對穩(wěn)定、空置率較低、回報合理等優(yōu)點吸引了越來越多投資者的眼光。但由于回報周期相對較長（一般要10到20年），地產(chǎn)規(guī)模大，也意味著進入門檻高，只有具備雄厚資金實力和管理能力的企業(yè)才有能力參與市場競爭。

    2012-2016年中國港口物流市場運行監(jiān)測與發(fā)展戰(zhàn)略研究報告

    近年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，我國物流業(yè)發(fā)展始終保持較好勢頭。特別是近幾年，發(fā)展的速度明顯加快，規(guī)模不斷擴大，效益持續(xù)增加，物流設施不斷改善，行業(yè)活力進一步增強，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。與此同時，物流業(yè)也存在著集中度不夠，規(guī)模小、實力弱、服務差的問題，能夠提供一體化服務的第三方物流企業(yè)還夠多。目前，我國社會物流總費用與GDP的比率高發(fā)達國家1倍左右，因此具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?nbsp;

    于是，物流地產(chǎn)應需而生。我國物流地產(chǎn)2002年開始在長江三角洲、珠江三角洲產(chǎn)生。2003年美國普洛斯公司進駐中國市場，物流地產(chǎn)市場開始備受關(guān)注并開始在全國范圍內(nèi)蔓延。 

    1 物流地產(chǎn)市場分析 

    物流地產(chǎn)具有風險低、回報高、收入穩(wěn)定等特點。近年來，國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加大，住宅等物業(yè)類型的利潤空間日趨下降，而風險不斷增高，房地產(chǎn)市場投資者都在積極尋找各種新的投資機會甚至轉(zhuǎn)型。物流基礎設施投資具有持續(xù)性及長期性的特點，同時物流地產(chǎn)以其相對穩(wěn)定、空置率較低、回報合理等優(yōu)點吸引了越來越多投資者的眼光。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，2005年一年上海工業(yè)地產(chǎn)的租賃價格增長達到15%之多，其回報率也保持在10%甚至更高的水平。但由于回報周期相對較長（一般要10到20年），地產(chǎn)規(guī)模大，也意味著進入門檻高，只有具備雄厚資金實力和管理能力的企業(yè)才有能力參與市場競爭。 

    開發(fā)商能夠比較容易地以低價格得到土地。物流地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格較中心區(qū)便宜。據(jù)統(tǒng)計，工業(yè)地產(chǎn)成本遠遠少于商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)用地的基準地價只有商業(yè)用地的1/4，甚至更低。同時物流業(yè)是當前政府鼓勵發(fā)展的重點行業(yè)，即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產(chǎn)商也比較容易拿到土地�？梢娢锪鞯禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開大環(huán)境的支持。 

    2 物流地產(chǎn)需求分析 

    我國二十幾年來的改革開放及加入WTO的進程中，世界制造重心開始向中國轉(zhuǎn)移，中國已經(jīng)成為名副其實的“世界工廠”，中國成為世界產(chǎn)業(yè)分工鏈上的重要一環(huán)，也是世界市場供應鏈上的重要一環(huán)。在這個大背景下，區(qū)域經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)集群為物流的產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化帶來了契機。物流需求的增加，必然導致交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)、批發(fā)業(yè)、配送（流通加工、包裝業(yè)）等相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速增長。在國家大力提倡發(fā)展流通行和物流業(yè)的良好環(huán)境下，制造企業(yè)普遍采用物流外包的方式，3pl快速發(fā)展，這都為物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。目前多數(shù)物流公司，其地產(chǎn)和物流設施占企業(yè)固定成本比例高，而物流地產(chǎn)通過出租和提供專業(yè)管理服務為3pl削減了固定資產(chǎn)，使3pl其主要精力放在核心業(yè)務上，提高了資產(chǎn)回報率，降低企業(yè)負債率。 

    第五次中國物流市場調(diào)查分析報告指出（2004年），71%的企業(yè)認為現(xiàn)有的倉儲設施存在數(shù)量不足、不符合客戶的特定要求、技術(shù)裝置落后、運行成本過高等問題；調(diào)查顯示，北京、上海、深圳、廣州等地高端倉庫的利用率平均達80%以上，而低端倉庫的利用率則平均低于40%，呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象�？傮w來看，我國物流市場的需求和現(xiàn)代物流業(yè)均已進入快速增長時期，未來幾年我國物流市場將保持年均20%的速度增長，可見穩(wěn)步增長的、規(guī)模巨大、設施設備齊全的物流倉儲設施市場必將出現(xiàn)大量需求，而物流地產(chǎn)恰好能夠彌補這一空白。