北京零售物業(yè)市場(chǎng)供需分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：預(yù)計(jì)高端零售市場(chǎng)銷售額保持與北京市消費(fèi)品零售額類似的增幅，由于2012年到2013年市場(chǎng)幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)2012年到2013年高端零售物業(yè)的租金漲幅將高于普通零售物業(yè)。

    2012-2016年中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)與投資前景分析報(bào)告

    零售物業(yè)的需求受到人口增長(zhǎng)、收入增長(zhǎng)等因素的影響。從2000年到2010年，GDP增速、人均可支配收入、儲(chǔ)蓄存款總額都保持快速增長(zhǎng)，這為零售額提升創(chuàng)造條件。

    從2006年到2010年，北京人口從1585萬(wàn)增加到1961萬(wàn)，平均每年增加94萬(wàn)，每年人口增長(zhǎng)率在5%以上；北京市消費(fèi)品零售總額過(guò)去6年復(fù)合增速15.4%。預(yù)計(jì)隨著勞動(dòng)力的日益短缺，十二五期間居民收入占GDP比例預(yù)計(jì)將提升，盡管GDP增速預(yù)期下降，但是北京消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)在未來(lái)3年維持15%的增速。

   （1）普通零售物業(yè)市場(chǎng)供求分析

    歷年的竣工量即新增供應(yīng)量，總保有量的變化對(duì)于供求關(guān)系也有重要影響。由于統(tǒng)計(jì)局只公布了2008年普查時(shí)候的商業(yè)用房總面積為1807萬(wàn)，本文將所有的軍工商業(yè)用房面積累計(jì)起來(lái)2008年底的總量為1830萬(wàn)，二者數(shù)字吻合，因此累計(jì)竣工量就是總供應(yīng)量。

    比較二者的增速可知，從2010年起消費(fèi)品零售總額的增速開(kāi)始高于總保有量的增速。相應(yīng)的，每平米商業(yè)面積的銷售額即一般說(shuō)的平銷上升。

    隨著消費(fèi)品零售總額增速高于商業(yè)面積供應(yīng)增速，2011到2013年每平米平銷提升6%左右。由于需求增長(zhǎng)明顯高于供給增長(zhǎng)，將導(dǎo)致商北京市商業(yè)用房的租金顯著上漲。

   （2）高端零售物業(yè)市場(chǎng)供求分析

    預(yù)計(jì)高端零售市場(chǎng)銷售額保持與北京市消費(fèi)品零售額類似的增幅，由于2012年到2013年市場(chǎng)幾乎沒(méi)有新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)2012年到2013年高端零售物業(yè)的租金漲幅將高于普通零售物業(yè)。高端物業(yè)在2011到2013年總供應(yīng)量增長(zhǎng)17.7%，同時(shí)零售額增長(zhǎng)52%，導(dǎo)致每年米平銷增長(zhǎng)29%。由于未來(lái)三年供應(yīng)集中在2011年而2012-2013年幾乎沒(méi)有，所以平銷上升帶來(lái)的租金上漲主要集中在2012-2013年。

    由于土地供應(yīng)量的下降，北京商業(yè)用用房的供應(yīng)量開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，同時(shí)消費(fèi)品零售額仍將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)北京的商業(yè)用房在2011-2013年將持續(xù)供不應(yīng)求導(dǎo)致每平米商業(yè)面積零售額提升，租金將大幅度上漲，其中高端零售物業(yè)由于在2012到2013年零供應(yīng)租金漲幅更大。