2011年我國倉儲行業(yè)發(fā)展分析

中國產業(yè)研究報告網訊：

    內容提要：城市驅趕倉庫的速度加快。幾乎所有大中城市都在擴容，以城市總體規(guī)劃變更、組建新區(qū)和經濟區(qū)等方式擴大城市規(guī)模，各省會城市、重要節(jié)點城市都在進行新城建設。其主要原因是人口聚集、產業(yè)轉移、經濟發(fā)展的速度快，原有土地已經無法容納社會和經濟發(fā)展規(guī)模，此外也有政績考核、政績工程、土地財政的驅使。

    2012-2016年中國倉儲業(yè)市場分析與投資方向研究報告

    1. 國務院辦公廳下發(fā)38 號文件《關于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》，其中多處條文與倉儲業(yè)有關。主要包括：結合增值稅試點，盡快研究解決倉儲、配送、貨運代理等環(huán)節(jié)與運輸環(huán)節(jié)營業(yè)稅稅率不統一的問題；研究完善大宗商品倉儲設施用地的土地使用稅政策。既要促進物流企業(yè)集約使用土地，又要滿足大宗商品實際物流的需要；要加大對物流業(yè)的土地改革支持力度�？茖W制定全國物流園區(qū)發(fā)展專項規(guī)劃，對納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點保障；明確物流業(yè)類別；整合物流設施資源；加大對物流業(yè)的投入。加快推動適合物流企業(yè)特點的金融產品與服務方式的創(chuàng)新，積極探索抵押或質押等多種貸款擔保方式，進一步提高對物流企業(yè)的金融服務水平。這些將對我國倉儲業(yè)發(fā)展產生重要影響。 

    2. 城市驅趕倉庫的速度加快。幾乎所有大中城市都在擴容，以城市總體規(guī)劃變更、組建新區(qū)和經濟區(qū)等方式擴大城市規(guī)模，各省會城市、重要節(jié)點城市都在進行新城建設。其主要原因是人口聚集、產業(yè)轉移、經濟發(fā)展的速度快，原有土地已經無法容納社會和經濟發(fā)展規(guī)模，此外也有政績考核、政績工程、土地財政的驅使。這就使大批倉庫被規(guī)劃掉了，在此情形下，一部分倉儲企業(yè)改行，將土地開發(fā)了事；一部分倉儲企業(yè)被迫外遷，而外遷又沒有足夠的倉儲用地供給，或者因土地價格連年攀升而無力重建。據中國物資儲運協會的調查，大約有40%的企業(yè)已經或者將在今后幾年中遇到搬遷的問題。 

    3. 集約節(jié)約使用土地與倉儲業(yè)大量用地的矛盾更加突出。從國家土地控制的情況看，18 億畝耕地的紅線已經逼近。2008 年，耕地擁有量為18.257億畝，而對建設用地的需求逐年增加，2010 年批準建設用地48.45 萬公頃，是2003 年的9 倍多。而倉儲業(yè)是占用土地較多的行業(yè)，貨物無論堆存還是使用貨架，庫存容量都是有一定限度的。目前許多物流園區(qū)的土地仍然處在規(guī)劃和等待土地指標的過程之中。土地成本上漲速度快，根據國土資源部的公報，2008 年我國出讓土地16 萬公頃，總價9600億元，平均每平方米600 元，而2010 年出讓土地29.15 萬公頃，總價2.71 萬億元，平均每平方米926.3 元，價格上升了50%以上。2010 年工業(yè)用地平均地價為每平方米629 元，折合每畝41.95 萬元。倉儲地價的升高增加了倉儲成本，從而提高了倉儲租金。北京、上海、廣州、深圳等城市高等級倉庫每平方米的租金分別達到每天1.1 元、1.2 元、1.3元、1.4 元。 

    4. 物流園區(qū)建設熱情高漲，但由于地方政府在容積率、投資強度、稅收貢獻、就業(yè)人員等四個方面提出了較高的要求，物流企業(yè)拿地的黃金時期已經過去。自2003 年國家發(fā)布清理整頓物流園區(qū)的文件以來，物流園區(qū)受到了空前的重視，經歷了空前的發(fā)展。其主要原因，一是物流園區(qū)是充分綜合使用土地與物流設施的形式，有客觀的物流需求。 

    二是土地稀缺，升值潛力巨大。任何業(yè)務的利潤率都無法與土地升值率相比。同時，土地資本化后，企業(yè)的資產總額會成倍增加，信用等級會大幅度提升。三是物流園區(qū)成為政府的抓手。三十多年來，各種各樣的園區(qū)經濟給當地政府帶來了GDP 增長的經驗，物流有可能成為下一輪經濟增長的領頭羊。 

    因此，幾乎各地政府都在把物流業(yè)規(guī)劃為主導產業(yè)。在土地緊缺、GDP 考核以及財政支出的壓力下，政府在招商時規(guī)定了招商條件，比如投資強度在每畝150 萬元以上，每年的稅收在每畝20 萬元以上，建設容積率大于2 等。土地取得成本和使用成本高漲與倉儲企業(yè)微利的矛盾突出。倉儲業(yè)營業(yè)稅從5%降到3%是舉手之勞，但當其與增值稅改革捆綁在一起時，又讓我們開始了漫長的等待。如果不開展增值服務，倉儲業(yè)的收入利潤率大約只有2.5%，資產利潤率還不到1%，而營業(yè)稅高達5%，房產稅高達12%，所得稅高達25%，能用于積累的資金很少。至此我們就會明白，倉儲企業(yè)期待土地升值的愿望有多么強烈。這就導致了不賺錢也要占地之怪現象的出現。以上這些條件驅使物流園區(qū)向商貿園區(qū)、總部園區(qū)方向發(fā)展。 

    5. 普羅斯等國際物流地產商經營方式轉變和經營規(guī)模擴大。2010 年10 月18 日在新加坡上市后，普羅斯（中國）公司收購了深基地19.9%的股權，成為其第二大股東，收購了傳化物流60%的股權、維龍物流90%的股權、宇培集團49%的股權、中國航港發(fā)展有限公司53%的股權，連下五城，戰(zhàn)果頗豐。這一方面使之擴大了實物資產的份額，伸出了更多的購地觸角，另一方面使之擁有了一支物流運營的隊伍，讓自己在中國倉儲業(yè)第一的位置上牢牢站穩(wěn)了。 

    6. 倉儲物流中心成為競爭的焦點之一。京東商城將在沈陽建立東北地區(qū)總部，投資15 億美元構建物流中心并改善技術裝備。蘇寧電器股份有限公司計劃在廣州建設華南地區(qū)總部，其物流中心占地面積18 萬平方米，建筑面積19 萬平方米，擁有30 萬個貨位。同時還規(guī)劃了60 個物流中心基地，其中已經建成的有北京、杭州、南京、沈陽、成都、合肥、無錫七個，即將動工的有廣州、天津、青島、徐州、重慶、廈門、北京二期七個�？梢钥闯觯�只要是商貿流通企業(yè)，都極為關注物流基地的建設。這一方面是業(yè)務擴張的需要，區(qū)域物流中心是擴展業(yè)務的必要條件；另一方面，現有的物流設施遠遠落后于大型商貿企業(yè)的需求。幾年前，就出現了總量10 萬平方米、單體庫2 萬平方米的需求，現在又發(fā)展成了總量20 萬平方米、單體庫4 萬平方米的需求。目前還沒有一家倉儲企業(yè)擁有這樣的能力。