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我國二、三線城市土地市場發(fā)展情況分析

Tag:土地  

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊: 

    內(nèi)容提示:從土地市場來看,二、三線城市土地資源豐富,樓面地價相對較低,開發(fā)商拿地成本不高,且競爭壓力較小。

    住宅用地成交量前十名中,二、三線城市占九位 

    從土地市場來看,二、三線城市土地資源豐富,樓面地價相對較低,開發(fā)商拿地成本不高,且競爭壓力較小。從35個大中城市招拍掛土地市場來看,2010年1-9月,成交住宅用地建筑面積最大的是天津,為3304萬平方米;緊隨其后的是武漢,建筑面積為2393萬平方米;排名季軍的是大連,成交1874萬平方米。位于前十的一線城市僅有上海,位列第七,共成交1151萬平方米。而北京、廣州、深圳住宅用地成交建筑面積分別為703萬平方米、204萬平方米、44萬平方米。一線城市土地資源由于開發(fā)時間較長,可開發(fā)土地越來越少,且樓面均價不斷上升,土地容積率、綠化率等指標要求嚴格,土地市場門檻提高,大部分企業(yè)開始把目光轉(zhuǎn)移到二、三線城市。 

    2010-2012年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場分析及投資前景預測報告 
 
    二、三線城市住宅樓面均價遠低于一線城市,拿地成本相對較低

  樓面均價是衡量開發(fā)商拿地成本的一個重要指標。從2010年1-9月35個大中城市成交的住宅用地樓面均價來看,北京排名首位,樓面均價為8612元/平方米;其次是上海,7004元/平方米;廣州相對略低一些,為4401元/平方米?梢,開發(fā)商在一線城市的拿地成本遠高于二、三線城市。另外,深圳未排入前十以內(nèi),主要原因在于深圳1-9月份成交的兩宗住宅用地均位于遠離城區(qū)的坪山新區(qū),因此樓面均價較低,但仍高于部分二、三線城市。 

    二、三線城市樓面地價/房價處于中等水平,利潤空間較大 

    從地價、房價及地價/房價比值來看,35個大中城市中,一線城市地價、房價均名列前茅,而地價/房價比值卻位于中等偏上水平,北京、上海、廣州分別為0.45、0.47、0.39,深圳由于本年度成交地塊均位于偏遠郊區(qū),地價較低,地價/房價比值為0.08。大部分二、三線城市地價/房價比值位于0.1-0.5之間,與一線城市差異不大。 

    地價/房價比值在一定程度上反映了開發(fā)商投資的利潤空間,因此一線城市房地產(chǎn)市場的利潤空間仍位于全國中等偏上水平,短期內(nèi)不會發(fā)生本質(zhì)變化,而二、三線城市發(fā)展水平差異較大,利潤空間各不相同。 

    另外,房價上漲空間也是衡量一個城市房地產(chǎn)投資利潤空間的標準。大部分二、三線城市商品房價格在8000元/平方米以下,上漲空間巨大;一線城市均在10000元/平方米以上,且北京、上海、深圳商品房價格已接近20000元/平方米,上漲空間越來越小。因此,二、三線城市越來越受到房企的關(guān)注,并逐漸調(diào)整其投資策略。 

    企業(yè)戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移,房企在二、三線城市的土地儲備遠高于一線城市 

    十大地產(chǎn)企業(yè)在二、三線城市的土地儲備(建筑面積)遠大于在一線城市的土地儲備。與去年同期相比,大部分企業(yè)在二、三線城市的土地儲備增速也大于一線城市的增速。尤其是招商、金地、華潤、綠城和綠地,其一線城市的土地儲備較去年同期均有所減少,而二、三線城市則呈上升趨勢。萬科、保利、中海雖然在一線城市土地儲備增長速度仍高于二、三線城市,但從建筑面積的絕對量來看,二、三線城市的土地儲備量遠高于一線城市。因此,長遠來看,大型地產(chǎn)企業(yè)投資向二、三線城市轉(zhuǎn)移是必然的趨勢,這是由土地資源的稀缺性和不可再生性決定的。