2011年中國樓市未來發(fā)展前景預(yù)測分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：8月17日，住建部公布對各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)示著“限購令”范圍將擴(kuò)大至部分二、三線城市，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化和深入。 

    在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會專家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會放松，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)庫存和資金壓力增大，市場正醞釀著新的變數(shù)。 

    2010-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場分析及投資前景預(yù)測報(bào)告 

    限購或?qū)⒀由熘炼�、三線城市 

    住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部17日公布了對各地列入新增限購城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)。 

    這5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)分別是：6月份國家統(tǒng)計(jì)局新建住房價(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過或者接近全年房價(jià)控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價(jià)上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強(qiáng)烈的。 

    住建部提出，符合上述條件較多的即2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)修改。 

    業(yè)內(nèi)人士分析指出，限購依然是目前有效的樓市調(diào)控手段，二、三線城市限購令若在8月底前出臺，首先會壓制可能出現(xiàn)的樓市“金九銀十”反彈，隨后二、三線城市很可能會步一線城市“量價(jià)齊跌”的后塵。 

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，限購范圍擴(kuò)大至二、三線城市本身并不是一個(gè)新政策，而是對原來調(diào)控政策的具體化和延續(xù)，目的是促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。一定時(shí)期、一定程度上會導(dǎo)致當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售量下降，抑制房價(jià)過快上漲。“但每項(xiàng)政策都有利有弊，限購擴(kuò)大至二、三線城市可能給地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來壓力，也會促使一些房企和資金進(jìn)一步向三、四線城市和商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。” 

    二、三線城市房價(jià)上漲倒逼限購“擴(kuò)編”

限購政策實(shí)施以來，從房價(jià)漲幅走勢上看，限購城市房價(jià)定基漲幅整體明顯低于非限購重點(diǎn)城市房價(jià)定基漲幅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市資金正在從限購城市轉(zhuǎn)向未限購的二、三線城市，并成為推動其房價(jià)過快上漲的主要?jiǎng)恿�，這種情況倒逼限購政策“擴(kuò)編”。 

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國已經(jīng)出臺限購令的城市超過40個(gè)，包括北京、上海、天津等直轄市、省會城市、計(jì)劃單列市。從上半年的數(shù)據(jù)看，限購對抑制房價(jià)上漲幅度有明顯作用。以最先執(zhí)行限購令的北京為例，目前房價(jià)已經(jīng)沿著“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)開始回歸理性。各大城市的銷售量大幅下滑，以海南為例，今年上半年，海南省商品房銷售面積434.38萬平方米，同比下降9.9%；銷售額423.17億元，同比下降5.3%。 

    朱中一認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策在取得成效的同時(shí)也面臨一些問題：部分二、三線城市房價(jià)漲幅過大，商品住宅用地供應(yīng)僅完成今年計(jì)劃的四分之一；有的城市調(diào)控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設(shè)、分配和管理方面也還存在著一些問題。一份針對50個(gè)未“限購”二、三線城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯示，這些城市受調(diào)控影響有限，上半年房價(jià)無一下跌，37個(gè)城市價(jià)格更是出現(xiàn)小幅上漲。與此同時(shí)，開發(fā)商紛紛加快在二、三線城市“掠地”，部分地區(qū)房價(jià)漲幅存在“透支”風(fēng)險(xiǎn)。 

    而且，當(dāng)大部分限購城市房價(jià)漲幅趨緩的同時(shí)，今年上半年，部分二、三線城市房價(jià)絕對價(jià)格已經(jīng)開始向一線城市看齊。 

    朱中一認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高、帶動力強(qiáng)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動和對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不言而喻。二、三線城市限購政策若近期出臺，可能會對地方樓市產(chǎn)生很大影響。但由于大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動，因而短期內(nèi)對相關(guān)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的影響不會太大。 

    如何限購仍待斟酌 

    在2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，大部分與會專家和房地產(chǎn)商認(rèn)為國家房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會出現(xiàn)松動，尤其限購“擴(kuò)編”之后，整體調(diào)控力度趨緊。住建部政策研究中心主任陳淮也認(rèn)為，中國是一個(gè)人多、地少、發(fā)展不平衡的國家，在住宅短缺的情況下限制投機(jī)性需求，避免供不應(yīng)求缺口不斷放大的政策長時(shí)期內(nèi)不會有太大變化。 

    中原集團(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，限購令“擴(kuò)編”等調(diào)控政策的深入，初期可能導(dǎo)致二、三線城市恐慌性購房的“反沖擊”，但政策真正落實(shí)后，限購令對樓市的沖擊將展現(xiàn)出來，二、三線城市樓市成交量將持續(xù)萎縮。 

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)表示，限購“擴(kuò)編”必將影響房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)務(wù)模式和區(qū)域布局。陳國強(qiáng)說，今年上半年部分房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績主要來源于二、三線城市的銷售，隨著上半年樓市調(diào)控政策不斷趨緊，部分房企早已“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”二、三線城市。但限購一旦“擴(kuò)編”，房企必須探索多產(chǎn)品多業(yè)態(tài)的模式，減弱市場風(fēng)險(xiǎn)，例如通過發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，在全國范圍內(nèi)布局。 

    陳國強(qiáng)認(rèn)為，此次限購“擴(kuò)編”將給地方政府帶來明顯的負(fù)面效應(yīng)，地方政府擔(dān)心限購影響樓市，隨后影響土地財(cái)政的流轉(zhuǎn)和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，限購“擴(kuò)編”將很大程度上影響市場對樓市的預(yù)期，尤其讓市場觀望等待樓市調(diào)控政策松動的愿望破滅。 

    但也有業(yè)內(nèi)人士對限購“擴(kuò)編”政策出臺的五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的量化過程表示擔(dān)憂，如何界定哪些城市應(yīng)該實(shí)行限購，或許將延遲新限購城市名單的出臺。