2011年中國重點(diǎn)城市樓市成交走勢(shì)預(yù)測(cè)分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：記者注意到，在購買能力被嚴(yán)重限制的情況下，一手、二手住宅成交均明顯下降，市場(chǎng)回暖再度受阻。深圳更是顯露出與2008年市場(chǎng)深度低迷時(shí)相似的跡象。 

    值得一提的事，近幾周來，北京、上海等一線城市供過于求的態(tài)勢(shì)愈加顯著，一二手房?jī)r(jià)已全面松動(dòng)。專家預(yù)計(jì)未來兩個(gè)月內(nèi)，在嚴(yán)厲的限購及信貸政策環(huán)境下，隨著新建住宅供應(yīng)的持續(xù)增加，價(jià)格下跌將是大勢(shì)所趨。 

    2011-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)及投資咨詢報(bào)告 

    成交全線下挫 

    上周，銀監(jiān)會(huì)重申，對(duì)于部分地區(qū)，商業(yè)銀行可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，京、滬、深、杭四個(gè)城市的商業(yè)銀行均已名列其中。隨著限購、限貸政策的逐步加碼，上周，中原監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市一、二手住宅成交全面下挫。 

    新房市場(chǎng)方面，中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8個(gè)重點(diǎn)城市新房成交量環(huán)比下挫15%，一線城市的下滑現(xiàn)象更為顯著。北京連續(xù)兩周的周成交量處于今年以來的低位，深圳更是環(huán)比大幅下降50%。 

    記者注意到，市場(chǎng)的持續(xù)低迷不振，主要在于空前嚴(yán)厲的限購和信貸政策早已擠出了大部分投資性需求，而具備購房資格的需求也在不斷遞減。預(yù)計(jì)至今年年底，隨著供應(yīng)壓力的不斷增大，政策效應(yīng)最終將體現(xiàn)為降價(jià)的全面蔓延。往年的“金九銀十”的價(jià)量齊升的景象，預(yù)計(jì)今年較難重現(xiàn)。 

    降價(jià)是大勢(shì)所趨？ 

    中原住宅監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前周，北京、上海和廣州等地的新增供應(yīng)合計(jì)達(dá)到97萬平方米，為今年以來的歷史高位，供過于求顯著，造成存量高位運(yùn)行。上周，北京、上海、南京、青島等城市的新房存量水平已經(jīng)連續(xù)數(shù)周在今年以來的歷史高位徘徊。 

    最近4個(gè)月以來，在成交持續(xù)低迷的情況下，開發(fā)商非但沒有捂盤惜售，反而加快了推盤的速度，這種情況表明開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到調(diào)控政策并非短期措施，在庫存不斷增加、融資不暢的大環(huán)境下，通過小幅降價(jià)來刺激銷售已經(jīng)成為眾多開發(fā)商近期的首選。 

    預(yù)計(jì)，未來兩個(gè)月將是開發(fā)商集中推盤的時(shí)期，屆時(shí)受日漸增大的資金壓力的影響，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步放量。 

    根據(jù)中原對(duì)重點(diǎn)城市市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，目前一線城市和二線發(fā)達(dá)城市新建住宅價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)全面松動(dòng)，尤其在一些供應(yīng)集中的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)已初現(xiàn)端倪，而品牌開發(fā)商的率先降價(jià)將進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)格的下調(diào)。其中，北京、深圳、重慶、成都、杭州這5個(gè)城市的房?jī)r(jià)將率先進(jìn)入下降通道。記者采訪的多數(shù)專家認(rèn)為，新房?jī)r(jià)格的下調(diào)更將帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)的下行，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已逐步顯現(xiàn)，降價(jià)將是大勢(shì)所趨。 

    調(diào)控政策作用明顯 

    據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，近半年來，北京期房、現(xiàn)房及二手房合計(jì)住宅總簽約僅為91955套。另據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，這是自2009年樓市爆發(fā)式上漲開始，首次半年樓市總簽約量不足10萬套，創(chuàng)造了最近三年的新低。 

    記者了解到，受貸款成本加大、樓市放量緊縮影響，樓市總成交量環(huán)比之前6個(gè)月下調(diào)了46.5%，同比最高更是跌幅達(dá)到了58.8%。其中下調(diào)最多的二手房銷量從5月份開始連續(xù)數(shù)月徘徊在8000套左右，實(shí)際過戶數(shù)量更是已經(jīng)接近2008年均值。 

    據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在本輪調(diào)控的系列政策下，目前市場(chǎng)投資需求基本歸零。可以說，限購以來，成交量下降和房?jī)r(jià)的下跌幅度并未完全同步。 

    據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽約價(jià)格，北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：最近半年來，北京樓市價(jià)格停漲。樓市總成交均價(jià)近半年為21778元/平方米，環(huán)比之前半年均價(jià)下調(diào)了0.8%，但相比去年同期依然保持了3.7%的上漲。 

    北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示：“無論是成交量還是成交價(jià)格在這半年里的漲勢(shì)都停止了，因此可以說抑制過快上漲的目標(biāo)已經(jīng)有了明顯效果。”