我國房地產(chǎn)市場價(jià)格未來趨勢(shì)分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊：

    內(nèi)容提要：目前被稱為政策調(diào)控多發(fā)期，從房地產(chǎn)投資市場來看，調(diào)控以及緊縮性的貨幣政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所下降，但流動(dòng)性過剩通貨膨脹壓力將繼續(xù)存在，由于房地產(chǎn)保值功能投資需求將不會(huì)減弱，房地產(chǎn)價(jià)格下降動(dòng)力不足。在通貨膨脹、熱錢流入的背景下，未來通脹壓力將使政府繼續(xù)施行緊縮性貨幣政策。房地產(chǎn)市場屬于資本密集型，所以收緊資金將是調(diào)控的大方向。

    2012-2016年中國房地產(chǎn)信托市場全景調(diào)查與發(fā)展前景預(yù)測(cè)研究報(bào)告

    自2002 年以來，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場的過熱投資也引發(fā)房地產(chǎn)泡沫的膨脹給國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了一系列問題。連續(xù)出臺(tái)與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項(xiàng)重大政策表明了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場及控制房價(jià)的決心，2010 年以來加息、限購、提高首付、加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管等調(diào)控措施來看，房地產(chǎn)市場的調(diào)整勢(shì)在必行。2010 年調(diào)控重點(diǎn)是抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設(shè)、加強(qiáng)市場監(jiān)管。央行2010 年6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，兩次加息。以新國十條為先鋒，限購令為陣，限貸，打擊屯地……被認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲年。2010 年中國房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房價(jià)過快上漲，并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段．不過，頻頻刷新的“地王”記錄，以及仍在不斷上漲的房價(jià)隨著十二五規(guī)劃的逐步實(shí)施，對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)目前的經(jīng)營方式所進(jìn)行的變革制度安排屢屢出現(xiàn)。一系列制度安排的出現(xiàn)，其背后都有著深刻的政策意圖。現(xiàn)在房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)了整個(gè)國家的許多矛盾和熱點(diǎn)，如中央和地方的關(guān)系、城市和農(nóng)村的關(guān)系、窮人和富人的關(guān)系等等，在這種情況下，政府調(diào)控必須繼續(xù)下去。作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資和GDP 有著密不可分的聯(lián)系。房地產(chǎn)的健康發(fā)展有利于GDP 的增長，反之將阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。隨著適婚年齡人群的快速增長，房價(jià)問題已成為人民的熱點(diǎn)討論話題，關(guān)乎民生的重要話題。在不斷攀升的房價(jià)背后，及高空置率引發(fā)的房地產(chǎn)投機(jī)的一系列問題背后，政府將出臺(tái)一系列措施穩(wěn)定房價(jià)。

    土地供給不足是住宅供應(yīng)不足的重要因素，主要城市土地供應(yīng)跟不上需求，土地成本上升將轉(zhuǎn)嫁給房價(jià)。過去5 年，全國主要城市住宅土地供應(yīng)不足問題突出，其中，一線城市除杭州出讓住宅土地建筑面積略高于住宅銷售面積外，其余一線城市的城市住宅銷售面積遠(yuǎn)大于住宅用地供應(yīng)面積，深圳、上海尤為突出。深圳和上海的住宅用地“求供比”近3 倍，供需嚴(yán)重失衡。我們統(tǒng)計(jì)的22 個(gè)一、二線城市中，有深圳、上海、福州、蘇州、北京、廣州、重慶、合肥、南昌和青島等10 個(gè)城市住宅用地“求供比”也大于1，供應(yīng)跟不上需求。這是近年來上述城市房價(jià)上漲過快的重要原因。

    供給不足也將導(dǎo)致未來房價(jià)上升。在未來土地供給難以大幅釋放，住房供應(yīng)量一定的背景下，土地成本的上升最終將轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。

    目前被稱為政策調(diào)控多發(fā)期，從房地產(chǎn)投資市場來看，調(diào)控以及緊縮性的貨幣政策將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所下降，但流動(dòng)性過剩通貨膨脹壓力將繼續(xù)存在，由于房地產(chǎn)保值功能投資需求將不會(huì)減弱，房地產(chǎn)價(jià)格下降動(dòng)力不足。在通貨膨脹、熱錢流入的背景下，未來通脹壓力將使政府繼續(xù)施行緊縮性貨幣政策。房地產(chǎn)市場屬于資本密集型，所以收緊資金將是調(diào)控的大方向。

    通過以上分析，筆者認(rèn)為中國未來房價(jià)繼續(xù)上行。國家遏制房價(jià)的努力需經(jīng)過起碼2～3 年時(shí)間方能見效。未來，國家在遏止房價(jià)上漲的力度還需加強(qiáng)。