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2011年北京高端住宅市場發(fā)展動態(tài)分析

Tag：高端住宅  
中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊：

    在限購與限貸的雙重夾擊下，樓市呈現(xiàn)出反差極大的冰火兩重天狀態(tài)。在此次樓市寒冬中，一線城市核心地段的高端公寓價格卻是依然堅挺，逆勢上揚。多方數(shù)據(jù)顯示，北京市4萬元以上高端項目年交之際仍逆市走強，與低迷的普通住宅市場形成對比。在年度銷售排行中，高端項目位居上游已成定局。 

    高端住宅供求不平衡 

    北京出現(xiàn)一些外地投資客戶集中購入非限購項目和高端地產(chǎn)項目，京城萬科大都會、盤古大觀、霄云路8號等項目驚現(xiàn)過億買單，資金來自鄂爾多斯(600295,股吧)、榆林地區(qū)，這也許正是投資客戶抄底樓市的信號。在并不景氣的市場條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買單？業(yè)內(nèi)人士認為，主要原因在于供求關系不平衡。 

    從供給角度看，在中央對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，北京市政府2000年下文不再批準住宅項目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公共建設為主。由此導致大量共建項目的誕生。而且，長期以來核心區(qū)域土地供給嚴重不足，大量土地被學校、軍隊、大型企業(yè)及商務寫字樓占據(jù)，住宅用地嚴重缺乏。 

    從需求角度，北京的三大商圈：CBD、中關村和金融街聚集著大量IT精英、外資高管、教授學者等高端群體，但寫字樓林立的三大商圈，住宅項目卻嚴重稀缺。 

    以中關村為例，1999年，相關政府文件就規(guī)定，中關村不再批準住宅項目，因此新建和新立項住宅類項目幾乎沒有。 周邊十年房齡的老房子售價已在4.5萬元上下。 

    高端市場逆市看漲 

    年交之際，在調(diào)控壓力持續(xù)加深，觀望情緒彌漫市場，近郊盤相繼降價的時刻，高端項目逆勢上揚態(tài)勢明顯，據(jù)統(tǒng)計顯示，從2011年9月到11月，全市報價在40000元/平方米以上的高端住宅，成交量從219套平穩(wěn)增加到225套。2011年12月上半月，成交量達到135套。2011年10月，北京在售報價超過40000元/平方米的69個公寓豪宅項目，平均報價為60172元/平方米，相比2010年10月53182元/平方米的平均報價，一年間每平方米同比漲了將近7000元。 

    業(yè)內(nèi)分析師認為，“金九銀十”成交折戟后，普通住宅供大于求導致這一類降價項目范圍擴大；但是高端公寓在經(jīng)濟震蕩中表現(xiàn)出強勁的保值能力，因而在財富階層的投資組合中始終占有一席之地。 

    在2011年前三季度已經(jīng)出臺的銷售榜單中，位于東四環(huán)內(nèi)的金茂府獲得銷冠。其2011年兩次開盤，分別以35億元和15億元的銷售額獲得上下半年銷冠，雖然年度榜單尚未公布，但金茂府以50億元的年銷額，全年奪冠極有可能。 

    市場在調(diào)控作用力下，經(jīng)過調(diào)整，已經(jīng)初步形成了保障房加大供應、中低端市場調(diào)控、高端交由市場自身調(diào)整的穩(wěn)定運轉(zhuǎn)局面。金茂府之類城市核心區(qū)的中高端住宅擁有多種城市資源，因此在限購背景下，這些樓盤更容易吸引買房人手中的“房票”。 

    高抗壓性吸引“房票” 

    高端市場中，不乏建筑水準上乘、附加值較高的產(chǎn)品，處于銷售榜上游的西山壹號院和中信城、五礦萬科?如園、金茂府等高端項目都屬于此列。走訪中發(fā)現(xiàn)，這些項目大多身兼多重優(yōu)勢，如城市核心、生態(tài)資源、學區(qū)房等。例如位于CBD核心區(qū)域的金茂府是擁有最大面積城市綠地的項目，住宅設計上，則全部選用新ArtDeco風格。 

    隨著CPI的不斷上漲，從本階段來看，購買抗壓性相對較強的高端房產(chǎn)仍然是資金保值增值的最佳渠道。 

    據(jù)了解，金茂府是四環(huán)內(nèi)唯一的純新盤，自2011年4月問世以來即以29.47億元的一期銷售成績穩(wěn)居上半年銷售榜首，以240套房源月余售罄的火爆態(tài)勢，在低迷樓市中形成一道逆勢熱銷洪流。而下半年二期開盤當日，僅一個多小時即大部分房源售磬，三小時總銷售額超過15億。據(jù)了解，金茂府不但地段稀缺，而且擁有CBD最核心的教育資源北京實驗二小，各方面指標均優(yōu)。 

    “多合一”均優(yōu)模式引導樓市航向 

    縱觀歷年銷冠樓盤，從2007年的國奧村到2009年的太陽公元，再到2011年的金茂府，可以看出，這幾年不論政府調(diào)控與否，市場上最為熱銷的樓盤都具備幾個共性，就是大戶型、精裝修、地段稀缺、配套完善、品牌過硬，并且有優(yōu)質(zhì)教育資源。分析人士認為，在樓市走向兩級分化的過程中，能夠助樓盤占據(jù)市場上游的“籌碼”已經(jīng)漸漸明晰。 

    內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2012-2016年中國住宅開發(fā)行業(yè)市場評估及發(fā)展前景預測報告》

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