2013年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建議
中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊:
一、樹立工業(yè)地產(chǎn)品牌意識
用品牌意識引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。產(chǎn)品差異化,服務(wù)優(yōu)質(zhì)化樹立行業(yè)品牌形象。形成生產(chǎn)、科研、生活等配套設(shè)施“一園俱全”的現(xiàn)代廠區(qū)。按照住宅的標準建廠房,既要突破傳統(tǒng)廠房的概念,又要注重環(huán)保和生態(tài)的設(shè)計。引入住宅中的“樣板房”概念,創(chuàng)造性地開設(shè)了“廠房樣板區(qū)”。
內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)市場供需預(yù)測與投資戰(zhàn)略研究報告》
二、用專業(yè)化方式發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)
同住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)一樣,工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也要講究專業(yè)化。專業(yè)化的核心就是圍繞客戶展開工作,把客戶的需求弄清楚,然后再系統(tǒng)化地做出來。根據(jù)客戶的需求來設(shè)計合適的廠房,這些東西并不是每個企業(yè)都能做到的。
三、建立穩(wěn)定的商業(yè)模式
工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè),有其獨有的商業(yè)模式,包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余,建立穩(wěn)定的商業(yè)模式是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根基,工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式應(yīng)該具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。
四、密切關(guān)注政府相關(guān)政策和產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃,在政策指引下謹慎投資工業(yè)地產(chǎn)項目。
五、注重工業(yè)地產(chǎn)投資的渠道風險
1、融資渠道
工業(yè)地產(chǎn)具有投資資金大、周期長等特點投資周期一般在10年左右。投資比較長,所以一定要注意投資工業(yè)地產(chǎn)的融資渠道風險。
我國工業(yè)地產(chǎn)市場融資渠道有限,主要依托銀行貸款、工程墊資和預(yù)售回款等直接融資方式,銀行信貸資金仍然是地產(chǎn)開發(fā)的主要來源;近年,隨著外資機構(gòu)投資者的進入,信譽良好的開發(fā)商獲得了更多的融資選擇,也逐漸成為銀行信貸以外的補充融資方式。從長期看來,我國工業(yè)地產(chǎn)實際投融資渠道單一的局面,將迫使工業(yè)地產(chǎn)進行不斷的金融創(chuàng)新,以工業(yè)地產(chǎn)外來成長性,換來今天的現(xiàn)金流,將形成以銀行信貸為主,與機構(gòu)投資者股權(quán)合作開發(fā)、REITS、產(chǎn)業(yè)投資基金、資產(chǎn)抵押證券等融資方式為輔的多元化融資體系。
2、退出渠道
工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目開發(fā)時,要尋找好退出渠道,最大限度的降低開發(fā)風險。目前,市場上工業(yè)地產(chǎn)項目退出渠道有以下三種:
一是定向開發(fā),開發(fā)商取得土地后,重新評估地價,并依據(jù)意向購買客戶的需求進行建筑規(guī)劃和設(shè)計,客戶根據(jù)工程進展支付款項,保證開發(fā)商的回款。這種開發(fā)方式充分體現(xiàn)了開發(fā)商對于土地取得、開發(fā)運營管理的價值,開發(fā)商賺取當中的土地溢價與項目開發(fā)管理費用。
二是合資合作開發(fā)。開發(fā)商與機構(gòu)投資者組建項目公司,根據(jù)議定的公司架構(gòu)與監(jiān)管模式,由機構(gòu)投資者負責項目開發(fā)當中的資金安排與融資,開發(fā)商專注于物業(yè)開發(fā)與管理、營銷推廣等,依據(jù)雙方的股權(quán)比例分享后期的項目收益。
三是委托給專業(yè)的商業(yè)運營管理公司。開發(fā)商把商業(yè)項目托管給有經(jīng)驗的商業(yè)管理團隊,開發(fā)商只收取租金收益。如北京東二環(huán)某商業(yè)項目,建成以后,開發(fā)商自己經(jīng)營兩年,每年收益不過2000多萬。開發(fā)商后來以每年5000萬的租金轉(zhuǎn)給香港一家商業(yè)運營管理公司,該商業(yè)管理公司重新定位重新招商,使項目重新獲得生機,業(yè)主與經(jīng)營者獲得雙贏。
工業(yè)地產(chǎn)投資者應(yīng)該根據(jù)自身情況準備好退出渠道。
六、控制好工業(yè)地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流
對于工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項目而言,現(xiàn)金流就是其生命線,工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā),要做到持有部分與散售、租賃部分一個平衡,能夠獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,很多工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項目雖然地段很好,但開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,導(dǎo)致項目爛尾,保證平衡穩(wěn)定的現(xiàn)金流,是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的問題。
七、注重培養(yǎng)引進工業(yè)地產(chǎn)管理
工業(yè)地產(chǎn)人才匱乏,現(xiàn)有的工業(yè)地產(chǎn)管理人才大部分是從原來的房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來,他們對制造業(yè)的企業(yè)管理、運營及流通缺乏全面的認識,因此他們在運營一個工業(yè)地產(chǎn)項目的時候,也往往還是用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的概念來進行,這樣不但沒有給入住企業(yè)帶來福音,反而是將這些企業(yè)當作住宅小區(qū)的入住業(yè)主進行約束,這樣不但沒有起到服務(wù)帶動生產(chǎn)力的作用,反而因為產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生內(nèi)耗與矛盾。為此,大力培養(yǎng)工業(yè)地產(chǎn)運營管理人才以及形成相應(yīng)的服務(wù)標準迫在眉睫。
一、樹立工業(yè)地產(chǎn)品牌意識
用品牌意識引導(dǎo)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。產(chǎn)品差異化,服務(wù)優(yōu)質(zhì)化樹立行業(yè)品牌形象。形成生產(chǎn)、科研、生活等配套設(shè)施“一園俱全”的現(xiàn)代廠區(qū)。按照住宅的標準建廠房,既要突破傳統(tǒng)廠房的概念,又要注重環(huán)保和生態(tài)的設(shè)計。引入住宅中的“樣板房”概念,創(chuàng)造性地開設(shè)了“廠房樣板區(qū)”。
內(nèi)容選自產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)發(fā)布的《2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)市場供需預(yù)測與投資戰(zhàn)略研究報告》
二、用專業(yè)化方式發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)
同住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)一樣,工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也要講究專業(yè)化。專業(yè)化的核心就是圍繞客戶展開工作,把客戶的需求弄清楚,然后再系統(tǒng)化地做出來。根據(jù)客戶的需求來設(shè)計合適的廠房,這些東西并不是每個企業(yè)都能做到的。
三、建立穩(wěn)定的商業(yè)模式
工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè),有其獨有的商業(yè)模式,包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余,建立穩(wěn)定的商業(yè)模式是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的根基,工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式應(yīng)該具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。
四、密切關(guān)注政府相關(guān)政策和產(chǎn)業(yè)、區(qū)域規(guī)劃,在政策指引下謹慎投資工業(yè)地產(chǎn)項目。
五、注重工業(yè)地產(chǎn)投資的渠道風險
1、融資渠道
工業(yè)地產(chǎn)具有投資資金大、周期長等特點投資周期一般在10年左右。投資比較長,所以一定要注意投資工業(yè)地產(chǎn)的融資渠道風險。
我國工業(yè)地產(chǎn)市場融資渠道有限,主要依托銀行貸款、工程墊資和預(yù)售回款等直接融資方式,銀行信貸資金仍然是地產(chǎn)開發(fā)的主要來源;近年,隨著外資機構(gòu)投資者的進入,信譽良好的開發(fā)商獲得了更多的融資選擇,也逐漸成為銀行信貸以外的補充融資方式。從長期看來,我國工業(yè)地產(chǎn)實際投融資渠道單一的局面,將迫使工業(yè)地產(chǎn)進行不斷的金融創(chuàng)新,以工業(yè)地產(chǎn)外來成長性,換來今天的現(xiàn)金流,將形成以銀行信貸為主,與機構(gòu)投資者股權(quán)合作開發(fā)、REITS、產(chǎn)業(yè)投資基金、資產(chǎn)抵押證券等融資方式為輔的多元化融資體系。
2、退出渠道
工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目開發(fā)時,要尋找好退出渠道,最大限度的降低開發(fā)風險。目前,市場上工業(yè)地產(chǎn)項目退出渠道有以下三種:
一是定向開發(fā),開發(fā)商取得土地后,重新評估地價,并依據(jù)意向購買客戶的需求進行建筑規(guī)劃和設(shè)計,客戶根據(jù)工程進展支付款項,保證開發(fā)商的回款。這種開發(fā)方式充分體現(xiàn)了開發(fā)商對于土地取得、開發(fā)運營管理的價值,開發(fā)商賺取當中的土地溢價與項目開發(fā)管理費用。
二是合資合作開發(fā)。開發(fā)商與機構(gòu)投資者組建項目公司,根據(jù)議定的公司架構(gòu)與監(jiān)管模式,由機構(gòu)投資者負責項目開發(fā)當中的資金安排與融資,開發(fā)商專注于物業(yè)開發(fā)與管理、營銷推廣等,依據(jù)雙方的股權(quán)比例分享后期的項目收益。
三是委托給專業(yè)的商業(yè)運營管理公司。開發(fā)商把商業(yè)項目托管給有經(jīng)驗的商業(yè)管理團隊,開發(fā)商只收取租金收益。如北京東二環(huán)某商業(yè)項目,建成以后,開發(fā)商自己經(jīng)營兩年,每年收益不過2000多萬。開發(fā)商后來以每年5000萬的租金轉(zhuǎn)給香港一家商業(yè)運營管理公司,該商業(yè)管理公司重新定位重新招商,使項目重新獲得生機,業(yè)主與經(jīng)營者獲得雙贏。
工業(yè)地產(chǎn)投資者應(yīng)該根據(jù)自身情況準備好退出渠道。
六、控制好工業(yè)地產(chǎn)投資項目的現(xiàn)金流
對于工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項目而言,現(xiàn)金流就是其生命線,工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā),要做到持有部分與散售、租賃部分一個平衡,能夠獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,很多工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)項目雖然地段很好,但開發(fā)商現(xiàn)金流出現(xiàn)問題,導(dǎo)致項目爛尾,保證平衡穩(wěn)定的現(xiàn)金流,是工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最重要的問題。
七、注重培養(yǎng)引進工業(yè)地產(chǎn)管理
工業(yè)地產(chǎn)人才匱乏,現(xiàn)有的工業(yè)地產(chǎn)管理人才大部分是從原來的房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而來,他們對制造業(yè)的企業(yè)管理、運營及流通缺乏全面的認識,因此他們在運營一個工業(yè)地產(chǎn)項目的時候,也往往還是用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)的概念來進行,這樣不但沒有給入住企業(yè)帶來福音,反而是將這些企業(yè)當作住宅小區(qū)的入住業(yè)主進行約束,這樣不但沒有起到服務(wù)帶動生產(chǎn)力的作用,反而因為產(chǎn)業(yè)聚集產(chǎn)生內(nèi)耗與矛盾。為此,大力培養(yǎng)工業(yè)地產(chǎn)運營管理人才以及形成相應(yīng)的服務(wù)標準迫在眉睫。
行業(yè)分類
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