2013年解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的策略分析

中國(guó)產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長(zhǎng)過快、部分產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學(xué)等問題，但從總體上看，整個(gè)行業(yè)仍然是健康的，并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點(diǎn)之一。

    解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要應(yīng)從三個(gè)方面努力：繼續(xù)發(fā)揮國(guó)家政策的引導(dǎo)作用、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐和加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃。 

    1、發(fā)揮國(guó)家政策的引導(dǎo)和信號(hào)作用 

    國(guó)家政策的作用首先體現(xiàn)在對(duì)土地利用和信貸的控制和指導(dǎo)上。對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，保護(hù)耕地，減少浪費(fèi)，控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展的源頭，對(duì)銀行信貸加強(qiáng)嚴(yán)格審核和控制，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)控信貸的過程中，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待不同的企業(yè)，應(yīng)該鼓勵(lì)和支持一些經(jīng)營(yíng)規(guī)范，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)大型集團(tuán)；還應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，即商品的不流動(dòng)性和難以套利。因此在不同的城市應(yīng)結(jié)合各自優(yōu)勢(shì)，采取不同的支持政策。 

    發(fā)揮國(guó)家政策作用的另一個(gè)重要方面就是建立信息預(yù)警系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)制度。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信息統(tǒng)計(jì)、分析和預(yù)警系統(tǒng)之間存在諸多不適應(yīng)的地方，主要有：注重總量、不注重結(jié)構(gòu)，不適應(yīng)房地產(chǎn)不可移動(dòng)、產(chǎn)品差異性強(qiáng)、區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)；注重增量、不注重存量，不適應(yīng)當(dāng)前增量和存量互動(dòng)的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系初步建立的形勢(shì)； 

    注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動(dòng)，不適應(yīng)城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場(chǎng)需求；注重買賣、不注重租賃，不適應(yīng)規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)、分析租金變動(dòng)趨勢(shì)的要求；注重部門統(tǒng)計(jì)、不注重?cái)?shù)據(jù)整合，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實(shí)際。 

    完善這一體系可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷，并通過向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)信息,引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。預(yù)警體系的建設(shè)，將有利于降低不確定性，減少房地產(chǎn)泡沫。 

    從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動(dòng)用存款準(zhǔn)備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，國(guó)家調(diào)控力度在加大。這種調(diào)控不是打壓市場(chǎng)，而是“擠泡沫”，是為了保護(hù)消費(fèi)者的根本利益，為了市場(chǎng)更加理性和健康地發(fā)展。調(diào)控必然會(huì)加劇這個(gè)行業(yè)的分化、淘汰和整合，也一定會(huì)讓政府、開發(fā)商和消費(fèi)者更加理性和成熟。 

    2、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐 

    房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾既是現(xiàn)實(shí)問題又是深層次問題。房地產(chǎn)開發(fā)商要在政府政策的調(diào)控下，在市場(chǎng)信號(hào)的引導(dǎo)下，充分考慮消費(fèi)者的實(shí)際需求，加大對(duì)中低檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，限制和控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開發(fā)。 

    空置房較多的地區(qū)有一個(gè)共同的現(xiàn)象，即高檔住宅過熱、積壓最嚴(yán)重，而中低擋住宅則普遍供不應(yīng)求。一些開發(fā)商長(zhǎng)期以來的市場(chǎng)定位一直是高收入階層。但是，隨著住房由實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變，消費(fèi)主體發(fā)生了根本性的變化，工薪階層日益成為主流消費(fèi)者。因此，開發(fā)商抓住機(jī)會(huì)，及時(shí)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善房地產(chǎn)商品的供給狀況，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，提高人民生活水平，改善居住條件都有著積極的影響和促進(jìn)作用。 

    調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)還需要發(fā)揮政府的重要作用。政府首先應(yīng)保證經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)，適當(dāng)增加普通商品住宅土地供應(yīng)5其次要繼續(xù)加強(qiáng)住宅建設(shè)，特別是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和管理，搞好普通商品住房建設(shè)，完善廉租住房制度，更好地滿足居民消費(fèi)需求；第三，要嚴(yán)格控制商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)，特別是嚴(yán)格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設(shè)。 

    只有開發(fā)商和政府從不同的角度出發(fā)，共同努力，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾才會(huì)得到解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)更加理性。 

    3、加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃 

    房地產(chǎn)業(yè)是集經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技、生態(tài)、環(huán)保于一體，是一個(gè)多目標(biāo)體系集中度很高的行業(yè)，既有經(jīng)濟(jì)效益又有社會(huì)效益和環(huán)境效益。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，科學(xué)規(guī)劃的作用顯得尤為突出。 

    科學(xué)規(guī)劃既要考慮到土地的開發(fā)利用又要考慮到區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)體系建設(shè)。

在土地開發(fā)利用方面，目前全國(guó)國(guó)有土地資源價(jià)值達(dá)25萬億元以上，是價(jià)值最大的國(guó)有資產(chǎn)。但是，由于沒有進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展觀，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的大量流失，城市農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)格局被人為破壞，妨害可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，直接影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)土地的科學(xué)規(guī)劃和利用，將會(huì)極大改善這種狀況。地方政府應(yīng)該著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，著眼于全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，合理利用土地資源，提高房地產(chǎn)建設(shè)的容積率，搞好城市規(guī)劃，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，以此促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速協(xié)調(diào)發(fā)展。 

    在區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方面，要從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的角度出發(fā)，充分考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善的現(xiàn)狀，科學(xué)設(shè)計(jì)出既符合不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求又符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的方案。 

    加強(qiáng)科學(xué)規(guī)劃核心是要保持規(guī)劃的權(quán)威性和穩(wěn)定性，因此科學(xué)的規(guī)劃一經(jīng)確定，必須通過立法的形式確保嚴(yán)格執(zhí)行，任何一級(jí)政府和領(lǐng)導(dǎo)人都無權(quán)任意改變。同時(shí)還要改進(jìn)規(guī)劃監(jiān)督體制，實(shí)行規(guī)劃編制機(jī)構(gòu)和規(guī)劃監(jiān)督機(jī)制分開設(shè)立，分開運(yùn)行。規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的龍頭，是指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總閘門。房地產(chǎn)建設(shè)只有走上按規(guī)劃建設(shè)的軌道，才能擺脫發(fā)展的盲目性和越建越亂的局面，才能真正營(yíng)造出既有經(jīng)濟(jì)價(jià)值又有人文價(jià)值的房地產(chǎn)精品，才能真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 

    當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長(zhǎng)過快、部分產(chǎn)品價(jià)格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學(xué)等問題，但從總體上看，整個(gè)行業(yè)仍然是健康的，并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點(diǎn)之一。一個(gè)正常、成熟的市場(chǎng)應(yīng)該是理性的、只包含較少投機(jī)成分的市場(chǎng)。政府出臺(tái)了一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，包括打擊炒房、緊縮房地產(chǎn)信貸、確立土地交易方式、清查開發(fā)區(qū)違規(guī)占地等，這些政策都表達(dá)了政府排除干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的不利因素、力促房地產(chǎn)市場(chǎng)向規(guī)范化邁進(jìn)的政策取向。隨著這些政策的貫徹落實(shí)，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城市化水平不斷提高的良好宏觀背景，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度和規(guī)范性將進(jìn)一步提高，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個(gè)穩(wěn)定合理的新發(fā)展時(shí)期。