2013年解決當前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在問題的策略分析

中國產(chǎn)業(yè)研究報告網(wǎng)訊： 

    內(nèi)容提要：當前我國房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長過快、部分產(chǎn)品價格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學等問題，但從總體上看，整個行業(yè)仍然是健康的，并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點之一。

    解決當前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題主要應從三個方面努力：繼續(xù)發(fā)揮國家政策的引導作用、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐和加強科學規(guī)劃。 

    1、發(fā)揮國家政策的引導和信號作用 

    國家政策的作用首先體現(xiàn)在對土地利用和信貸的控制和指導上。對土地市場進行適當干預，保護耕地，減少浪費，控制房地產(chǎn)行業(yè)過熱發(fā)展的源頭，對銀行信貸加強嚴格審核和控制，降低信貸風險。在調(diào)控信貸的過程中，應該區(qū)別對待不同的企業(yè)，應該鼓勵和支持一些經(jīng)營規(guī)范，財務結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)大型集團；還應該考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，即商品的不流動性和難以套利。因此在不同的城市應結(jié)合各自優(yōu)勢，采取不同的支持政策。 

    發(fā)揮國家政策作用的另一個重要方面就是建立信息預警系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)信息統(tǒng)計制度。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)信息統(tǒng)計、分析和預警系統(tǒng)之間存在諸多不適應的地方，主要有：注重總量、不注重結(jié)構(gòu)，不適應房地產(chǎn)不可移動、產(chǎn)品差異性強、區(qū)域性強的特點；注重增量、不注重存量，不適應當前增量和存量互動的、統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場體系初步建立的形勢； 

    注重城區(qū)、不注重城鄉(xiāng)互動，不適應城鄉(xiāng)人口遷徒形成的市場需求；注重買賣、不注重租賃，不適應規(guī)范發(fā)展租賃市場、分析租金變動趨勢的要求；注重部門統(tǒng)計、不注重數(shù)據(jù)整合，不適應房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系、相互影響的實際。 

    完善這一體系可以全面、及時、準確地采集房地產(chǎn)市場基礎數(shù)據(jù)及相關(guān)數(shù)據(jù)，對市場運行狀況和發(fā)展趨勢做出準確判斷，并通過向社會發(fā)布市場信息,引導市場理性投資和消費。預警體系的建設，將有利于降低不確定性，減少房地產(chǎn)泡沫。 

    從打擊濫用土地、沒收沒有利用的土地、三次動用存款準備金率、提高再貸款利率和貼現(xiàn)率、遏制炒房等一系列政策措施看，國家調(diào)控力度在加大。這種調(diào)控不是打壓市場，而是“擠泡沫”，是為了保護消費者的根本利益，為了市場更加理性和健康地發(fā)展。調(diào)控必然會加劇這個行業(yè)的分化、淘汰和整合，也一定會讓政府、開發(fā)商和消費者更加理性和成熟。 

    2、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐 

    房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性矛盾既是現(xiàn)實問題又是深層次問題。房地產(chǎn)開發(fā)商要在政府政策的調(diào)控下，在市場信號的引導下，充分考慮消費者的實際需求，加大對中低檔房地產(chǎn)項目的開發(fā)，限制和控制高檔商品房、寫字樓和別墅的開發(fā)。 

    空置房較多的地區(qū)有一個共同的現(xiàn)象，即高檔住宅過熱、積壓最嚴重，而中低擋住宅則普遍供不應求。一些開發(fā)商長期以來的市場定位一直是高收入階層。但是，隨著住房由實物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)變，消費主體發(fā)生了根本性的變化，工薪階層日益成為主流消費者。因此，開發(fā)商抓住機會，及時進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，改善房地產(chǎn)商品的供給狀況，對規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，提高人民生活水平，改善居住條件都有著積極的影響和促進作用。 

    調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)還需要發(fā)揮政府的重要作用。政府首先應保證經(jīng)濟適用房土地供應，適當增加普通商品住宅土地供應5其次要繼續(xù)加強住宅建設，特別是加強經(jīng)濟適用房建設和管理，搞好普通商品住房建設，完善廉租住房制度，更好地滿足居民消費需求；第三，要嚴格控制商業(yè)營業(yè)用房建設，特別是嚴格控制高檔寫字樓、別墅和高檔公寓建設。 

    只有開發(fā)商和政府從不同的角度出發(fā)，共同努力，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性矛盾才會得到解決，房地產(chǎn)市場才會更加理性。 

    3、加強科學規(guī)劃 

    房地產(chǎn)業(yè)是集經(jīng)濟、社會、文化、科技、生態(tài)、環(huán)保于一體，是一個多目標體系集中度很高的行業(yè)，既有經(jīng)濟效益又有社會效益和環(huán)境效益。因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，科學規(guī)劃的作用顯得尤為突出。 

    科學規(guī)劃既要考慮到土地的開發(fā)利用又要考慮到區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)體系建設。

在土地開發(fā)利用方面，目前全國國有土地資源價值達25萬億元以上，是價值最大的國有資產(chǎn)。但是，由于沒有進行科學合理的規(guī)劃，缺乏長遠的發(fā)展觀，導致國有資產(chǎn)的大量流失，城市農(nóng)村的經(jīng)濟格局被人為破壞，妨害可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，直接影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。加強對土地的科學規(guī)劃和利用，將會極大改善這種狀況。地方政府應該著眼于長遠發(fā)展，著眼于全面建設小康社會的目標，合理利用土地資源，提高房地產(chǎn)建設的容積率，搞好城市規(guī)劃，樹立科學的發(fā)展觀，以此促進地方經(jīng)濟的快速協(xié)調(diào)發(fā)展。 

    在區(qū)域發(fā)展和城鎮(zhèn)體系規(guī)劃方面，要從區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化的角度出發(fā)，充分考慮到我國城鎮(zhèn)化進程加快，基礎設施建設進一步完善的現(xiàn)狀，科學設計出既符合不同區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展要求又符合城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的方案。 

    加強科學規(guī)劃核心是要保持規(guī)劃的權(quán)威性和穩(wěn)定性，因此科學的規(guī)劃一經(jīng)確定，必須通過立法的形式確保嚴格執(zhí)行，任何一級政府和領(lǐng)導人都無權(quán)任意改變。同時還要改進規(guī)劃監(jiān)督體制，實行規(guī)劃編制機構(gòu)和規(guī)劃監(jiān)督機制分開設立，分開運行。規(guī)劃是經(jīng)濟、社會發(fā)展的龍頭，是指導房地產(chǎn)開發(fā)建設的總閘門。房地產(chǎn)建設只有走上按規(guī)劃建設的軌道，才能擺脫發(fā)展的盲目性和越建越亂的局面，才能真正營造出既有經(jīng)濟價值又有人文價值的房地產(chǎn)精品，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。 

    當前我國房地產(chǎn)業(yè)雖然存在投資增長過快、部分產(chǎn)品價格上漲幅度較高、結(jié)構(gòu)不合理和土地開發(fā)利用不科學等問題，但從總體上看，整個行業(yè)仍然是健康的，并沒有出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，仍是政府產(chǎn)業(yè)政策的著重點之一。一個正常、成熟的市場應該是理性的、只包含較少投機成分的市場。政府出臺了一系列政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，包括打擊炒房、緊縮房地產(chǎn)信貸、確立土地交易方式、清查開發(fā)區(qū)違規(guī)占地等，這些政策都表達了政府排除干擾房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的不利因素、力促房地產(chǎn)市場向規(guī)范化邁進的政策取向。隨著這些政策的貫徹落實，加之中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和城市化水平不斷提高的良好宏觀背景，中國房地產(chǎn)市場的透明度和規(guī)范性將進一步提高，中國房地產(chǎn)業(yè)將迎來一個穩(wěn)定合理的新發(fā)展時期。